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16：30，深圳年終土拍盛宴落下帷幕。
相比較6月24日史詩級土拍激烈的舉牌，今天的土拍現場堪稱謹慎，不僅沒有到競配建人才房的階段，連封頂價也沒有到過。
一邊是金融降槓桿，一邊是土拍加難度，政策雖然暖風陣陣，但房企已經意識到，賬是要算的越來越精細了。“寧可少買一塊，不能錯買一塊”，並不是句廢話，現在尤其如此。
不過，深圳依舊是房企心目中的安全島。五礦拼到最後以25.6億拿下坪山馬巒地塊，樓面地價約27226元/㎡，這也是坪山3宗土地中，周邊環境最為成熟的一宗。
五礦是世界500強的央企，香港上市，以37°C生活服務體系而著稱。2010年進入惠州，開發了總建築面積123萬㎡的五礦哈施塔特項目。
中海和建發補貨龍華的心情，在輪流舉牌的最後階段一覽無餘。華潤和招商蛇口聯合拿下坪山碧嶺地塊，電建最終26.4億斬獲光明新湖地塊。
“限地價、限房價、競地價、競配建”被稱為雙限雙競，也被認為是穩定房價預期的利器。早在2016年，深圳推出雙限雙競土地拍賣時，深圳市房地產研究中心主任王鋒就曾經說過，規定了房價的限價以後，應該是在今後5年內，這個樓在銷售的時候，它的價格上漲的預期是不存在了。
購房者陳女士看到限定的最高房價就曾經表示，雖然龍華7.14萬/㎡，光明4.725萬/㎡，還是比她預期的略高，但是“房價有個天花板，至少現在我就不會太心慌，對於周邊的樓盤來說，也是一種無形的壓力。”
△製圖：深圳買房計劃，樓面價數據來源：好地網
01
那些值得回味的土拍鏡頭
◎14：01
已經開始排隊進場。
◎14：05
最先出讓的是大鵬地塊，大屏顯示大鵬壩光G15401-1508地塊已進入成交確認環節。今日6宗宅地還剩5宗！
大鵬地塊由深圳市人才安居集團有限公司以底價4.89億競得，將全部建成可售人才房。
◎14：58
現場大屏顯示，坪山坑梓地塊無人競買；
大鵬地塊1人競買；
其他地塊多人競買。
◎15：00
與6月24日深圳史詩級土拍相比，今日土拍人變少了，今天現場有很多空位置。
坪山馬巒G11340-8034
◎15：04
坪山馬巒街道G11340-8034，6位競買人：2、28、30、68、85、99。
◎15：10
第一塊：坪山馬巒街道。
85號第一個舉牌，21.02億；
競價幅度1億/次，主持人喊了五六次都沒人應價，舉牌不是很積極。
調整競價幅度為5000萬/次，暫時還沒人應價。
◎15：10
競價幅度再次調整為1000萬/次。（已連降2次，1億→5000萬→1000萬）
21.2億，68號天健應價
21.3億，85號五礦應價
21.4億，68號天健應價
主持人喊，“第一次”、“第二次”之後，68號才應價。
21.5億，85號五礦應價
21.6億，68號天健應價
21.9億，30號融展應價（據說是金融街100%控股）
22.1億，68號天健應價
◎15：15
競拍迅速變成85號五礦與68號天健的對決，兩家房企咬得很緊。85號五礦很積極，最先舉牌，應價也不含糊，小y看到他們來了4個人，都很安靜，沒交流，主持人喊“第二次”的時候果斷舉牌。
◎15：26
競價環節超過10分鐘了，主持人宣佈：可以口頭報價，25億、26億都可以。現場吃瓜觀眾笑了。
68號天健表情凝重了，應價25.1億。
◎15：28
25.6億，五礦地產成交！未到封頂價，未到人才房競爭環節！
坪山碧嶺G11325-8023
◎15：30
第二宗：坪山碧嶺G11325-8023開始競拍，2位競買人，10、33號。
這塊地電腦報價是33號，
如果現場沒有應價，就是33號競得，主持人喊了三次了，10號未應價。
成交價20.42億！招商華潤聯合體拿下坪山碧嶺地塊！
坪山坑梓G14313-8018
◎15：34
第三宗地，坪山坑梓G14313-8018地塊，無人競買，流拍。
龍華民治 A816-0068
◎15：39
龍華地塊開始競拍，9位競買人，競價幅度1000萬。
電腦無人報價，競買人號碼牌：1、3、6、12、17、21、64、76、81；
40.79億，81號建發應價
40.9億，3號中海應價
41.1億，12號平安應價
……
81號非常迅速，出價根本沒有等。
12號平安、81號建發、3號中海，3家房企你追我趕，競相出價。
◎15：52
龍華地塊競拍變成3號中海與81號建發之間的競爭，12號平安已經沒有應價：
81號建發代表漸漸面色凝重，舉牌沒那麼快了。81號在主持人喊“第二次”的時候才舉牌，沒有了最初的果斷。（這塊地封頂價59.14億）
◎15：56
又見6月24日拍地的中海代表，手握3號牌，志在必得的表情，與建發靜靜廝殺。
此時競買人1、6、17、21、64、76還沒舉過牌。
