導語：前兩天，深圳把執行了好幾年的豪宅總價標準（簡稱"豪宅稅"）廢了，為百姓買房一下子省了幾十萬元的稅費，可謂真真切切得"送紅包"，再次彰顯了深圳這個城市"放水養魚"、"讓利於民"的一貫秉性。媒體解讀可謂鋪天蓋地，甚至認為深圳樓市"新週期"到來。據說，有業主撤盤的，也有返價的。那麼，深圳祭出"豪宅稅"新政，背後的意圖是什麼？調控要鬆綁了嗎？是不是近期所謂的"經濟失速"倒逼的？稅收新政對樓市的影響有多大？購房者該怎麼決策呢？
1.
這裡，筆者先把"豪宅稅"這個概念，給大家講解一下！
其實，所謂的"豪宅稅"，其實就是對被認定為"非普通住宅"的二手住房，在交易時徵收的高額稅費，主要體現在增值稅和契稅。對於"普通住房"，政府持支持態度，持有滿2年免徵增值稅，而"非普通住宅"要徵收售價與購入價差額5%的增值稅以及增值稅的附加稅，合計大約5.6%。
其實，本世紀初，住建部已有規定，同時滿足以下三個條件即為"普通住宅"：
1.小區建築容積率在1.0（含）以上；
2.單套建築面積在140（含）平方米以下；
3.實際成交價低於規定的所在區域普通住房價格。
目前，深圳也在執行全國的標準。不過，深圳在空間節約上，一直學習香港，2016年時存量住房平均面積只有89平米，也很少有低密度住宅。所以，按前兩個標準，深圳超過92%的房子都是普通住宅。
2011年以來，由於深圳房價上漲通道開啟，單調平均價格線，就顯得深圳房價高的炸眼、漲得心跳，豈不是說明深圳調控績效不好？於是，深圳借鑑京滬的做法，祭出了單套價格線，也就是"豪宅線"（如下圖）。這樣，既看不到價格水平，還彰顯了控制總價，助力百姓上車的思路。
2.
政策一直強調，稅收要差別化，支持普通住房需求。事實上，政府的評估機構也一直在按季度算新的豪宅線，希望剛需、改善能避免"被豪宅"。但自打2015年10月最後一次調整，深圳的"豪宅線"再也沒有動過了。為何不動？"豪宅線"調還是不調，被媒體解讀為調控政策的風向。
2016年以後，全國樓市開啟了長達3年的高壓調控，作為樓市"先行軍"的深圳，調控上也確實像個"帶頭大哥"，限購升級、打擊離婚炒房、啟動限售、打擊公寓產品等，非常努力。這期間，政府極力壓房價、調控不斷升級，前期入場的炒房客很受傷。所以，任何政策微調，都會被解讀為"救市"。就連扶持剛需的公積金政策，都不敢動（不過，也分不清剛需、投資客）。
這也就導致，深圳樓市的"豪宅線"再也動不了（其實，京滬也沒動，現在北京執行的還是2014年的標準）。其實，就算再努力去控房價，這幾年出了那麼多高價地，成本擺在那裡，房價也得漲啊！
看了一下國家統計局的指數，剛好有定基2015年的漲幅（即2015年為100，現在是多少）。相比2015年，深圳二手房價漲了近60%（如下表）。很多媒體說，現在到了必須要調的時候了。其實，這個話放在2016-2019年的任何一個時間節點，都是對的。
那為何，現在要動豪宅標準？首先，樓市調控最緊張的時候過了，政策基本見頂，貨幣開始寬鬆了；另一方面，"因城施策"下，只要地方拍胸保證樓市穩定，中央給你的自主權可以大一些。最加重要的是，不動豪宅標準的話，深圳的房子不循環了。試想，深圳可是全國房子交易最頻繁的城市，2015和2016年達8%，每年10套房子裡就有1套交易1次，京滬只有4%。
3、
按目前5.5萬的二手住房均價算，深圳200萬套存量二手商品住房，平均價格接近500萬。我們看看，哪些房子在交易，2018年，深圳總價500萬以上的二手房，僅佔全部成交27%。成交的主力集中在250-350萬、350-500萬，甚至250萬以下的房子，竟然佔宗交易的21%。
說明什麼？很多人認為深圳動輒800萬、1000萬的房子，其實都未交易，大家買賣的二手房，主體是"老破小遠"；大多數高價二手住房，或未放盤，或躺在中介櫥窗裡並未成交。從區域上看，過去幾年，房子成交的主力區域，就是龍華、寶安、龍崗中心區等地。現在，二手房成交的主力區域是沙井、光明、坪山等更偏遠的地方。這些地方，過去認為是偏得不得了的區域。
4.
