中國基金報記者 李智
在 “金九銀十”黯然落幕之後，11月份各城市的房地產價格與交易情況引人關注。
根據中國指數研究院發佈的11月“百城價格指數”顯示，11月全國100個城市新建住宅均價環比上漲0.21%，漲幅維持較低水平。另外，在納入統計的100個城市中，有55個城市環比上漲，40個城市環比下跌，5個城市與上月持平。
三四線城市房價
或面臨較大調整壓力
12月2日，中國指數研究院發佈11月份百城價格指數，全國100個城市（新建）住宅平均價格為15105元/平方米，環比上漲0.21%。同比來看，住宅均價較去年同期上漲3.17%，漲幅較上月收窄0.06個百分點。
整體而言，從漲跌城市個數看，有55個城市環比上漲，40個城市環比下跌，5個城市與上月持平。本月價格環比下跌的城市數量增加8個，其中跌幅在1%（含）以上的城市有3個，較上月增加1個。具體來看，吉林新建住宅價格環比跌幅最高，達1.07%，另外中山、秦皇島11月住宅均價的跌幅均超1%。與此同時，本月房產均價環比上漲的城市相比10月份有所減少，其中超過1%的城市有7座，南通、常州、寧波位列前三，分別上漲3.10%、2.42%、1.67%，蕪湖、成都、瀋陽、邯鄲本月價格環比上漲均超過1%。
2019年11月，中指百城新建住宅價格及環比漲跌
從北京、上海等十大城市對比來看，有4座城市環比下跌，6座城市環比上漲。十大城市新建住宅均價為27236元/平方米，環比上漲0.15%。在4座房價下跌的城市中，北京房價下跌幅度最大，為0.25%，另外廣州、武漢和重慶（主城區）分別下跌0.18%、0.14%、0.06%。在另外6座城市中，僅成都的房價環比漲幅超1%，達1.40%，杭州與蘇州的漲幅為0.86%、0.62%，上海、深圳、天津的漲幅均在0.1%至0.3%的區間內。
另外，十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為38635元/平方米，環比下跌0.27%。其中有7座城市均價環比出現下跌，天津、重慶跌幅超1%，分別為1.35%、1.04%，成都、北京、武漢、廣州、杭州分別下跌0.72%、0.68%、0.37%、0.41%、0.33%。環比上漲城市中，上海、南京、深圳分別上漲0.01%、0.53%、0.13%。
中國指數研究院認為，房地產調控政策將總體保持延續性與穩定性，中央將繼續堅持“穩地價、穩房價、穩預期”的目標不動搖，各地則依舊秉持“因城施策、一城一策”的主基調，根據市場實際情況持續優化樓市調控政策。央行重申按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。各地加強調控穩樓市，持續加強監管力度，規範房地產市場秩序。預計未來，房地產市場整體將保持平穩走勢，但部分三四線城市房地產市場面臨較大調整壓力。
碧桂園、恆大、萬科
前11月銷售總額達19273億元
上月末，中指研究院發佈了2019年1-11月中國房地產企業銷售業績TOP100榜單。研究數據顯示，2019年1-11月TOP100房企銷售額均值達1036.1億元，銷售面積均值為755.8萬平方米，同比增長率均值分別為21.8%和21.9%具體而言，共有27家房產企業前11個月的銷售額超1000億元，銷售均值為2481.6億元，有11家房企銷售額超2000億元。碧桂園、中國恆大、萬科位列前三甲，前11個月的銷售額分別為7676億元、5855億元、5743億元；融創中國、保利發展、中海地產、綠地控股年內銷售額均超過3000億元。同時，有32家企業的銷售額處於500-1000億元區間，有41家企業的的銷售額處於100-500億元區間。
另外，土拍市場持續回暖，11月房企拿地保持積極。從拿地金額來看，萬科、碧桂園、保利佔據榜單前三位，金額分別為1570億元、1238億元、965億元。排名前10位的企業1-11月拿地總額8824億元，佔TOP100企業的35.2%；TOP30企業1-11月拿地總額16067億元，佔TOP100企業的64.2%，龍頭房企獲取土地資源優勢凸顯，行業集中度顯著。從拿地面積來看，碧桂園、綠地、萬科拿地面積位列前三。碧桂園以4097萬平方米位列榜首，綠地與萬科位列第二第三，拿地面積分別為3195和2909萬平方米。
