近日，克而瑞发布最新一季度房地产销售数据，情况与过去市场对房地产行业悲观的预期有一定差距。今年以来，虽然传统龙头房企涨幅一般，但不少中小市值的房地产个股股价上涨幅度超50%。目前，大盘涨势咄咄逼人，站在当下的位置，房地产板块是否仍是理想选择？
需求端悲观预期改善
首先关注一季度房地产销售数据，从百强房企一季度的整体情况来看，按照可比口径统计，TOP100房企今年1-3月的销售规模仍有1%左右的下滑。然而，细分来看却出现了惊人的变化。2019年3月，市场整体表现比前两月明显好转，TOP100房企3月的销售规模同比增长。分析来看，今年前2个月，房地产销售数据并不乐观，市场非常谨慎，然而，3月份整体市场表现却让市场原本相对悲观的预期发生重大变化，春节过后，部分城市开启了暖暖春意，楼市成交有所回温。
对于这一变化，机构在研报中也上修了对房地产市场的判断，大部分认为年初预测销售面积下降10%，销售金额也会有所下降，但从目前情况来看销售面积降幅可能缩窄至5%，销售金额可能持平或者略有下降。值得注意的是，销售额位列前三的房企依然是碧桂园、万科以及中国恒大，作为中国房地产多年来快速发展的行业风向标企业，TOP3龙头房企一季度全口径销售金额却同比下降近13%。对此，克而瑞官方以及部分机构的解读是去年一季度3家龙头房企业绩基数较高引起。然而，这与基数过大似乎关系不大，参考保利、融创、中海等同处行业前十的房企，这些销售规模巨大的头部房企均实现了不错的增速，其中是华润置地同比销售增速达50.36%，绿地控股达40.73%，其余前十房企也均实现了正增长，增速最低的为融创中国，也有11%。在笔者看来，高基数和销售确认周期是其中的影响因素，但更需要注意的是，在行业步入“白银时代”后，不同房企的战略分化逐步加大，部分企业进行提质控速的发展战略转向，因此投资者需结合不同房企的战略转换以及重点布局的地域进行投资判断。
成本端下降
市场总是关注到房子是否好卖，房价升降与否，但关注房企成本变化的市场者则相对较少。房企成本的变化主要来自两个方面，一是资金成本，二是拿地成本。资金成本看，目前国家正经历去杠杆到稳杠杆甚至加杠杆的转变，在降准不久后仍有降准的预期，流动性十分充裕。流动性充裕带来的后果便是资金成本的降低，从SHIBOR、货币市场回购利率、国债收益率以及银行理财收益率的变化均可看出市场流动性的宽松和资金成本的降低。展望后市，除了势必推行的降准，甚至有机构认为随着美国加息周期的结束以及中国经济的回暖，降息都有可能被提上日程，但可以肯定的是，今明两年房企的资金成本大概率是有所改善。
拿地成本方面。虽然短期土地市场有所回暖，但较前两年的疯狂表现依然有所收敛。分析来看，近期土地市场回暖的原因主要是因为这个时候拿的地大多数可以在年底前上市，企业积极性较高，存在季节性的原因。展望后续，随着更多城市地价回升，大家抢便宜货的心理也会逐渐调整。现在很多规模房企对土地市场比较谨慎，不会随意拿地，如果地价超过预期可能会放弃，过去恐慌性拿地的现象已经不复存在。
目前来看，预计2019年全国层面房地产政策面将维持平稳，规模房企的整体战略也将以谨慎、防范风险为主。业绩上看，虽然今年销售增速会放缓，但受益于2018年结算业绩规模的增长，2019年房企的业绩保障性依然较高，房企的盈利能力将维持在目前较高的水平。但是，从过去的市场表现可以发现，大多数房企在发布业绩后并没有迎来特别大的上涨，主要是因为业绩基本在市场预期之中。当然，地产龙头股的业绩即便在预期之中，但只要对应的估值有提升空间，加上市场环境趋好以及预期改善，地产股仍有较高的配置价值，招保万金依然是稳健投资者可以关注的选择。需要特别提出的是，如今市场氛围有所转变，题材股和业绩股均有较好机会，投资者可以试图放下过去几年以行业龙头为唯一参考标准的选股逻辑，精选个股操作。例如，在业绩端无忧的前提下，受益下上海自贸区扩大的光明地产（600708），由于公司市值较小，在基本面和题材炒作的双重作用下估值大涨超50%。再如中南建设（000961），公司2018年业绩反弹态势明确，考虑公司2018年全年约1466亿元的销售规模、截止至三季度末超千亿的预收账款以及股权激励中做出的业绩承诺，2019年甚至2020年业绩都有持续爆发的表现。
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