年底微妙行情下，杭州“雙限地”正在快速降溫。
上週三，時隔近9年推出的下沙沿江宅地，臨近地鐵又有教育概念，卻意外底價成交。
今天早上，杭州主城區又迎土拍，共推出5宗土地，總起價約49.7億元。其中，濱江區西興和城東新城商住地，最受關注。
西興地塊位置算不上很好，未來新房限價卻高達49200元/㎡，也是濱江區時隔16個月首次推地。
據悉，已有近10家房企報名，包括本土和外來知名大牌房企。
城東新城地塊，緊鄰地鐵彭埠站，但商業佔比達6成。
從潛在庫存看，無論濱江區還是城東新城，未來的住宅供應都較為充足。而在嚴格限價下，板塊之間及板塊內部的分化，已經越來越明顯。
種種因素權衡下，土拍會繼續降溫嗎？
濱江西興：新房精裝限價4.92萬/㎡
地塊位置：西至阡陌路，北至濱興路
規劃指標：出讓面積44005㎡，容積率1.5-2.3，可建築面積101211.5㎡。起價228546萬元，上限價296546萬元。
樓面地價：樓面起價22581元/㎡，封頂地價29300元/㎡。
相關要求：住宅兼容商業服務業設施，住宅佔比上限80%，即80969.2㎡。公租房配建8096.92㎡，其餘商業商務體量12145.38㎡。
未來售價：住宅毛坯均價不高於44700元/㎡，精裝價格不高於4500元/㎡，即新房均價上限49200元/㎡。
實際價格：算上公租房成本，實際樓面起價24805元/㎡，實際封頂價32108元/㎡。
01
濱江區首宗“雙限地”，也是時隔16個月首次推地。
從具體位置看，有點“不好不壞”。它不在“偏僻”的濱江區腹地，也不在區政府這樣的核心區，而是剛好處於中間位置。
地塊西側緊鄰迎春南苑，北側與西興人才租賃房一路之隔，距蕭山區界（風情大道）不到700米。
但直線約700米，就是地鐵1號線西興站，離曉風印月也只要800米左右。另外地塊雖不規則——西北角被濱江區疾病預防控制中心佔據，南側卻是一線北塘河景觀。
即便算上公租房成本，實際地價（封頂3萬2）也比近年成交宅地低一些。
自2018年以來，濱江區共成交了4宗宅地。除去位於浦沿的世茂棲棠譽灣（21797元/㎡），其餘3個項目丹楓四季、曉風印月和雲宸，成交地價在3萬2-3萬5之間。
樓盤名稱出讓時間地價溢價自持中海·雲宸2018年1月3446470%13%綠城·曉風印月2018年7月3362539.82%/時代濱江丹楓四季2018年7月3263835.45%/世茂棲棠譽灣2018年7月2179721.95%/
近年濱江區成交宅地一覽
尤其中海雲宸，不僅地價34464元/㎡板塊最高，還有13%自持。
而位置更好的曉風印月和丹楓四季，因為出讓時間，已經是開始降溫的去年下半年（2018年7月），地價反而更低，分別是33625 元/㎡和32638元/㎡。
今天這宗宅地，位置不是最好，封頂價也不是最高，但新房限價水平卻不低。
根據規定，未來住房毛坯均價上限44700元/㎡，毛坯最高單價49170元/㎡。裝標上限4500元/㎡，即精裝住宅均價上限49200元/㎡。
而上述項目，最貴的曉風印月大戶型，均價48100元/㎡。
不過，濱江區新房最貴的，是已經開盤的傲旋城，毛坯90㎡躍層均價高達5萬。
02
更高的新房限價上限，能拍出高地價嗎？
其實最終還是要看市場接受度。因為限價49200元/㎡，不代表購房者就認可這個價格。房價定的再高，賣不出去還是白搭。
以濱江區為例，雖然頭頂國際濱光環，但也不是所有新盤都很好賣，反而是分化越來越明顯。
目前，板塊在售樓盤主要是6個，分別是杭州壹號院、曉風印月、雲宸、傲旋城，時代濱江悅，和城市之光。
當中，真正算得上“一房難求”的，只有杭州壹號院和曉風印月。
杭州壹號院自亮相以來，一直保持超高熱度。而上個月首開的曉風印月，398套房源登記4220組，中籤率低至9.43%。
城市之光也算得上火熱。619套房源1886組登記，中籤率33%。但主要原因還是房價夠便宜，均價29500元/㎡—31000元/㎡。
其餘樓盤，中海雲宸精裝均價4萬7，時代濱江悅毛坯均價4萬2，傲旋城90㎡毛坯均價5萬（144㎡以上毛坯均價4萬1），搖號成績相對一般。
今天這宗宅地的尷尬之處在於，雖然跟曉風印月很近，但距離市北西板塊也不遠。而兩個板塊價差，相差1萬以上。
所以，這塊地能拍多高？要看房企品牌實力，及對該地段的認可度。
另外值得一提的是，一直都說濱江供應短缺，但若仔細盤點，接下來的供應相當充足。
比如，待售新盤還有保利天匯、時代濱江丹楓四季，世茂棲棠譽灣，以及今天的宅地。算上在售，一共有10個。
城東彭埠：住宅體量僅佔40%
地塊位置： 東至明月橋路，南至規劃彭埠支路，西至環站東路,北至和興路
規劃指標：出讓面積57089㎡，容積率1.5-2.2，可建築面積125595.8㎡。起價211529萬元，上限價274529萬元。
樓面地價：樓面起價16842元/㎡，封頂地價21858元/㎡。
相關要求：商業商務兼容住宅，住宅佔比上限40%，即50238.32㎡。商業街區自持不少於2萬㎡，10年不可轉讓。
未來售價：未來住房毛坯均價上限42000元/㎡，裝修上限4500元/㎡，即精裝新房上限46500元/㎡。
城東新城位置非常好的一塊地。
被杭州之翼、都會風華、華潤中央車站廣場所包圍，直線距地鐵1、4號線換乘站彭埠站僅約200米。周邊還有港龍城、三花國際、西子國際，和萬象匯等商業配套。
一站地鐵火車東站，步行也可便捷到達。
地塊並非純宅地，體量僅佔40%。商業商務體量更高，達到75357.48㎡。
不過，地塊明確規定，商業商務部分不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小於300㎡。
其中，需設置開敞式步行商業街，不少於2萬㎡，10年後方可轉讓，且不得分割轉讓。
步行街東、西兩側，各設置一處不小於500㎡的下沉廣場。
至於住宅部分，未來新房限價與目前板塊水平基本一致——毛坯均價上限42000元/㎡，裝標上限4500元/㎡，合計46500元/㎡。
由於商業佔比較高，地塊起價並不高。
起價211529萬元，摺合樓面起價16842元/㎡。上限價格274529萬元，摺合封頂樓面價27858元/㎡。
今年4月26日，城東新城曾出讓2宗商住地，分別被濱江和中駿接近底價競得，樓面價分別為17368元/㎡，和17128元/㎡。
相比之下（商業佔比都是60%），今天這宗地塊的位置更核心，最終成交價可能略高。
算上這宗涉宅地，截至目前，城東新城待售新盤多達7個，分別是綠城春來曉園、港中旅彭埠項目、濱江龍湖東潮府、中駿彭埠項目、中國鐵建花語天境府，以及信達東萊府。
對於城東新城來說，這將是一個不小的挑戰。
閱讀更多 樂住杭州 的文章
