备受争议的长租公寓行业，仅经过短暂的爆发期，便迅速进入行业盘整阶段。头部企业寻求上市融资，中小公司则纷纷倒下。

最先抢到海外上市门票的不是人们熟知的自如或蛋壳公寓，而是行业排名第三的青客公寓。如无意外，其将成为内地长租公寓海外上市第一股。美东时间10月7日晚，青客公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股文件，计划在纳斯达克上市，以发行ADS（美国存托股票）的形式募资至多为1亿美元。

根据青客在招股书内引用的灼识咨询发布的报告，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位。此前，有消息称，自如将于2020年上市，募集资金在5亿-10亿美元，而蛋壳公寓则被爆出最早将于今年赴美募集6亿-7亿美元。

头部长租公寓品牌密集计划上市的同时，一些中小型长租公寓破产、爆雷的情况也不断涌现。2018年夏天，长租公寓拉高房租成为长达数日的热议话题，"租金贷"的问题也开始涌现。数据显示，自2017年2月至今，已有超过25家长租公寓倒下，其中大部分原因是资金链断裂。

2019年8月7日，总部位于南京的乐伽公寓通过微博发出公告：公司因经营不善，无力履行合同，无法偿还客户欠款，目前已经停止经营，关闭所有业务。随后，上万租客陷入无家可归的窘境。

争抢房源、"N+1"隔断、"甲醛房"、租金贷爆雷……长租公寓在凭借标准化的服务和不断上升的市场占有率，成为大城市年轻人租房首选的同时，也不断陷入种种争议中。随着多个长租公寓品牌出现资金链断裂的情况，投资机构也开始采取越来越谨慎的态度。在这种情况下，需要外部输血的企业只好把目光转向了二级市场。

被争抢的房源

公开资料显示，青客公寓成立于2012年，目标用户是20-35岁的城市青年。和自如、蛋壳等相同，从房东处拿到房源后，青客会进行统一装修，然后再出租。从2012年到2018年底，青客公寓的房源数量从900多间狂奔到超过9万间，如今已覆盖上海、北京、杭州等7个城市。

2012年成立当年，青客公寓便获得纽信创投的天使投资，但数额不明；此后其又在2014年、2015年、2018年获得三轮融资，总计融资金额超过1亿美元。从目前的股东结构来看，创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%股份，仍为最大股东。

持续的融资输血给了青客公寓一边亏损一边开拓房源的能力。招股书显示，青客公寓2017年营业净收入5.23亿元，亏损2.45亿元；2018年净收入8.90亿元，亏损4.99亿元；到2019年6月30日为止的9个月时间，净收入8.98亿元，亏损3.73亿元。

亏损原因在于运营成本、营销费用、行政开支以及预付给房东的费用等，而收入方面由于青客公寓单套每月房租基本在1000-2000元之间，此价格区间内的房间数居行业第一名，因此其平均房间租金仅为1149元，难以平衡收支。这与整个行业高投入、盈利难的困境相吻合。根据克而瑞研究发布的报告，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少需6年以上。

《凤凰周刊》记者多次致电青客公寓询问上市相关问题，但截至发稿始终未能接通。

财经评论员严跃进认为，相对A股市场来说，长租公寓轻资产的模式或在美国市场上市更便利，成本更小。其次，企业也希望在当前长租公寓鱼龙混杂的环境下，通过上市来实现企业较好的发展，缓解现金流的压力，同时实现更好的品牌价值。

长租公寓的盈利模式都大致相同，想要抢夺市场，只能依靠资金去抢夺房源成为"二房东"。整个行业最受舆论关注的时候，莫过于2018年夏天。

一位网友"xianpian"在水木论坛发了篇帖子称，"自家房子要出租，在（北京市北五环外的）天通苑，120平方米三居，心理预期是7500元很不错了，来了自如和蛋壳两帮人，自如报价8500元，租11个月，蛋壳给加价到9000元，自如报价提高到9500元，蛋壳急了，说总比自如高300，最后几轮过后蛋壳给到10800元每月，租11个月……"

彼时，北京等大城市的房租正迎来一波上涨。因此消息一出，立刻触发网友心中的焦虑，究竟是谁推高了房租也成为热议话题。虽然此后自如发布声明称该帖内容为假，其从未收录过天通苑西二区120平方米三居室的户型，但各长租公寓品牌之间争夺房源却是不争的事实。

北京一名房东陆同表示，他在两年前想把自己名下的一套三居室出租出去，刚刚在网上发布租房信息几个小时，就接到了不少中介的电话，其中便有自如、蛋壳以及青客公寓。每一家都想拿下房源，装修后再进行转租。

最先登门的是自如的管家，他带着做好的精美PPT和收益表滔滔不绝地和陆同讲起房子的前景、合作的细节等。随后，陆同还被管家带去参观自如已装修好的其他房子。虽然自如给出的价格并没有让他立刻心动，但陆同还是感叹了一句"真专业"。

