人人都知道，光谷目前是武汉科技创新最强、吸引人口最多、平均学历收入最高、年轻人口最多、发展最快的区域。
然而伴随整个东湖高新区域成交量猛增，房价飞涨，地价翻番……光谷买房到底买哪里，却成为了让不少购房者头疼的问题。
前两年，随着关山大道房价走高，越来越多的刚需开始把目光转向光谷东。可是，今年以来，想在光谷置业的刚需购房者们简直是迎来了致命三连击——
3月，龙湖光谷城开盘，把光谷东带向上了18000+时代；
8月30日花山武地建发玺院新房备案价出炉，毛坯均价约18714元/平，最高备案价突破20000元/平；
10月，光谷东的地价又接连破万。在31日的土拍中，中城龙湖地王楼面价高达14629.52元/平！
这里，我们可以反推一下。如果均价18000-20000，一套100平左右的刚需户型，首付3成就是54万-60万，最低月供6700-7400元，这几乎是一个家庭中某1个或2个成员的全部工资。
所以刚需们彻底要被光谷抛弃了吗，是不是只能往更东边的鄂州迁移了？我们今天就来咵一咵。
01
光谷买房向东还是向南？
置业光谷对于刚需还有哪里可以选？以刚需家庭首付预算40万以内，普遍能接受的月供3-4000元的价格来参考，均价应该在10000-12000元/平左右。
那么，如果我们以目前光谷上班族比较集中的软件园为中心，向四周扩大选择范围，各板块的最低价楼盘是否符合要求呢？
光谷核心的中建大公馆，虽然是毛坯在售，但是价格就呵呵了，均价在24000元/平左右；
再向东看光谷中心城的中建星光城、中粮祥云，毛坯价格也到了16000元/平；碧桂园、创新天地都破18000了。
向北，花山区域目前有3个楼盘，联投光谷瑞园毛坯销售，首推13、15、16、17号楼，主推建面约102-146平高层房源，备案均价13000元/平，成为花山第一低价盘。
而向南，目前还有庙山的雅居乐花园在售，高层均价约13212元/平，复式均价约14980元/平，均含2500元/平装修；以及目前光谷南唯一不限购的楼盘路劲时代城，毛坯在售，前期均价8840元/平。
结论是什么？区域对比，大家都在比较光谷南PK光谷东，但房价对比，光谷南只能PK光谷东东东。。。
看了一大圈，终于在大光谷区域内找到了均价不过万的盘。那么，光谷南到底是价格洼地还是坑？选择这里，会不会就是被笼到在“鸟不拉屎”的位置买了房子？我们还是有必要考证一哈。
论发展——大健康产业支撑，众多世界500强企业已入驻
今年4月1日，武汉市政府常务会审议通过《武汉市大健康产业发展规划(2019-2035年)(送审稿)》，拟打造武汉市第五个国家级产业基地，谋划世界级千亿大健康产业集群。打造
光谷南大健康产业园，总规划面积98.1平方公里，分为郑店、庙山、五里界三个产业发展区。光谷南按照“一园三区、产城融合、药械联合、医养结合”的产业定位，充分调动市场主体力量，致力打造全市第五个国家级产业基地。
▲光谷南产业布局 图源网络
以一园三区格局，大力发展健康管理服务，专科诊疗，智慧医疗，精确医疗，
重点将五里界打造成健康养老产业特色区。依托五里界水利交错和产城融合的区域形态，按照“产业项目西北向东南，康养社区项目西南向东北”的方向推进发展。随着泰康集团、中国生物、九州通医药等中创医疗企业闻讯的纷纷入驻，宣告光谷南大健康产业园全面启动。
▲腾讯研发中心
目前，在该区域内还有腾讯、百度、阿里已经落地，恒大科技旅游城千亿投资、阳光创谷千亿产业集群、军运会赛事等利好加持。
