原創：地產同學會（ID：dichanzp001)

繼百強房企董事長被員工逼哭、頤和地產10億債務違約，SOHO中國將出售所有國內項目之後，

前兩天，福晟集團又爆出“申請破產被政府駁回”、“裁員50%”的微信截圖，

儘管後面官方闢謠：裁員、破產消息為假，

但不可否認，寒冬時節，中小房企開始集體翻車是真。

01 “破產”——如出一轍

“錢不是萬能的，但沒有錢是萬萬不能的”這句話用在資金密集型的房企上，再合適不過。

對於高槓杆、高週轉、資金密集的開發商而言，錢就是企業的血液，一旦血液太少，企業的各種問題也就接踵而至了。

這幾天，傳得沸沸揚揚的百強董事長灑淚發言事件，緣由就在於，三盛宏業發佈的員工理財產品即將到期，公司沒錢兌付，

再加高管套錢跑路，多個項目停滯，上市公司停牌，被法院列入失信名單，多重壓力之下的董事長，這才在員工的舉牌聲討中，潸然淚下。

其實，三盛宏業的花式缺錢也並非一家之難，而是所有中小房企在寒冬下能否生存的癥結所在。

在三盛宏業董事長飆淚發言的第三天，粵系老牌房企頤和被爆：兩隻私募債未能按期足額償付本金及利息，構成實質性違約，高達10億元。

此外，還有標榜衝千億的百強房企和昌也因現金流告急，開始在全國範圍內出售項目。

醉臥沙場君莫笑，古來征戰幾人回，他破產完誰接盤？終極原因就是錢。

02 “環境”——八面埋伏

中小房企圈，“斷臂求生戲”輪番上演。

10月29日，“地王制造者”——信達地產，發佈三季報，今年前三季度，信達地產權益銷售合同額159.8億元，同比下降33%，公司現金流、淨利潤等指標出現明顯下滑，資金鍊告急。

據悉，今年1月、5月和7月，信達地產通過發行公司債共融資49億，但是並沒什麼用。

6月，信達地產又將旗下三家此前收購的地產公司，全部股權轉讓。

還有華僑城、陽光100中國、上置集團、粵泰股份、泰禾集團等地產商，今年均選擇出售項目股權，進行回血。

再看看大環境，同樣不妙。

融資方面，2019年，融資渠道繼續不斷收緊，融資成本不斷攀高。

中小房企融資變得越來越難，即使有些艱難拿到融資，成本也高得嚇人，民企尤為明顯。

據悉，今年上半年，朗詩、新湖、泛海、當代置業等小房企美元融資成本超過10％，

安徽本土百億房企三巽，在2018年及2019年上半年，加權平均融資利率更是高達14.0%和12.7%。

不僅如此，就連大型房企泰禾的融資成本也達到了9.3%。

政策方面，也並未見好轉：三季度管理層明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，

“四限”調控仍將從緊，上半年全國房地產調控政策次數已達250多次，8月底，調控次數更是達到367次，“一城一策”持續發揮作用。

“穩”字當頭，限價限購繼續升溫，眾多房企項目都坐了“冷”板凳。

比如，百強房企光明地產，今年7月在成都的首個項目“光明蓉府”，推出218套住宅，僅有1人排隊報名。

行業有名的“金九銀十”也變“銅九鐵十”，以上海為例，10月上海新房成交量3824套，為近9個月新低，連4000的平均水平都未達到，堪稱“慘淡”。

回款難，融資難，政策嚴，龍頭又強，中小房企規模還小，生存可謂難上加難。

03 “未來”——一葉知秋

行業寒冬下，龍頭房企市場上揚，中小房企市場下降，地產行業的馬太效應進一步凸顯。

在2019年恆大半年報業績發佈會上，總裁夏海鈞說：“未來的房企是大魚吃小魚，如果按全國商品房年銷售額15萬億元計算，2023年前三房企銷售總額將達3萬億元。”

從克而瑞發佈的2019年上半年銷售數據來看，以30強為界：

龍頭穩健增漲，TOP30市場份額穩中有漲，TOP50之後的房企則競爭優勢放緩，權益金額下降0.2個百分點。

所以，隨著房企產市場趨近成熟，未來地產集中度會更高，龍頭房企必將不斷吞併中小房企份額。

早前，重慶市前市長黃奇帆就曾說：

目前，註冊房企為9.7萬家，即使今年真的有408家破產，從整個行業看來，也不過是毛毛雨。

未來十年還將有6萬多家房企要消失，而三盛宏業和頤和地產的今天或許就是大部分中小房企的明天。

此外，從整個行業來看，中小房企的翻車，實際反映的是整個行業在平穩發展。

隨著土地和錢，進一步向龍頭房企傾斜，中小房企將更難生長，企業 “優勝劣汰”，行業也將從以往野蠻生長轉變為有序、平穩、健康生長。

這一點從房地產大佬身價財富縮水上就能看出來。

前兩天，胡潤《2019斯維登集團·胡潤房地產企業家榜》出爐，許家印蟬聯地產首富，財富縮水450億。

頭部房企財富縮水，其他投資者更會謹慎，投機的少了，行業就會慢慢正常了。

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