◎16：02
主持人問：要不要調整競價階梯為2000萬？現場笑了。
競價階梯調整為2000萬。
48.4億，81號建發應價
48.6億，3號中海應價
◎16：07
競拍開始加速了，依然是中海與建發2家對決，最終:
50.2億成交！中海力壓建發拼得龍華地塊！現場鼓掌。
中海代表很開心的樣子，互拍肩頭。
光明新湖A650-0376
◎16：12
光明地塊開始競拍。8位競買人，5、8、13、19、26、50、59、61。
電腦報價期內，無人報價，起拍價20.7億，競價幅度1000萬。
20.7億，13號金地應價
20.8億，8號天健應價
20.9億，61號南國置業加入角逐（電建持股比例40.49％）
21億，8號天健應價
△天健地產大佬手握8號牌
◎16：17
21.6億，8號
21.7億，61號
21.8億，8號
21.9億，61號
22億，8號
22.1億，61號
22.2億，26號
22.3億，61號
22.4億，8號
22.5億，61號
22.6億，8號
◎16：28
8號和61號前後桌，8號還是很果斷，雖然沒拿到馬巒地塊。感覺8號給了61號很大壓力。
◎16：33
25.8億，61號
25.9億，8號
26億，61號
26.1億，8號
26.2億，61號
26.3億，8號
26.4億成交！電建斬獲光明新湖A650-0376地塊！（據天眼查，南國置業，電建持股比例40.49％）
02
地塊實探
龍華民治A816-0068
◎地塊亮點：位於4號線上塘站B、C出口旁，在建中的6號線上塘北站離地塊兩個路口。
與龍華金茂府一路之隔，金茂府地塊曾是2016年地王，當年18家房企角逐，樓面價高達5.7萬/㎡。而A816-0068宗地商品房入市後最高均價7.1萬/平。
◎掛牌起始價：40.79億
◎土地面積27390.52㎡，建築面積134210㎡。
◎出讓條件：雙競雙限。最高限制地價59.14億。
◎最高限制地價：59.14億。
◎人才房初始配建面積：13100㎡，只租不售。
坪山馬巒G11340-8034
◎地塊亮點：這塊地距離泰禾中央廣場不到500米。2016年5月20日，泰禾以57.2億拿下G11336-0066 宗地，樓面價14082元/㎡，成為當時坪山地王。3年多過去，500米之外的鄰居地塊，要求商品住房入市最高均價不能超過3.8萬/㎡。
◎掛牌起始價：21.02億
◎土地面積31065.17㎡，建築面積129160㎡
◎最高限制地價：30.47億
◎最高銷售均價：38750元/㎡
◎人才房初始配建面積：11080㎡，只租不售。
坪山碧嶺G11325-8023
◎地塊亮點：地塊周邊多是城中村和工業園區，好處是舊改項目多如卓越湯坑舊改，想象空間大，當然時間成本也高。
◎土地面積：33140.3㎡，建築面積：132560㎡
◎掛牌起始價：20.42億
◎最高限制地價29.6億。
◎最高銷售均價：35700元/㎡
◎人才房初始配建面積：11160㎡，只租不售。
坪山坑梓G14313-8018
◎地塊亮點：一路之隔就是比亞迪，往東再走幾百米就到了惠陽。地塊距離地鐵14號線終點站沙田站約700米，2022年通車後去市區也很方便。
出讓的6宗宅地中，G14313-8018的佔地面積和建築面積都是最大的，初始配建人才住房面積也最多，達5.04萬㎡。
◎土地面積：49211.16㎡，建築面積：221400㎡
◎最高限制地價：34.58億
◎最高銷售均價：30450元/㎡
◎人才房初始配建面積：50400㎡，只租不售。
光明新湖A650-0376
◎地塊亮點：地處光明中心區，南面地鐵6號線科學公園站在建中。該宗地現狀是一塊淨地，毗鄰「深圳最大的社區」樓村，農民房林立。今年8月，光明中心區項目（樓村）土地整備簽約工作已完成，將打造成為深圳北部中心的“城市心臟”。
◎土地面積23666.26㎡，建面106500㎡
◎掛牌起始價：20.7億
◎最高限制地價：30.01億
◎最高銷售均價：47250元/㎡
◎人才房初始配建面積：10000㎡，只租不售。
大鵬壩光G15401-1508
◎地塊亮點：一面背山，一面看海。這裡將建成深圳國際生物谷。
◎土地面積15516.83㎡，建面52396㎡。
◎掛牌起始價：4.89億
◎最高限制地價：7.09億
◎限價要求：這塊地不僅限定了銷售均價，還限定了最高銷售單價。人才住房銷售均價不高於20520元/㎡，最高銷售單價不高於23598元/㎡ 。
◎出讓條件：雙競雙限，限地價、 限人才住房銷售均價和最高銷售單價 ，競地價、 競無償移交政府的只租不售的人才住房面積。最高限制地價70900萬。
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