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經常以“墅級品質”著稱的龍湖，在深圳的第一個住宅項目，龍湖春江天璽要賣了，就在下個月。
150套住宅+198套公寓入市，住宅最小面積100㎡。置業顧問透露了吹風價：帶精裝，單價6萬多，目前100萬驗資辦理VIP中。
龍湖的眼光不錯，首個住宅盤落子龍華，項目所在的油松片區舊改大盤扎堆，周邊1.5公里範圍內集齊了13箇舊改，包括：卓越油松舊改、恆大萬眾生活村舊改、中洲龍華商業中心舊改、德業基舊改、金地水斗舊改…
龍湖這次能在龍華帶貨成功嗎？最近去感受了一下樣板房，測評報告來了：
01
150套住宅+198套公寓、樣板間細節實探
龍湖春江天璽項目原為龍津服裝廠舊改，2017年確認實施主體，今年7月拿到建設工程規劃許可證。項目含東西2個地塊，西側03-02#地塊，為二類居住用地，這就是龍湖即將在12月入市的住宅+公寓。
東側04#地塊，為二類居住用地+商業金融用地，目前正在打地基，預計明年才會入市，預計會有住宅、辦公。
△營銷中心顏值在線
整個項目佔地1.9萬㎡，建面14.4萬㎡，即將要賣的是：1C棟公寓，1A、1B棟住宅。
住宅：共150套，29層，2梯3戶，中間凸出的一條腿是119㎡的2層複式住宅；中間是120㎡的4房平層；端頭位是100㎡3房平層。
公寓：共198套，21層，41㎡、48㎡、70㎡三種戶型，2梯11戶。
△即將入市的一期沙盤
△左右兩個地塊，左側為二類居住用地，12月入市；右側二類居住用地+商業金融用地，預計明年入市。
◎120㎡四房樣板間：
懷著滿滿期待，到了項目卻被告知：樣板間不能拍照。置業顧問小姐姐的介紹我聽得很仔細，盤點一下我在樣板間看到的細節，以下全部是交房標準：
入戶大門：防火鋼木門，耶魯三合一智能門鎖。門外配有一個小掛鉤，當你雙手提滿東西回家時，可以解放雙手再開門。
進門玄關：鋪設天然大理石。入戶玄關櫃做到頂，小小空間集合了鞋櫃、收納、掛衣功能。鞋櫃內置除臭機，為女士長筒靴設計了支架，防止靴筒塌下來有褶皺。一鍵開關，出門一鍵斷電。
客廳：朝南，配日立中央空調。整體進深8米，開間3.7米，陽臺進深1.8米，比大多數我看過的平層住宅陽臺都要寬。電視背景配陶瓷薄板，沙發背景牆還配有USB插座，躺在沙發上刷手機，再也不怕沒電。
廚房：U型設計動線合理，手掃感應燈，頂部安裝了涼霸，煙機和燃氣灶都是老闆牌，林內熱水器。特別之處是，安裝了
智能水槽，用清水就能祛除瓜果蔬菜99%農殘，減少化學洗滌劑使用。當時我只有1個想法，若能配個洗碗機就更解放雙手了。臥室：整套房南北通透，客廳、主臥以及2間次臥均朝南，一間次臥朝北，120㎡做4房，每個臥室都不顯小。主臥套房約20多㎡，也做到了南北通透。
衛生間：安裝了三合一風暖浴霸，TOTO智能馬桶、漢斯格雅龍頭花灑、科勒洗手盆、摩恩五金等等。
不足之處在於，入戶大門直接對著主臥，後期可能需要玄關或衣帽間設計來彌補。
◎100㎡三房樣板間：
端頭位置的戶型，只有朝東朝西2個朝向。以樣板間為例，陽臺、主臥、次臥超東，一間次臥朝北。
△100㎡三房戶型模型
主臥大約15㎡，次臥約9㎡，裝修配置與120㎡4房差不多。如果100㎡與120㎡兩種平層戶型單價差別不大，我會首選120㎡戶型，雖然多了20個㎡，但戶型、朝向都會好很多。
◎119㎡複式：
複式沒做樣板間，只能看模型，3房2衛設計，單層層高2.95米，一樓有公衛和次臥，二樓是主臥、主衛和次臥。
目前龍華市場沒有複式住宅產品在賣（除了一些樓盤的少量頂復之外），算是填補了市場空白。單層面積70多㎡，120㎡平層vs119㎡複式，如果讓我選，還是覺得大平層更開闊、更舒服。
△119㎡複式一層模型