蛋壳和青客的收房管家随后也都登门对陆同进行游说，给出的价格高于小区房租均价20%左右。陆同并没有当即做选择。接下来的几天，他每天都要接到好几通来自不同品牌的电话。最终，陆同选择了自如，他觉得作为内地最大的品牌，其爆雷倒闭的可能性比较小。

几家的签约时长一般都要求五年以上，交给"二房东"自如之后，陆同便很少过问这套房子的情况。无论是电器损坏还是漏雨，租客都是和平台进行联系，他乐得轻松地每月收房租即可。

忠诚的租户和超标的甲醛

唯一让陆同觉得不适的是，家里的客厅要再隔出一间房，即"N+1"模式。几家长租公寓平台在这个规则上出奇的"不约而同"。这也是长租公寓行业盈利的方式，通过多收取一个房间的租金，来赚取差价。

就这样，陆同的3居室变成了4居室。在房价高昂、寸土寸金的大城市，这样的做法得到了普遍的接受，拥有一个大客厅似乎是一件很奢侈的事情。使用长租公寓平台的多是独自一人寻找房源的年轻人，使用客厅的需求也相对较低。

但群租房的隐患是不以人的需求为转移的，在政策上，隔断房也面临着随时被整治的危险。2017年底的一场大火后，北京开始了异常严厉的整治行动。大量居住在自如等平台的隔断房的年轻人，突然被赶出家门。他们不得不匆匆收拾行李，再加入找房的大军。

家住北京市东南五环外小红门地铁站的冯翔便是其中之一。他在一家中型企业上班，每月花费3000元的房租住在一套两室住宅中的一个房间，他和另外一个房间的室友之前素不相识。他喜欢选择自如这样的长租公寓品牌，"方便找房、装修的也不错"。但直到有人上门来通知，他才意识到，这个由一室一厅隔出来的房间，要被打回原本的样貌了。

在朋友家借住几天后，冯翔艰难地在北京东边找到了一间房，仍然是自如，只是房租比之前贵了几百元，离上班的位置也远了不少。轰轰烈烈的整治行动并没有长期持续下去，时至今日，"N+1"的隔断房仍然是长租公寓品牌的主流。

对于更多没有这种经历的都市白领来说，自如、蛋壳等长租公寓品牌代表着一种更高品质的生活，也是他们租房的首选，"至少室内装修都不会太差"。

晨馨在北京一家互联网企业做文案，从她北漂的那一天起便住在自如。一开始的原因是只有她孤身一人，自如有大量的单个房间可以供她选择，"也不至于遇到一个可怕的房东"。

晨馨回想起之前在成都居住时的经历，家里的一切物品出现损坏，房东大妈总要出来挑刺。到后来，她都不敢再报修，而是一个人默默解决，虽然很多损坏都不是她造成的。

互联网长租公寓带给她的快乐在于，很多事情有规则可言，客服管家的态度也总是和善的。她还记得，去年有天不小心摔倒，把卫生间的马桶盖压碎了，第二天自如的师傅便上门进行了修理，当她掏出手机准备支付时，对方奇怪地看着她说："免费维修的啊"。

后来搬家时，她便只在这些长租公寓平台上寻觅房源。但对于晨馨来讲，也不是毫无担忧。她很在意房间的甲醛含量，如果平台上显示是装修后首次出租，那绝对不考虑。就算是已有人住过，她也会拿着在网上购买的甲醛测试仪，一遍一遍的，不断变换位置去测试。

为了提高利润，"高周转"在长租公寓行业也是通用的法则。有收房管家表示，如果房源质量本身就好的话就可以给高价，因为35天就可以重装出租，而如果不好的话则需要60天。

早在2017年，便有不少媒体报道，自如等中介收房后快速装修出租，因装修通风期太短、材料材质等原因导致甲醛严重超标，导致租客出现明显病症。

2018年9月，一位阿里巴巴的员工在北京因急性髓系白血病离世，其原因指向他入职时在杭州租住的自如房间。在其过世后，其家人对所租住的自如房间进行了检测，结果显示，甲醛超标。

这名员工的朋友在互联网上替其发声后，甲醛瞬间成为都市租房群体最关心的问题。虽然平台方面每次都声明会解决问题，不推诿责任，但甲醛超标的消息时不时便会曝出，也催生了像晨馨一样检测仪不离手的人。

租户、房东上演房屋争夺战

2018年8月，在全民热烈讨论是谁推高了租金之际，我爱我家前副总裁胡景晖突然发出警告："长租公寓一旦爆仓，会比P2P爆雷更可怕。"

几乎与此同时，一家远在杭州名为鼎家的长租公寓公司宣布破产了，留下数千名惊惶的房东和随时被赶出家门的租客。鼎家只是一个开始，此后上海寓见还有南京小家联行等十几家公司都先后因此倒闭。

