11月11日，深圳重新調整了豪宅稅的繳納標準。示範區落地僅僅三個月，深圳樓市又迎來了一波新紅利。
如今新政落地已一週多，市場也做出了相應的反應。過去這一週，有人歡呼雀躍可以提高房價，有人慶幸已經簽單的房子還沒繳納稅費，有人嘆息剛剛交完稅費，有人擔心漲價著急入市，有人欣喜成交業績突漲，也有人在默默等待時機……
本篇主要從市場成交、賣家、買家、中介等多維度進行分析，全面瞭解深圳豪宅稅調整首周的市場行情，給大家提供參考。
新政內容回顧
從2019年11月11日開始，深圳將不再按照以前各區的豪宅線標準徵收增值稅。
新的徵收標準為：
1.小區容積率高於1.0的住宅
2.建築面積144平米以下
3. 滿兩年免徵增值稅
4、2019年11月11號開始實施
對比2015版的認定標準，此次調整的最大變化是直接廢了豪宅的總價標準。
△深圳之前執行的普宅標準
按照之前的政策，深圳市場將近一半的房源屬於豪宅範疇。新標準實施後，以144平為衡量界限，很多以前被認定為豪宅的房源搖身一變成了普通住宅。而這批新政前是“非普宅”，新政後“普宅”的房源受影響最大，一字之差，就是十幾萬甚至幾十萬的高額稅費。
△新政發佈前後的計算方法，圖源貝殼
對比舊標準，新政顯然更加適時，不過也不是絕對的公平合理。比如一套深圳灣某小區80多平，總價2300萬，單價27萬的房源被認定為普宅，而龍崗一套150平總價370萬的老破大卻仍然歸為豪宅。取消豪宅的總價標準就會存在這樣的“魔幻現象”。不過從整體來看，此次“豪宅稅”的調整還是“釋放”了一大批房源，是一次對樓市的鬆綁。
二手房利好
新房利空
豪宅線上調對於深圳樓市，特別是二手房市場無疑是一針強心劑，整體掛牌價格小幅上漲。根據冰山指數公佈的數據，在深圳上調豪宅線標準後，11月第三週的房價相較於10月第三週月環比上漲0.8%，其中寶安區和南山區的漲幅最大，分別上漲1.5%、1.3%。
△深圳各區漲幅環比，圖源冰山指數
成交方面，“豪宅稅”的調整催生更多換房需求。在上週（11.11-11.17），二手住宅共成1885套，面積15.46萬㎡，相比前一週環比上升5.66%、4.81%。其中成交量上漲最明顯的是700-800萬的改善段房源。
△深圳二手房住宅近十週成交走勢，點擊查看大圖
上週二手房成交在前一週上漲的基礎上持續上升。根據每天成交套數的對比趨勢，新政一發布，市場供需雙方的反應可謂立竿見影。11號當天、12號的成交量漲幅明顯。事實上過戶數據一般會滯後，所以上週的實際成交量只會更多。
△上週與前一週成交對比圖，點擊查看大圖
分區域來看：在上週的二手住宅成交中，寶安區成交最多，498套的成交量位居首位，龍崗區420套緊隨其後。南山區、福田區、羅湖區、鹽田區分別成交了335套、326套、270套、36套。南山、龍崗、寶安和福田呈現上漲趨勢，其中南山漲幅最大，而羅湖和鹽田兩區下跌，鹽田區跌幅超過4成。整體上，六大行政區漲多跌少。
△上週二手房各區成交漲跌，點擊查看大圖
在如此大力度的減稅下，買賣雙方入市積極，成交週期變短，推動了房價和成交量的雙提升，對於二手房市場無疑是利好的。而對新房市場存在一定的衝擊，可以說是利空。
以前不少買家在面對新房、二手房的選擇時，考慮到二手房交易高額的稅費，可能會向新房傾斜。現在豪宅線上調，之前不少“被豪宅”的房源可以少交一筆高額費用，新房與二手房之間稅費差別被大大縮小，使得部分買家轉向二手房市場，從而導致新房成交量呈現下降的趨勢。上週一二手住宅成交套數比例為1:2.9，這一差距可能進一步被拉大。
△深圳新房近十週成交走勢，點擊查看大圖