萬科穩坐A股房企頭把交椅
年末將至，房地產企業的年底排名結果也即將揭曉，各大企業摩拳擦掌。
12月2日，上證指數止步三連跌，房地產板塊領銜漲幅榜。申萬一級行業指數中，今日房地產指數上漲1.41%，共有69家房企上漲，18家企業持平，44家房企股價下跌。其中，中南建設位列第一，今日上漲7.39%，報8.72元，最新總市值為325億元；陽光城、南都物業分別位列第二第三，今日分別上漲5.92%、4.24%。
從房地產企業的總市值的角度來看，萬科A以3149億元的總市值位列A股房企的龍頭地位，保利地產與招商蛇口的最新總市值分別為1785億元、1453億元。另外還有5家企業總市值均超過500億元，分別是華夏幸福、綠地控股、新城控股、華僑城A、金地集團。
值得注意的是，新城控股年初至今漲幅接近50%，市值增長近251億元，業績可觀。
與此同時，今日恆生行業指數中，地產建築業領漲今日行業榜單。截至收盤上漲1.38%，報4078.74點，近6成的房產企業實現上漲。其中，融創中國、中國恆大、中國奧園漲幅均超5%，分別為6.95%、6%、5.18%。
從總市值的角度來看，港股中地產板塊中總市值超千億的企業共有17家，總市值超過1500億的企業共有11家。其中，萬科企業以3508億港元的市值領銜港股房企市值榜首，另外，新鴻基地產、中國恆大、華潤置地、碧桂園的總市值分別為3292億港元、2638億港元、2531億港元、1451億港元。
年初至今，港股地產建築板塊中有5家企業漲幅實現翻番。其中中國奧園年初至今漲幅約148%，中國聯塑、中海物業、碧桂園服務、亞洲水泥漲幅分別為123%、116%、109%、107%。
在備受矚目的明星房企中，融創中國漲幅居前，年初至今漲幅超64%，市值增長702億港元；另外，龍湖集團、世茂房地產年內漲幅較大，分別為47%和49%。與此同時，也有眾多房企發展並不理想，中國恆大、長實集團、九龍倉置業等年內股價均出現不同程度下跌，中國恆大也因此被擠出港股房企前三甲的地位。
行業集中度將進一步提升
12月1日，央行行長易綱指出“加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資環境的檢測，綜合運用多種工具對房地產融資進行逆週期調節”。
在行業銷售、投資及景氣度持續下行，融資收緊持續近一年的背景下，中銀國際認為行業融資將邊際好轉。同時，11月20日，5年期LPR下調5個基點至4.80%，體現調控方向。中銀國際認為龍頭及高成長房企19-21年業績鎖定性較強，基本面堅實，快回款、高週轉、融資渠道多元化的優勢推升行業集中度，價值低估待修復。同時建議持續關注粵港澳、京津冀等區域題材的爆發機會。
東方證券發佈研報認為，房價上漲預期持續減弱，信貸資源愈加重要的情況下，投資能力、土儲佈局將成為房企在未來競爭中的重要法寶。此前，銀保監會主席郭樹清在“深化金融改革、服務實體經濟發展”座談會中指出，繼續拆解影子銀行，遏制房地產泡沫化傾向，主動配合地方政府整頓隱性債務。個別地區的個別銀行已暫停發放涉房類貸款。截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家。目前地產板塊估值便宜，業績確定性高，股息率頗具吸引力，配置價值已經顯現。在這樣的背景下，看好融資優勢明顯，土儲佈局好，結算資源豐富的龍頭房企。
川財證券認為，在行業銷量下行預期逐漸升溫的同時，頭部房企銷量表現亮眼，進一步拉大頭部與後排梯隊的距離，鞏固頭部優勢。隨著行業增速換擋，頭部房企有望憑藉規模、快週轉、融資等方面的優勢，走出與板塊不一樣的行情，行業集中度或進一步提升。
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