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01回到2019年前的臨沂。
2009-2014的6年間，臨沂的房地產開發投資經歷了年均20%以上的高速增長。同樣，在房地產開發投資的助力下，臨沂固定資產投資同樣以年均20%以上的速度，高速增長了6年。
好景不長，2015年，臨沂房地產開發投資增幅陡然降到5.9%，並在2016年成為負增長，降幅4.7%。
究其原因，一方面，是房地產投資的大環境不好，另一方，則和此前臨沂的房地產管理理念有關。
2016年之前的臨沂，正集中精力發展北城新區一期，發展的主要重心和手段，就是通過多供地來加快城市建設。
多供地，導致樓盤多、競爭大，房地產公司的日子不好過，那時老百姓想選房子，可以仔細挑挑，看看哪家樓盤優惠多。
那時房價溫和上漲，2010年-2016年年均漲幅僅有8%多，2015年漲幅甚至只有1.4%。
北城新區供地的增加，一方面加快了城市建設，不管住沒住人，不管賣沒賣出去，至少樓房建起來了，有了城市的樣子。另一方面，地方財政收入有了巨大增長，臨沂拍地收入從2011年的130億元上漲到2014年的254億元，接近翻番。
但在2015年，由於供地的減少，臨沂拍地收入大幅下滑58%，僅有105億元，比2014年足足少了149億元。土地財政依賴度也從2014年的1.01比值直線下滑至2015年的0.37比值。但可以說，土地財政依賴度0.37比值，對一個市的經濟是很健康的。
為扭轉局面，2016年臨沂又大幅增加了供地，當年土地出讓收入增長24%，達130億元，重新恢復了增長。
雖然拍地收入增加了，但是房價並沒有大幅增加，增加地方財政收入的模式和思維依然和前幾年一樣，是靠多供地實現的。
這些年，房價雖然有增長，但對老百姓老說，是可以接受的，也是房價對老百姓最友好的時候。
2017年8月，L先生來到臨沂，第一把火，就從房地產開始燒，房地產不發展，北城新區就無法發展。北城新區不發展，臨沂城區的臉面就仍然抹著鍋底灰，黑不溜秋。
北城新區一期這麼多年，為何還有這麼多房子賣不出去，一期都沒發展好，談何發展二期，談何發展新臨沂。
經過總結，一期發展慢的原因，就是房價太低了。一二線城市有太多的例子證明了“漲價去庫存”，是絕對有效而且最便捷的方法。
之前賣了那麼多地，房價沒怎麼漲，這就是浪費國家的土地資源。通過漲價，能實現少賣地、不少拿錢的效果，何樂而不為。
L先生看過2010姜文導演的電影《讓子彈飛》。裡面湯師爺關於“三七分賬”的一句話記憶深刻。
於是，據說，南方炒房團不知不覺來到了臨沂，各個樓盤瘋狂掃貨，囤積漲價。同時，各大開發商也開始飢餓銷售、營銷造勢。一時間，血雨腥風，房價如同坐了火箭，一飛沖天。
2017年9月，中南以742.7萬元每畝的地王價，拍下了一宗土地，樓面價即達到4455元，相比2016年地王足足翻倍還多，引領了臨沂地王頻出的新風尚。泰盛恆的830萬、中南的987萬和1382萬、金佰利的1391萬，無不牽動著每一位買房人的神經。
《讓子彈飛》裡黃四郎分的7成、縣長分的3成。在臨沂房價飆升的這三年，炒房團分了2成，有房人分了1成，剩下7成自不必說。沒買房的，則成為這場狂歡後最落魄的背景。
02房產變局，臨沂的2020
2017年對於臨沂來說，是一個分水嶺。那一年，臨沂換帥，房地產成功擺脫頹勢，新開工房地產面積同比增幅達51.5%，相比之下2015年、2016年的新開工面積負增幅黯然失色。
2020年對於臨沂來說，也將會是一個變局之年。
其實在2019年，炒房團成功離開臨沂後，房產頹勢已經漸顯。在六個錢包被掏空、韭菜已經割到見根的情況下，閃瞎眼球的地王也無法激起曾經購房的狂野。
臨沂彷彿已經不是一些人口中遍地小老闆、滿城小富豪的臨沂了。
特別是疫情影響下，臨沂房地產商已經早早感受到春江水寒了。從2019年不再開盤售罄、一房難求，到2029年初出現一成首付，新盤銷售率節節下滑，房地產廣告越來越多。
越來越多的證據表明，臨沂房地產市場變局在即。
但在某些人眼裡，沒有房地產，就沒有臨沂GDP超淄趕濟大邁步來到第5。沒有房地產，北城三期、高鐵新區建設就無從談起。沒有房地產，就沒有增幅超過一般預算收入（稅收及非稅收入）年度增幅3倍以上的土拍收入。
況且，在減稅降費大環境下，一般預算收入增幅越來越低，增長越來越慢，土地依賴度越來越高。
十年前，納稅百強中大概只有10家房地產企業。十年後，納稅百強中房地產企業相關建築企業的數量，已達到30多家。
所以，面對臨沂2020年的房地產頹勢，新年第一把火，極有可能繼續燒向房地產。這把柴怎麼添，非常有講究。
如，河南駐馬店在2月21日最先發布了首付比例下調政策，引起了很大關注。駐馬店將首套公積金房貸首付比例下調為20%，並放寬、加大了購房補助力度，中專以上畢業生即可享受補貼，農民工購房同樣可以享受補貼，這在全國屬於首創。
對於剛需來說，這其實不是壞事。對房地產企業來說，需求端的直接刺激，更是雪中送炭。
不過對於“房住不炒”大趨勢來說，則是不好解釋的行為。
2月28日，河南省副省長何金平召集河南省住房和城鄉建設廳等有關部門負責同志，約談了駐馬店市人民政府主要負責同志，要求駐馬店市提高政治站位，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
在此情況下，臨沂房地產發展趨勢如何，預測：一是在房價徘徊的現在，官方會迴歸多年前北城一期的路子，大量增加供地，以供地量保證土拍收入總量。二是小規模試探性需求刺激，又避免印發輿情。三是售樓處優惠將會大面積出現，樓盤質量有下降趨勢。
今後，“大美新”臨沂有可能變為“美新高”臨沂。這個“高”，自己想象。
《讓子彈飛》中湯師爺還有一句話。
一句話，在炒房團眼裡，臨沂沒有贏家。
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