光谷南计划通过10年努力，力争引进100家规模以上大健康企业，实现年度税收100亿元；打造生物医药、医疗器械、健康服务1000亿级产业集群，吸纳5万人以上就业。
论宜居——生态资源丰富，又能快速抵达光谷中心
可以看到，在光谷南的三个产业区定位中，“三区”即郑店大健康产业综合区、庙山医疗器械特色区、五里界健康养老特色区。郑店和庙山以产业集群为主，而五里界则是明显的居住区。所以，我们重点来看看五里界的居住环境。
五里界位于江夏纸坊以东，庙山以南，距离三环线约12公里。虽然绝对距离并不算很近，但可以辐射的片区却不少。往西可以到纸坊城区，往北可以到庙山和光谷，往东北可以到藏龙岛和光谷东。
▲光谷南规划 图源网络
五里界到光谷广场直线距离约18公里，到光谷金融港直线距离15公里，开车走江夏大道至民族大道，沿途有武大科技园、华工科技园、武汉理工科技园等9大产业园，约20分钟即可抵达光谷中心。
同时，该板块距离地铁7号线二期纸坊大街站约7公里，目前已有927路公交到达地铁站；还有规划中的9号线将南延至庙山、五里界区域。
▲地铁规划 图源网络
而在居住环境上，五里界与梁子湖相连，是江夏东部的一个滨湖小镇，一直以优美的自然环境著称。周边有小朱湾摄影村、当代薰衣草风情园、武汉花卉博览园、梁子湖龙湾度假区等等。
五里界被定位为大武汉都市区“低碳生态智慧城”和“滨水宜居花园城”。未来将打造成为“国际休闲旅游度假中心”，向现代都市农业旅游休闲产业的方向发展，规划成为可容纳10万人居住的智慧新城。
2017年，华润、招商、武汉地产分别拿下五里界3宗相邻的纯住宅用地。同年，恒大旅游集团于五里界开始打造其在湖北的首个文旅大盘。也在这一年，路劲首入武汉，联合湖北大都地产集团共同开发五里界地块。
2018年至2019年初，这波新盘项目陆续入市，次次开盘次次售罄。目前仅剩体量最大的路劲时代城还有房源在售。
所以，该置业光谷南还是光谷东，早有房企和购房者率先做出了选择。
02
两大硬核指标PK 高性价要看对比
任何抛开买房需求，空谈区域规划都是在耍流氓！
谈价值，除了区域有发展，项目还要具备性价比。而对于不同的购房人群来说，性价比的判断标准是不一样的。
刚需最看重的性价比是什么？当然是毛坯低总价；改善和投资呢？老欢认为是要有潜力，最好还要不限购。
那么可不可能有一个项目，能同时满足以上两点？我们就以上文提到的光谷南最低价神盘——路劲时代城为例。
比价格 毛坯8840元/平，光谷南最低一哥
路劲时代城所在的五里界板块，前期琨瑜之星毛坯均价大致为9500元/平；后期还将有武地融创联合开发的锦上公馆项目面市，但该地块的楼面价为4353元/平，后期项目售价也大概率会在万元左右。
同环线位置的纸坊板块，目前仅有江夏府在售，均价13300元/平左右。
比潜力 不限购区域，唯一在售纯住宅
2016年来，长江以南的武昌、洪山、青山、东湖高新4个主城区全部限购，现在仅有江夏部分范围不限购了，而五里界就属于不限购的范围。
这里作为紧挨光谷的不限购区域，即能承接光谷产业的发展，又因为片区规划良好，居住投资价值日益凸显。
但目前区域内在售项目屈指可数。前期推盘的华润、招商项目因为体量不大，已经售罄；纯新盘武地和鑫苑项目还未面市；而由恒大打造的文旅项目科技旅游城，产品带装修，且均价也已过万。
▲项目大门效果图
