| 全文共2141字，閱讀約需4分鐘
“細細研磨”是深圳特有的段子。
過去至少10年間，在深圳地產圈，如果誰家項目速度慢了，大家會開個玩笑“細細研磨中吧”，然後會心一笑。
而這四個字，源自深圳灣超級總部基地的聯泰地塊圍擋，過去10年間，一直立在那裡。
近日，這宗“研磨”超過10年的地塊終於貼上新的公告，顏色將近褪盡的圍擋，重新刷上聯泰的logo，工棚也搭建起來，或意味著終將啟動。
在寸土寸金的深圳灣超總曬了十幾年太陽，聯泰地塊終於迎來新生。
01紅樹灣閒置地再啟動、5萬㎡住宅變18萬㎡公寓
11月14日，市規劃和自然資源局南山管理局發佈《關於變更T208-0038宗地規劃設計條件的公示》（以下簡稱《公示》）。T208-0038宗地即聯泰地塊，這也意味著閒置超過10年後，地塊又迎來新進展。
聯泰地塊位於深圳灣超級總部基地深灣四路與白石四道交匯處東南側。《公示》指，此次變更是因為深圳灣超級總部基地城市設計深化，部分設計條件發生變更。
根據最新的設計條件，聯泰地塊總體佈局及相關建設要求中涉及的公共開放空間、建築高度、建築覆蓋率、停車位等需符合深圳灣超級總部基地城市設計要求，最高建築限高300米。
事實上，聯泰地塊曾發生過一次更劇烈的規劃調整。
根據原建設用地規劃許可證（深規許字01-2006-0106號），聯泰地塊屬居住用地性質，用地面積84268.19㎡，容積率0.62，建築高度≤5層，規定建築面積52150㎡（其中住宅47650㎡、社區活動中心2000㎡、幼托2500㎡）。
可以判斷，依據2006年的建設用地規劃許可證，聯泰地塊計劃建設低密別墅項目。
2018年7月21日，市規劃國土委南山管理局發佈《關於變更T208-0038宗地規劃設計條件的公示》。這一次，聯泰地塊可謂“改頭換面”。
聯泰地塊用地面積由84268.19㎡調整為92372.29㎡，用地性質從居住用地調整為商業服務業用地，容積率大幅提高至3.0，規定建築面積迅速“膨脹”至27.7萬㎡。
其中——
商業建築面積13870㎡；
辦公建築面積78480㎡；
商務公寓建築面積183120㎡；
便民服務站建築面積600㎡；
垃圾轉運站建築面積400㎡；
物業管理用房建築面積530㎡。
伴隨著深圳的發展，這宗由白石路、白石四道、深灣四路和深灣五路圍合起來的9萬㎡地塊，在過去10年間，功能定位隨著區域定位不斷髮生變化，身價也水漲船高。
“細細研磨”12年，聯泰地塊從一個低密別墅項目變身深圳灣超總特色頂級街區。
在由深圳市規劃和國土資源委員會、中國城市規劃設計研究院深圳分院發佈的最新版《深圳灣·超級總部基地城市設計》中，聯泰地塊規劃建設為頂級街區+特色總部，以超小尺度的建築形態與特色趣味街道空間為主要特徵，滿足超級總部未來發展的特殊需求。
最令人豔羨的，莫過於聯泰付出時間代價，以47650㎡住宅博到了183120㎡商務公寓。
如果當年順利建成，參考同期百仕達紅樹西岸開盤價2.5萬/㎡，聯泰地塊價值約12億。現如今，片區新盤瑧灣匯公寓的最新備案均價11.8萬/㎡，以此計算聯泰地塊僅公寓價值就達216億。
△深圳灣超總聯泰地塊實拍
02別墅夢碎、但10年房價翻了10倍
聯泰地塊是早年聯泰建設濱海大道政府給的返還用地。當時，聯泰計劃將其開發成高端別墅群，連名字都取好了，叫“紅樹名灣別墅”。
△網傳聯泰別墅項目推廣案
誰知，一紙官文擊碎了聯泰的別墅夢。
2006年5月，國土資源部發布通知——“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理”。紅樹名灣別墅因此擱淺。
同一時期，還不叫“深圳灣超級總部基地”的紅樹灣，因為三宗“地王”相繼入市名聲大噪。
2001年12月，紅樹灣拍賣三宗居住用地，都是當時的全國地王。
2004年，兩宗地王被建成“中信紅樹灣”，入市均價9200元/㎡，操盤手中信華南一戰成名。次年，第三宗地王“百仕達紅樹西岸”開出天價——2.5萬/㎡，創下深圳的平層樓王記錄。
5年倏忽而逝，時間最直接的饋贈是一路飛漲的房價。2010年，中信紅樹灣二手房報價已經漲到5萬/㎡，紅樹西岸成了深圳的標杆豪宅，聯泰地塊卻打出一則轟動深圳地產圈的廣告——“城市鉅作，細細研磨中”。
據《每日經濟新聞》報道，“細細研磨中”的聯泰地塊，內部雜草叢生一片荒蕪，周邊的市政道路成了駕校的練習和考試場所。央視甚至為此發表了《深圳最牛閒置 五年地價翻五倍》的專題報道。
2011年7月，據《財經》報道，閒置7年，聯泰地塊由中信以12.8億補交地價款的方式接盤。地塊容積率也從0.62提高到3.0，“以10萬㎡地塊面積來算，建築面積達30萬㎡”。
又過了5年，中信地產都被中海地產收購了，聯泰地塊巋然不動。
此時，深圳的樓市格局風起雲湧，紅樹灣變身“深圳灣超級總部基地”，不可同日而語。10年前9200元/㎡的中信紅樹灣，如今在二手市場單價最低的一套也要8.2萬/㎡，價格早已翻了10倍。
△深圳灣超級總部基地效果圖（圖片來源：中國城市規劃設計研究院·深圳分院）
瑧灣匯公寓最高單價開到16.9萬/㎡，恆大入駐建500米新地標，招商銀行、中國電子、中興通訊等都選擇這裡作為未來總部……
△OPPO是超總的最新東家（圖片來源：美聯物業）
1.17平方公里的超總引進的要麼是全球500強要麼是中國200強。深圳資深地產媒體人@朱羅紀 直言，“它每一塊地都是地王，這裡也將是未來中國土地最貴的地方。”
在“最貴的地方”曬了十幾年太陽，聯泰地塊終於迎來新生。
閱讀更多 深圳買房計劃 的文章