上週新房共成交了658套， 成交面積6.86萬㎡，環比分別下跌13.31%、9.94%。除寶安和光明外，其他各區成交量較上週均有不同幅度下滑。具體如下：
△上週新房各區成交漲跌，點擊查看大圖
有業主反價、撤盤
整體價格趨於合理
政府的這次“讓利”，給了部分業主漲價的機會。在聽聞這個利好消息後，有賣家迅速上調了掛牌價格，直接返價。比如寶安中心菁英趣庭有業主將報價上調了30萬，龍崗一奧林業主把報價從820萬改到880萬，漲價60萬，有些南山區的業主更是一下提價150萬以上……短期出現了較大波動。
△業主調價，圖源微博
△業主調價，圖源網絡
深圳貝殼研究院院長肖小平表示，政策出來前幾周，業主調價比例大概是：40%調漲，60%調降。政策出後，調漲比例增加到了70%，上調幅度平均在3%左右。以下是新政出臺前後的房源漲跌情況（僅供參考）：
△新政前後在售漲價/降價房源量
“豪宅稅”調整後，大幅提價的業主只是少部分，大部分業主沒大變化，選擇“按兵不動”。也有些業主主動撤盤，等待更好的時機重新上架。還有些業主就比較慘了，房子面積剛剛處在豪宅線以上，比如144-150平之間的房源，現在就不太好出手。因為對這個面積段有需求的買家，考慮稅費成本會優先選擇稍稍低於144平以下的戶型。這部分房源的業主如果急於出售，就不得不選擇降價處理。
隨著此次豪宅線調整，深圳各區（除鹽田外）二手住宅報價基本是上升，但不是所有房源都猛漲，整體報價還是比較合理。畢竟深圳房價已經高位運行，業主報價也要考慮買家的承受力，所以更多房源價格仍將會保持穩定的態勢。
買家心態不一
有人歡喜有人愁
在二手房交易中，增值稅、個稅都是由業主支付。“豪宅稅”調整對業主來說利益最大。不過在深圳，二手房交易通常是賣家實收，稅費會轉嫁給買家，所以即使業主漲價，只要上調的價格沒有超過之前要交的差額增值稅，買家也就能分到減稅紅利的“一杯羹”。
舉個栗子：新政後一套房子可能省50萬，如果業主加價30萬，對於買家來說還是省了20萬，相當於買家和賣家共同分攤了好處。但有業主想獨佔紅利，提價50萬，這對於買家還是有益的，首付壓力會降低。因為稅費是一次性付清，把這部分成本算在總價，可以多貸款。況且賣家能漲多少，還得看與買家之間的博弈。
新政首周，買家有的歡喜，有的焦慮，有的崩潰。那批在新政前簽單的幸運買家還沒有交完稅費，慶幸自己把握了好時機，省了一筆費用；而那些新政前不久剛剛交完錢的買家則懊惱籤的太早；有些還在猶豫的買家，加緊了入市的步伐，搶購房源；當然還有些買家看著喜歡的房源一路不停漲，索性就淡定了…… 人與人的不同有時還就差那麼點運氣。
△圖源咚咚置業群
中介忙個不停
帶看量、新增客源上漲
用一個詞來形容上週的中介，那就是“累並快樂著”。新政消息一出來，各大中介經紀人就在朋友圈刷屏，接著就是連續幾天的奮鬥。據澎湃新聞消息，深圳一中介地產的金牌客戶經理表示，新政出來後幾天每天都要忙到凌晨一兩點，還有服務寶安區的經紀人也說市場很不錯，客戶的入市意願有明顯增強。頭三天，幾乎都忙到凌晨。
△11.11-11.12買賣帶看、新增房源及客源同比變化 圖源貝殼研究院
中介機構表示市場上買賣帶看量、新增客源同比上漲明顯，有中介門店一天開了6單。以下是中介經紀人上週在朋友圈和置業群發佈的成交“戰報”：
△圖源中介朋友圈
深圳此次調整豪宅線，只認面積、不認總價，大大降低了二手房交易成本，是政府的一次讓利。雖然在新政發佈後，短期成交量有明顯的上升，不過後期隨著新政效應的減退，有“房住不炒”的大方針以及深圳嚴格的調控政策在，整體走向還是會比較穩定。
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