路劲时代城作为目前唯一在售的纯住宅项目，而且是五里界体量最大的楼盘，共由3个地块组成。所推产品建面约80-143平，且买三房得四房，最高赠送面积达19平。
在整个光谷在售新房以大户型为主的市场情况下，两房和小三房的户型也算少有。属于当前武汉市面上的稀缺产品，后期升值潜力妥妥的。
03
靠不靠谱？实力打破低价偏见
一顺看下来，毛坯价格低，不限购区域又有潜力，貌似还算靠谱？但是！项目好不好，空口搭白话肯定不算数。值不值得买，老欢觉得还是要实地看看再说。
路劲时代城位于五里界街界兴路与锦绣大道交叉口，总建面约40万方，是目前光谷南板块内规模最大的居住区，物业形态包括高层、小高层和多层洋房，1万平米全业态商业配套和1座9班制幼儿园。
路网交汇 多种出行方式快速直达中心区
从路劲时代城出发，沿锦绣大道和梁子湖大道约3公里左右，可进入四环线入口；从五里界去往光谷，可经庙山大道-江夏大道，上民族大道前往；去往武昌，可经界兴路-五里界路，上文化大道前往。
从百度测距可以看到，从项目距离光谷软件园直线距离约14公里，与花山到达的
直线距离一样；距离光谷政务中心约20公里，但目前从项目走锦绣大道，可以快速直达藏龙岛，缩短到政务中心的时间。在项目门口乘坐927路公交，即可换乘已经通车的地铁27号线，从青龙山至武昌中心区仅需半个多小时左右；
▲项目区位
除此之外，地铁9号线被明确纳入武汉市轨道交通线网规划（2018-2035年），根据武汉市自然资源和规划局的最新回复显示，地铁9号线线路由余家头、红钢城出发，经光谷广场，沿鲁磨路、民族大道、江夏大道、庙山大道一直到终点站五里界。
届时从项目出发，20分钟就可达光谷广场，30分钟直达徐东商圈，区域交通将进一步升级。
除了地铁，路劲时代城还是区域内距离武咸城际铁路纸坊东站最近的项目，到武昌火车站只需15分钟。
品牌保障 买低价盘≠过廉价生活
虽然处于不限购片区，面对大量涌入的光谷外溢刚需群体，但路劲时代城却并没有走一条“低配”之路。
作为路劲集团首次在武汉拿地开发的项目，依靠品牌力量和多年的经验实力，路劲时代城将被打造成港派文化风格，亮点颇多。
项目将新亚洲风格融入到自己的建筑之中。步入小区，首先看到的是以“四进六园”为设计理念，打造的“中轴迎宾、中心园林、会友庭园、归家花园”四进动线及儿童乐园、青年运动、老年康体等六大主题园林；
▲二期天峦迎宾主轴示意图
接着穿过中央景观，从小区一楼进入，即是空高3.6米的五星级共享式入户大堂，内设有可供业主休憩的沙发、茶几等家具，小区内全智能监控摄像、信号全覆盖、车牌识别系统；
▲一期地下大堂效果图
▲项目会客区域效果图
产品打造上细节上，每一户均配备全数字可视对讲，远程遥控门禁；
同时，虽然产品毛坯交付，但每户的大门都安装了密码、指纹、钥匙、刷卡四重一体的入户智能门锁，这个配置在武汉市场上的毛坯项目还是少有的。
充满人情味的服务和社区氛围都体现了港式精工人居理念。而这些，多出现在中心区的改善项目中。
自持物业 自带商业幼儿园
做为区域内体量最大的项目，路劲时代城三期均采用自持物业。该公司物业拥有国家一级物业资质，为国际物管联盟——金钥匙旗下成员企业。
买过房的都知道，物业服务不仅是高档社区的名片，后期也是提升社区居住价值的重要影响因素之一。
▲楼栋效果图
目前五里界没有大型商业配套，只能借力江夏的商业配套。但是，路劲时代城自带约10000㎡的社区商业，不仅可满足业主的日常生活需求，也可以辐射到周边小区。
