2019年以来，住宅市场两极分化不仅出现在购房者身上，在同区域不同楼盘之间表现也截然相反。

都江堰由于地理因素、项目业态、家庭结构、经济条件等差异，形成了自己独立区分的市场。在青城山板块中，有的楼盘一房难求，而有的楼盘却常年处于滞销状态，个中原因，耐人寻味。

理念创新客群变异 新项目自带流量

作为地产市场开发最早的板块之一，青城山在不知不觉之中，已走进了一个房产开发新时代。

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靠雷同的产品，靠快速面市，靠铺天盖地的宣传造势，已不再是制胜法宝。在同区域的短兵相接中，不再是勇者赢，而是智者胜。

用心研究需求，用心定位受众，用心打造产品，成为了开发商们更为关注的焦点，正因如此，在群雄逐鹿的青城山，才会有精彩不断出现。

“现在的青城山早就不是十年前那个高喊养老养生回归田园的美丽乡村了，高品质城市精英度假小镇加现代化康养旅游综合功能区才是重点，这里是成都的后花园，更是世界的度假新区，定位的高度不一样，打造的方向也就不一样，产品和客群肯定就会更不一样。”成都纵横汇合地产分析机构高级分析师罗沁伟这样说道。

没错，只要你仔细观察，就不难发现，青城山慢慢变得“高级”起来了，不仅仅是新项目的规划和理念在不断创新，连客群结构也在发生着翻天覆地的变化。

​▲ 春山可望活动现场以年轻客群居多

“我们项目来访的基本都是年轻人，主力购房者也是80后和90后，他们更关注的是度假产品的居住舒适度和未来的生活场景，而且大部分都表示以后也许会有很多时间来这里居住。”春山可望置业顾问这样说道。

而淘房掌柜也从其他侧面了解到，与以往青城山主打避暑短居不同的是，新晋崛起的项目都为购房者们做好了“常驻”的打算，因为开发商们也慢慢发现，青城山板块如果想要有更大的发展，就必须留住人，把这群购房的业主尽可能长时间地锁定在这里，就能转换成巨大的人气，并让这个板块发生质的变化。

另一方面，都市年轻人对于城市度假生活的需求也在日趋旺盛。“城市生活节奏本来就很紧张，周末也想带家人出去放松一下，享受亲近大自然的惬意时光，青城山不论是车程还是环境都是最适合的地方了。”来自成都的客户王先生在绿地无舍青城售楼部一边看着沙盘一边说到。

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​▲ 青城山项目正在为购房者创造多样生活方式，图为中铁·水映青城油画课堂

值得一提的是，青城山新崛起的项目，也具备自带流量特质。以绿地山舍青城为例，项目并不着急开售，而是花了大量的心思和时间去营造园区景观，先不说产品形态如何，光从示范园区的质感来看，都极具吸引力。

正因为自带的吸粉特质，也让这个项目表现得相当傲娇，在产品信息都没有最终确定的情况下，就开始邀请客户前来排号交定金，也是很有底气了。

老盘滞销更为艰难 优化提升之后有望翻红

“我们的项目规划和产品确实有点过时了，对于年轻客群几乎不具备任何吸引力，所以好几个月都很难成交一套，我也觉得有点尴尬。”在青城山一个资深老项目里，一位不愿意透露姓名的置业顾问这样说道。

但是最后，他也乐观地补充了一句：“最近青城山的新项目卖得不错，说不定也能带动我们卖一波存货，毕竟我们的是独栋，价格也要低得多。”

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​▲ 绿地无舍实景图

这个老盘淘房掌柜也去看过，虽然号称独栋，但是从设计结构上还是存在着一定的问题，面积大但是层高低，楼层多但是楼梯窄，建筑风格也略显过时，因为周边缺乏基本的生活配套，所以入住率也不高，大多房源都是清水空置着，有业主告诉记者，有些房源交房后虽然装修好了，但是从来没有人搬进来住过。

老盘想接着这波东风翻红？淘房掌柜觉得，怕是有点难。

相较当下的购房者，其实最看重的早就不是所谓的性价比了，青城山卖了差不多十年的低密房，难道还缺独栋房源吗？你看下中介二手房的价格，真心是很亲民的，但是依然卖不掉是为什么？

是因为产品落后了，没有生活场景，更缺乏配套支撑，就如同一个打扮土气又不懂社交的美丽村姑，美则美矣但是配置太低，没什么太大的市场价值。

打个比喻，同样的价格，你是愿意垫脚给一个奔驰新款的首付，还是全款买台老款桑塔纳？年轻人一定是选前者，因为他们注重的是体验感和舒适度，这也是青城山新项目能够迅速吸睛的原因，因为够新，够时尚，更能抓准当下购房者的诉求。

​▲ 青城山早期项目

那这些老项目是不是就没法翻身了？就这个问题，淘房掌柜也咨询了相关商业管理机构的业内人士，他们也给出了一些意见和建议。

尽可能地进行一些改造和优化，硬件上无法下功夫就想办法去提升软性服务，比如和酒店以及民宿托管合作，解决一些关键性的配套，提供就餐配送以及家政服务等等，也许在片区成型之后，可以凭借这些配置吸引部分客户的注意，从而进行一个转化。

新旧交替，是挑战也是机遇，新盘气势如虹，一房难求；但老盘也将面临更严苛的考验，不过随着整个区域的提升与发展，也会带来新一轮的板块红利，老盘想要翻身，也还有机会。