【案情简介】
2018年8月，卢某得知某银行的一处闲置资产要拍卖。在对拍卖的房屋外观及房前屋后进行了解后，有意竞拍。在详细阅读拍卖公司及某银行提供的《竞买须知》、《某银行所属资产特别说明》（以下简称《特别说明》）后，与拍卖公司签订了《竞买须知》、《特别说明》，其中《竞买须知》中标的物说明载明：“请竞买人在参加竞拍前详细查看拍卖标的物的现状及相关资料，并向本公司提交《竞买申请书》，标的物的质量、面积、设施、权属证明等一切以现状为准，拍卖人以标的物的现状进行拍卖，竞买人一旦参加竞买，即视为对拍卖标的物现状的认可，本公司、委托人对拍卖标的不承担瑕疵担保责任”；《特别说明》中载明的房屋证载面积为188.8平米。卢某以保留价21.22万元一次举牌应价成交，并于当日与拍卖公司签订了拍卖《成交确认书》，并向拍卖人支付落槌金额5%的佣金。同日，卢某与某银行签《房屋买卖协议》,协议中约定的房屋所有权证证载建筑面积188.8平米；房屋及土地面积以标的现状为准。随后，卢某交纳竞买全额房款及佣金。卢某在与某银行办理产权过户手续时，实测房屋面积与证载面积不一致，就没有办理房产过户登记手续，多次找到某行要求减少价款未果，遂诉至法院要求某银行与拍卖公司减价并赔偿损失。法院根据卢某申请，委托测量公司对涉案房屋面积进行测量。测量公司测量房屋面积为146.07平方米。
【调查与处理】
法官认为：拍卖是以公开竞价的形式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。卢某参与竞买，与某拍卖公司签订的《竞买须知》、《特别说明》及与某银行签订的《房屋买卖协议》均约定房屋以标的现状为准，卢某也仔细阅读《竞买须知》、《特别说明》并了解房屋现状。由此可见，卢某认可对涉案房屋面积以实际现状为准。至于涉案房屋实测面积146.07平方米与房屋所有权证证载建筑面积188.8平米不一致的问题，卢某并无证据证明此事为某银行和拍卖公司故意隐瞒或提供的虚假事实，拍卖公司对拍卖标的物的瑕疵无过错的，无须承担责任。卢某在完成竞买后，再以此为由，要求某拍卖公司和某银行承担实测面积与权证面积不一致的责任无事实和法律依据。故一、二审法院均判决驳回了卢某要求减价并赔偿损失的诉讼请求。
【法官说法】
法官提示：实践中，竞拍行业为维护正常拍卖秩序，在竞拍卖前，通常会告知欲参加竞拍的人，拍卖公司对拍卖标的的瑕疵风险不会承担责任。因此，竞拍人自身对拍卖标的可能存在瑕疵及风险应有充分的评估和心理预期，避免在拍卖成效后引起不必要的纠纷。
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