02、地鐵22、25、27號線途徑片區、但站點尚未確定
◎地鐵：
現在：周邊無地鐵，距離龍華地鐵站約2.5公里。
未來：片區內規劃有3條地鐵，22、25、27號線，目前已規劃大致走向，但站點還未確定，項目旁邊的民清路口可能會設站點，但沒有確切消息佐證，龍湖春江天璽會否變成地鐵房，仍有不確定性。
△未來22、25、27號地鐵線會否在民清路口設站？
◎學校：
現在：松和小學、新華中學、展華實驗、龍華教科院附屬外國語（新校，今年9月開學，還沒來得及接受升學率的考驗）
未來：新校龍華教科院附屬外國語，現在的臨時校址緊鄰龍湖春江天璽項目，未來將會搬遷到固定校址。
今年7月，官方發佈通告，油松地區法定圖則13-01、13-03等地塊，將建一所72班九年一貫制學校、2處18班幼兒園，這裡可能是龍華教科院附屬外國語固定校址（以實際文件為準），該地塊距離龍湖約700米。
◎商業配套：
現在：周邊多為農民房、工業區、舊改空地，大型商業主要依靠1公里之外的壹成中心商業。
△項目周邊商業現狀
未來：項目建成後會自帶3層商業，將配一些棋牌室、老人日間照料中心、社康服務中心（市政配套）等。但沒有規劃大型商業，商業體量小，消費娛樂還是依靠1000米外的好鄰居壹成中心。
03、周邊13箇舊改：卓越上油松、恆大萬眾生活村均600米內
△2016年的龍津服裝廠，圖片來源家在深圳網友@狐狸叫
△龍華油松片區舊改地圖
項目1.5公里範圍內，13箇舊改扎堆，包括：中洲龍華商業中心舊改、德業基舊改、金地水斗舊改、富基上油松老工業區舊改、上油松老圍片區城市更新等，可以預見，繼紅山之後，油松片區未來將成為龍華又一個居住大城。
舉3個最近的居住類舊改盤一盤:
距離項目600米處，是卓越油松城市更新。今年8月的房博會上，卓越集團展示了深圳的舊改版圖，油松城市更新拆除用地面積8萬㎡，規劃建面約25萬㎡，改造方向為工改商住，卓越擬將其發展為高品質商住區。亮點是，規劃將建一所小學，並配置保障房、幼兒園及公交首末站等公共配套。
目前該地塊已於2018年底完成全部拆遷及專規批覆。
距離項目約600米處，是恆大萬眾生活村舊改，更新方向為居住功能，擬拆除重建用地面積5.47萬㎡，要求落實不少於8700㎡的義務教育用地，不少於12班的幼兒園1所。
該項目的申報主體，大股東為恆大地產，佔股51%。
項目正對面是偉特工業區城市更新單元 ，以商業、辦公、公寓為舊改方向。用地面積20871.7㎡，含商務公寓25630㎡（含人才公寓3850㎡）。
04、踩盤總結
通過對區域價值、項目價值、附加值三大類合計22項指標的綜合打分：
龍湖春江天璽綜合得分81分。
戶型設計、園林景觀、片區規劃前景、居住感受是主要得分項，但地鐵交通便利性、商業配套是失分項。
踩盤總結——
◎優點：
1.公寓最高21層、住宅最高29層，容積率4.7，這在目前的深圳市場算較低水平，居住舒適；
2.油松片區舊改大盤扎堆，僅龍湖項目周邊就有13箇舊改，包括：卓越油松舊改、恆大萬眾生活村舊改、中洲龍華商業中心舊改、德業基舊改、金地水斗舊改……可以預見，未來這裡將成為龍華又一個居住大城；
3.120㎡平層戶型是我最喜歡的，4房2廳，南北通透、4個房間朝南，陽臺進深1.8米，開闊舒適。精裝貼心小細節很多。
◎缺點：
1.地鐵22、25、27號線的到來，將大大緩解龍華片區的交通擁堵問題，但站點設置還存在不確定性，龍湖春江天璽是否變身地鐵房，還需時間的答案。
2.項目自身商業配套較小，多借助周邊。不過，自家小區商業體量大，到底好不好？這是個見仁見智的問題，有人就喜歡純粹住區，安靜不吵，你覺得呢？
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