▲图源市民留言板
教育配套方面，路劲时代城天峦组团自带一所9班制幼儿园。同时，项目北面的庙山还集中了华一寄宿学校、武汉枫叶国际学校、武汉海淀外国语学校、武汉外国语学校、美加分校，以及华师一附中几大知名学校，周边陪读和自住需求都比较集中。
04
买三房得四房 18万起一步到位住光谷
房子是生活的必需品，买房时注重周边配套环境很重要，选择的面积大小也同样重要。
限购之下，“房票”越来越紧缺，而二胎政策的实施，对于武汉大多数购房者而言，自住买房改善需求变的强烈，武汉新房市场上的产品也慢慢以三房产品为主，甚至还有不少四房大户型产品出现。
路劲时代城二期天峦整体规划和户型设计亮点颇多。
首先在整体规划上，组团北面是界兴路和三期天悦组团，西面是锦绣大道和湿地、规划住宅用地，南面是别墅区，东面是五里锦绣小区。
在楼栋布局方面，由于西面和南面都是别墅区，因此，最南面的几栋楼的采光和景观视野会非常好。
另外，高层、小高层搭配排布，东面4栋楼（2、3、8、9#）也采用斜错式布局，各楼栋之间不会产生遮挡的情况。
高层布局为2梯4户、2梯3户、2梯2户，总共16-33层；中间采用的是连廊设计，因此无论中间或是两边的户型均能实现南北通透。
▲项目规划图
其次，二期收官之作，3、7、8号楼，建面约105-127m²户型即将加推。其中建筑面积约125m²、127m²的复式户型客厅设计5.8米挑高，户均赠送约19m²，但价格与高层持平。
105平三室两厅一卫 最适合刚需“上车”的户型
户型方正紧凑，三开间朝南，难得的做了双阳台设计，保证采光和通透的同时，增加了可扩展空间；主次卧房间都配置了飘窗，增加了户型的利用率和得房率；动静分区合理，各功能空间相对独立。
该户型为本次加推的最小户型，正三房设计紧凑实用，总价约93万，首付仅约18万起。
116平三室两厅两卫 首改家庭优质之选
该户型明厨明卫，连通客厅和次卧的大阳台设计，采光通风俱佳；主卧套房设计，有独立衣帽间和私密卫浴，是非常舒适的三房产品；三开间朝南，采光和通风功能良好，实用性和舒适性强。
总价约103万，大三房设计，功能性齐全，且价格适中，比较适合首次改善家庭。
125平四室两厅两卫 三代同堂或二胎家庭首选
户型方正，南北通透，采光透气性良好，动静分区；三开间朝南，明厨明卫，四个房间均有飘窗，增加实用面积；厨房带生活阳台，客卫干湿分区，实用性和功能性更强。
该户型能够满足三代同堂或二胎家庭的起居需求，空间够用又互不干扰。
还有本次推出的亮点户型——125平左右的复式产品。5.8米挑空大客厅，可改造为复式二层，相当于赠送了19平米，近乎0公摊；而且还拥有4.5米开间南北双阔景阳台。
整个户型可以自由组合布局，实用性大大增强。
老欢综合点评：
目前整个光谷区域房价都站上了高位，迫使越来越多的刚需向外围迁移。不少人把目光投向区域东边的葛店和南边的江夏。
相比之下，光谷南更接近光谷生物城，还拥有大健康产业这样的朝阳行业，区域发展潜力巨大。
路劲时代城毛坯产品，18万首付的价格，同时颇具亮点的户型设计，对于光谷年轻购房者来说算是很友好了。所以，是一个刚需上车的好机会。
唯一不足的是，项目周边还比较缺乏有品质的配套，生活氛围不够浓。但相信随着板块内新盘的陆续交房，环境、商业配套的完善，这一点会很快得到改善。
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