但新房供應呢？普遍"豪宅化"了。這一點，估計大家都認可。根據珊瑚數據，2018年新房價格高的寶安（5.2萬元）、福田（9.3萬元）、南山（9.2萬元）、羅湖（7.3萬元）、龍華（5.77萬元）等，新房供應增長了1-2倍，其中寶安供應占比40%。但是，成交明顯與供應不匹配。
這就導致一個結果，過去屢屢上演的"日光盤"，現已絕跡了。根據中原地產統計，2018年，深圳新開盤的去化率只有40%。今年上半年，深圳新盤開盤去化率僅32%，很多豪宅項目開盤去化只有一成。草根調研發現，業績壓力太大，開發商普遍做高開盤去化率，給市場打雞血。
而且，很多項目一開盤，就轉中介銷售，有的偏遠項目給出了5-6個點的佣金，真的是割肉。剛剛結束的"金九銀十"，深圳新房成交量連續2個月低於3000套，這是新房市場的最低成交水平。其實，深圳不缺買家，買家去哪了呢？或轉向類住宅，留在二手房的，只能接受老破小。
5、
2016年10月以來，深圳房價在歷史最高水平徘徊了3年。近期，大灣區、先行示範區等規劃利好下，深圳房價又漲了，新房價格漲幅進入70城的TOP10，二手房價格漲幅進入TOP5。問題是，幾波收割後，深圳的購買力真的沒那麼"強勁"了。可是，"6.24"被稱為史詩級的土地供應後，"11.22"馬上來了，這一次有7宗住宅用地要供應。而且，深圳房地產市場，它的歷史責任，已經發生了革命性的變化，它承載著為人才提供住房，為深圳補短板提供"財力"的責任。
估計，國內沒有哪個城市像深圳一樣，從2019年開始，每一宗地都要"限地價、競配建"，即限制地價的基礎上，還要競無償移交政府的只租不售人才住房面積。也就是，既要相應國家"地價-房價"聯動調控的精神，嚴格控制地價，還要激勵開發商建設更多的人才住房多。
這兩個其實是相互矛盾的，但沒辦法。開發商怎麼盈利呢？那就是抬高可售商品住房的價格，收回成本、獲利。說得直白點兒，就是"房地產要回歸實體經濟、房地產要給實體經濟輸血"。
6.
而且，"穩地價、穩房價、穩預期"，這可是國家戰略，也是地方政府財政運轉下去的基本前提。問題是，若高價新盤賣不動，深圳的地能賣的動嗎？大家想想，10月22日出讓的前海桂灣兩地塊，為何終止出讓了呢？筆者大膽猜想，很大程度上，這是前海寫字樓空置率高（50%-60%）在亂！
儘管政府在闢謠，但市場是透明的，大家都知道，建的太多了。試想，這個區域那麼高的空置率，哪個開發商敢拿？進一步推演，除了"價格倒掛"（比如2018年的華潤城、剛剛銷售的深業中城），能創造出天上掉餡餅的暴富機會，將雞血打出來，其他的高價盤，真的賣不動了。
在這種情況下，即將到來的、更加史詩級的"11.22"拍地，7宗地還能吸引更多的開發商嗎？還能賣個好價錢嗎？還能讓開發商心甘情願地競配更多的人才住房？
7.
全中國都認為，深圳"不差錢"。這個話，放在2015-2018年的話沒毛病，因為無論地產、金融、互聯網、高科技，這些深圳的核心競爭力，正紅得發紫。但時過境遷，地產就別說了，連續2年新房成交創新低。
2018年"去槓桿"後，P2P爆雷一個接一個，金融也大不如從前了，寫字樓高空置率與此有關。至於互聯網，紅利高峰期已過，現在已下沉到三四線、農村市場了；高科技，還很不錯，1-3季度增加值還有7%-8%的增速，但隨之而來的貿易摩擦，產業鏈上部分企業已開始外遷。傳統的幾大增長支柱，動力都下降了。深圳財政收入增速也降至2009年以來新低（下圖）。
但是，當下的深圳，被上自國家，下自百姓，託到了無與倫比的高位，紅得發紫、紫的發黑。當下的深圳，國之重託、民之眾望。對國人而言，深圳能力很大，責任也要大；深圳責任很大，能力也不能小。深圳不僅要"跑得快"，還要"負重前行"。所以，現在的深圳花錢的地方太多了。
未來，深圳不僅要補上公共服務的短板，成為一個沒有短板的城市，甚至不惜年薪30-40萬引進名校畢業生。科技創新，也要再上臺階。近期，深圳公佈了30平方公里的產業用地出讓，主要搞三大產業：重大創新載體、新興產業集群、產業鏈重點領域。這些都是基礎科研、攻堅性研究，政府投入非常大。問題來了，錢從哪裡來？上面只有政策，其他的自謀出路。
兜兜轉轉，地產還需保持相對旺盛的態勢。為何，深業集團不得不把深業中城拿出來賣呢（本來是用來租的）？現在，財政缺錢，能給財政貢獻利潤、現金流的大奶牛，國企裡面真的不多。
按照原來的標準，深圳掛牌二手房中，40%是豪宅；存量房中，60%是豪宅。徹底廢掉豪宅總價標準，60%的房子都不是豪宅了。這樣，貫通"二手房-新房"的"換房"鏈條就可以循環起來了。一次"換房"，至少帶動2套房交易，甚至是3-4套的循環。只要換房加快了，新房交易就被激活了。唯有這樣，"11.22"即將拍賣的7宗地，才能像6月24那樣，熱鬧非凡。
6.
本來，"8.18"之後，二手房市場已有回暖跡象，豪宅稅新政，或許正在逆轉買賣雙方的談判地位，造成賣家返價、掛牌價上漲。再加上，資客想借機出貨，中介想吃差價，市場一片混亂，賣家較為強勢，建議想買房的不要盲目跟風入市，一旁觀看為主。
從趨勢看，深圳樓市已步入上升通道，但調控政策未松，動購買力和槓桿限制等，並不支持明顯反彈。總之，房價漲幅有限，買家擇機入場。
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