01
足以讓工薪族崩潰的自住成本
“我也知道公寓不如住宅好，可是手裡只有三四十萬，我買不起住宅，我買個公寓給自己留條退路有什麼不對？”
我知道，現在的市場上，有一大批這樣預算有限的年輕人。家庭條件一般，收入一般，在主城區工作，又不想去郊區置業。隨著年齡的增長，厭倦了房東花樣百出的漲價套路，也不願再四處漂泊，就想在繁華城心有一個家，在這個城市一個真正屬於自己的地方：
可以靜靜的看書
靜靜的思考
靜靜的發呆
這種想法有錯嗎？沒有，一點問題都沒有。這是一種很正常的需求。遺憾的是恰好能滿足你這種需求的小公寓，滿足不了你這種需求。
我一個朋友，剛結婚不久，看完樣板間之後，感覺挺美。於是就以首付40萬，月還房貸4800元的代價，買了一套公寓。
這個負擔，對現在的他來說並不算重。所以，他還在做著搬入新居的美夢。
你買的公寓是商水商電還會民水民電？
一個簡單的問題，就讓他有些發懵。
有區別嗎？
當然。我們來看鏈家在2016年製作的一張對比圖：
單看這張圖，似乎差別不是很大。但是我想告訴你的是，這個商水商電繳費是一個理想狀態。實際上物業收費的標準可能比這個貴得多。我有一個朋友，買了一處前top10地產商開發的公寓產品，讓他感到最為氣憤的是開發商的物業從交房之日起就按照1.5元/度的價格向他收取電費。
“到了夏天，都不敢在家裡洗澡。”我這朋友如是說。
這還都是小錢。等你結婚生子之後，你就會發現不能落戶的公寓在教育問題上還是個大麻煩。
沒錯，沒有戶口你的孩子上不了附近的名校，只能按照外來務工人員政策到指定學校去報名，這個學校與公寓所在的距離……
這些問題你真的都知道，並且仔細算過嗎？
02
投資收益沒有那麼“美”
當然，也有人說了，我買公寓並不是為了住，而是為了投資。現在青島旅遊這麼火，遊客這麼多，當日租房也能賺不少錢？
前幾天我去臺東看了一個公寓房，置業顧問說月租4000元，八九年就能回本。
月租4000元，年收益4.8萬，十年48萬。但是買公寓的總房款超過百萬，怎麼能八九年就回本呢？
還有一個問題，酒店託管公司會在你房子最新的前幾年中與你簽訂託管協議，但是他會跟你籤20年嗎？
如果經營不善，託管公司倒閉，剩下的時間開發商能給你代組嗎？
這些都值得好好想想！
還有，我希望明白一點，遊客對於酒店的需求大體分為三類：高端遊客住星級酒店，追求個性居住體驗的遊客住民宿，這種小公寓只能和快捷酒店搶客源。那麼，我們來看一下本週末，這個還算暑期旺季的時節裡，日租房網站上的價格：
我不知道大家注意了沒有，因為大量公寓、民宿上市，今年旺季租房價格比往年下降了許多。
我需要你特別注意的是這是旺季！如果過了十一的秋冬季節，價格可能連這個一半都不到！
還有一個問題，是中鐵博覽城置業顧問都坦誠相告的：“如果你把房子給託管公司，收益是要和託管公司對半分的。”
你自己租房子，有這個精力嗎？
和託管公司分收益，還能剩多少？
長租出去？邱瑩瑩、樊勝美們和你一樣負擔不起這麼高的水電費，所以往往群租一套普通民宅，安迪們要麼租豪華公寓，要麼自己買房了，租給誰？
且不說沒人租，就是有人以這個價格租，這點收益夠你還貸款嗎？
這筆投資賬，你真算明白了？
03
公寓房，是難以置換的垃圾資產
也許有人會說，我買了公寓上算就自己持有，不上算再賣了就是。
許多置業顧問也會這麼忽悠你：要想賺快錢，那就買低價小公寓，不受限購、限售的影響，想什麼時候賣，什麼時候賣！
是這樣，只是你想什麼時候賣，就一定有人買嗎？
我們來看一下，位於青島火車站旁，維多利亞廣場公寓的價格。我想作為客流來說，沒有比這人氣更高的了，而且到了旅遊旺季入住率確實很高，但是房價飛漲了嗎？我們看一下兩年來的價格變化：
這可是曾經最高炒到2.8萬元/平方米的無敵海景公寓啊！萬達39克拉我都不去說了，淚更多。除了價格滯漲外，這公寓二手交易稅率也很高，所以能買得起公寓的大多買一手，二手公寓很少、很少有人問津。
等你真正想買了這房子湊首付時，就會發現原來這並不是你的資產保障，而是一個大坑！
手裡錢不多，更不能亂花。三四十萬現在確實在市區內買不了什麼房，但是如果你找到了另一半，她手裡也有個二三十萬，六個錢包湊湊是不是就能買個套二的二手房了？雖然我不建議你買小戶型二手房，但是相比公寓，小戶型二手房出租和置換還是相對容易的。
所以智富階層看都不看一眼的公寓，
不能買！
不能買！！
不能買！！！
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