长租公寓领域时常爆雷与"租金贷"有着不可分割的关系，这几乎是业内"正常"的通用模式。租客在知情或浑然不知的情况下，便与金融机构签订了一年或者更久的贷款协议，此后租客每月按时还款，而金融机构则一次性把房租打给了长租公寓运营方。

青客公寓招股书披露的数据显示，截至2019年6月30日，要上市的青客公寓已与11家金融机构合作，为有需要的租户提供分期付款贷款，租客采用租金贷的比例占到65.2%，青客公寓预付租金总额为7.9亿元人民币。

在一切走向良好时，这是一个三赢的模式。企业得到了扩张急需的现金流，租客也可以得到一定金额的减免，而房东也能得到一个比租客支付的房租还高的价位，这也是所谓的"高进低出"。但一旦企业爆雷跑路，此前从未见过面的房东和租客便要开始一场争夺战。

孙璨是最近爆雷的南京乐伽公寓的租户，去年从浙江一所高校毕业之后，她选择了独自租房考研。8月1日晚上，从自习室回来后她发现，家里的门锁都被换掉了。孙璨瞬间就明白发生了什么。她颤颤巍巍地掏出手机给房东打电话，一直显示的是关机状态。

半个多月前，从未联系过的房东突然给孙璨打来电话，说一直没有收到房租。孙璨觉得又惊惶又委屈，她刚刚在6月份把半年的房租18000元一次性交给了平台方，这是家里给她备考的钱。差一点，她就要一次性交一整年的房租，这样每月可以减免400元。但可惜，家里没给她这么多钱。

此后，孙璨一直在关注着乐伽的新闻，房东还曾跑到乐伽南京总部去尝试维权。但租户们迟迟没有等来好消息，房东也一再威胁，如果8月还是收不到房租就要把她赶出去。就在8月1日那天下午，房东还进行了断水断电。

被困在房外的孙璨又急又气，她想不明白，自己也是受害者，为何房东还要如此坚决。"就算要把我赶出家门，也得给个收拾东西的时间吧？"无奈之下，孙璨住进了附近的宾馆，开始了每天跑乐伽公司和杭州信访接待中心的日子，复习考研也只好暂时搁置。

"真的怕了，以后不会再租长租公寓"

8月7日七夕节，靴子终于落地。乐伽公寓通过微博发出公告：公司因经营不善，无力履行合同，无法偿还客户欠款，目前已经停止经营，关闭所有业务。按乐伽公寓运营方公开的数据，像孙璨一样的受害者全国保守估计在六七万人左右。他们大多都是像孙璨一样的大学毕业生，或者刚工作不久的小白领，日子瞬间陷入了失序状态。

在孙璨加入的维权群中，很多人在呼吁"无论房东还是租客，大家都是受害者，请不要互残"。事实证明这只是一厢情愿。收不到钱的房东很快进入赶人模式，断水断电、扔东西换锁，甚至有租客在8月8日便发现家中突然多了两个老人入住，一问才知是房东的父母。

宣布停止运营后，南京市政府在各区成立了调解中心，开始陆续登记受害人，对房东和租客进行调解。但有租户表示，截至目前仍有很多房源无法和解，主要是租期较长的。而在乐伽的另一主要运营地区杭州，其宣布可通过喔客公寓、窝酷公寓、趣居公寓三家企业进行转租。但承接企业只愿意承担最多两个月的房租，剩下的亏空还是要租客来自行承担。

然而，据《钱江晚报》近日报道，乐伽倒闭的风波尚未平息，原本打算接盘的喔客公寓突然也付不出房租了。原本该在9月15日收到钱的房东李先生，直到10月8日也未收到房租，而且一直联系的业务员的电话也打不通了。

焦急之下，上门询问的房东和租客挤满了喔客杭州分公司的办公室。喔客方面表示，近期公司正在准备处理一些亏损超15%的房源，或重新和房东协商租金方案，及时止损。

在经历了多天的惊惶和挣扎之后，孙璨找了一间房东直租的房源并搬了进去。虽然转租到喔客公寓她还能得到一个月的租金，但孙璨很怕再次遇到爆雷的现象。"我真的怕了，以后都不会再租这样的长租公寓了。"

严跃进认为，租金贷关键要做到公开透明以及资金合规使用，若不具备这两个条件，租金贷往往就会引起很多问题，尤其是如果租金贷和租赁房源收购等挂钩，风险会进一步加大，进而形成爆雷等风险。所以，通过租金贷来进行业务扩张，一方面要注意各类金融风险，另外一方面要注意监管风险，至少从今年下半年看，类似金融风险其实是被监管层明确提示的。

他认为，从长期来看，租赁市场后续还是会有一个较大的发展，尤其是如果长租公寓未来可以做到租售同权、办理居住证、积分落户等。其实有些地方已经开始推进了，因此这个行业未来的成长性还是很高的。

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