金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
今天我們用案例的形式來講講土地“一二級聯動開發”，本故事純屬牧詩杜撰，如有雷同，請以本故事為準。
某本土龍頭房企A公司與當地政府簽訂框架協議鎖定了1000畝土地一級整理，政府缺錢，協議約定由A公司負責1000畝紅線內拆遷及道路、學校等基礎設施修建，拆遷補償、道路、學校等基礎設施建設成本計入一級成本。政府也承諾待項目二級拍賣出讓以後按一級成本的10%計算A公司的一級整理收益。
毛地整理的過程也就是一級熟化的過程。對於充滿野心的A公司來講，目標也絕不只是為了賺一級10%的收益而已。
老闆更想在二級市場上獲取這1000畝土地做二級開發，畢竟這兩年本地市場異常火熱，而A公司本年的貨量遠不能支撐自己今年定下的銷售目標，因此一定要想盡辦法在二級市場上拿到這1000畝，而且要以儘可能低的價格拿下！
這就牽涉到了二級“控地”的問題了，我們知道招拍掛市場向來是比較公開透明的市場，一旦你想通過設置條件來排除競爭對手是極其容易被舉報的，政府出於被監管的風險，往往不敢在條件設置上動手腳。
我在《房地產投資崗入門指南》一書中提到了一些比較常見的二級“控地”手段，比如“捆綁拆遷”、“控規調整”、“代建公建配套”、“項目方案整體規劃”、“圍棋策略”等。
為了充分確保可以完整地獲取這1000畝土地，A公司老闆可是煞費苦心，幾乎把牧詩在書中提到的“控地”手段全部用上了。
好在老闆在本地深耕多年，與政府領導關係到位，政府關係協調效率較高，在外來企業看來極其難辦的事情對A公司來講並不是太難。再加上政府在當地諸多一級項目上都需要仰仗A公司來投資，且A公司在當地整體實力、口碑都還不錯，自然也願意配合。
當地要求單次土地出讓規模不能超過400畝，為了完美地配合後期取地，A公司採用了以下手段：
1、捆綁拆遷
與政府約定首期供地400畝，但是這400畝土地是毛地掛牌，在競買須知上要求摘牌企業必須負責400畝土地範圍內的拆遷安置工作，走到現場一看，媽呀，紅線內幾乎到處都是拆遷，村民們各個彪悍，還有在生產的廠房等，都不是好惹的主。而對於A公司來講，本身就已經與政府簽訂了1000畝範圍內的一級整理協議，這400畝土地反正都是自己做拆遷安置，加上前期早已經做過深度的拆遷調研，對拆遷難度瞭然於胸，針對這個問題自然是遊刃有餘！
不瞭解項目背景的，完全不知道背後的坑有多大，不信你來試試？就這一招就足以嚇退一大波潛在意向企業。
2、代建公共配套
A公司與政府達成協議約定自己在進行土地一級開發的同時在項目用地範圍內代建部分公建，如：體育館、學校等。
在土地公開出讓時設定條件：公建與土地捆綁出讓，土地受讓人必須承擔該公建的建設費用和日後的經營管理，這時A公司往往誇大建設成本，提高土地取得成本，起到限制其他開發商進入的目的。
3、項目方案整體規劃
A公司在進行1000畝土地一級開發時，已經在編制區域規劃方案時融入了自身的意願，通過區域的全盤規劃和各配套功能的整體性，來控制後期用地。
4、圍棋策略
與政府協議中已經約定由A公司負責區域內道路的建設。
那好了，本次出讓的400畝用地，A公司協調政府先將規劃主幹道兩旁的土地先行出讓，若A公司摘牌這400畝，則自己可以加快道路施工進度，保證自己項目開盤時道路可以順利通達。
如若其它企業摘牌，那好玩兒了，首先土地現狀內就是農田村莊完全沒有道路通達性而言，在此種條件下你還敢鼓起勇氣摘牌，那後續的道路A公司就是慢慢修路，你催他修也可以他就先修其它市政路，就是不修你項目門前的主幹道，就道路這一塊就可以把項目拖死。
5、控規調整
這個也比較好玩了，我們一般看到常規的二級出讓土地控規往往是這樣的：
項目紅線與控規一致，比較規整。但是A公司與政府溝通後掛出的400畝土地紅線是這樣的：
業內把這樣的土地叫做“插花地”，或者“飛地”，完全不遵從控規，看著是不是很虐心吶？
你只有將後續600畝土地摘牌到手，整個區域才可以協同開發，否則僅僅400畝項目根本無從開發，你甚至連基本的道路都沒有！
懂行的人都知道這塊地早已“名花有主”，也就不要再去湊熱鬧了！同理，後續600畝在出讓的時候類似，也全都是插花地，從而可以保證1000畝土地的整體摘牌。
以上措施可以說是已經做得相當的到位了，不排除現實當中還是會有不要命的企業參與報名。
前面就說過了，如果不是前期就介入勾地的企業是很難了解項目背後的彎彎角角的，沒有充分的關係一般不敢選擇報名，敢在這種情況下選擇報名的自然關係更到位，那A公司只能自認倒黴了。
如若真是傻大漢報名，人家A公司已經和政府簽訂了1000畝大範圍的一級整理協議，你提前招呼都不打一聲就想報名去參與，你讓政府情何以堪，後續工作如何開展？這種情況下政府多半會出手將其勸退。
閱讀更多 金融與行業 的文章
