今天下午，我陪幾位買房人去看房，順便蒐集一些目前買房人對市場的反饋情況，正是今天的經歷，讓@一文 生出一種來想法，想聊聊我們的認識對買房產生的重大影響。
最近開盤讓很多買房人驚呼：市場還是這麼火熱！事實上，買房人知道的僅僅是市場的一小部分真相，即好賣的樓盤也有好的流量，自然有更多的媒體在寫他們的一舉一動。而且，正如@一文 在上一篇所說的，有的項目，並不是因為項目本身很好，而僅僅是因為相近的板塊實在沒有新房，才會搶手，並不是這樣的樓盤就一定是好樓盤
而這些信息，會給我們買房的認識造成偏差，您信嗎？
我們在買房的時候，具體買哪裡，往往還是會受到我們接觸的信息的影響，所以今天我們來討論的就是，我們的意念和認識，到底在買房過程中起多大的作用。
第一個要講的就是河西的獨特地位。
河西可以說是受到我們的意念影響最大的區域。週日，@一文 跑了一下油坊橋+河西一帶，可以說，油坊橋目前在區位上、配套商、交通上已經和河西南渾然一體，很難說區分出高端與安置之間的差距，但是同時又有隱約的隔離感，隔離了河西南和安置房。
這就是@一文 一直說的，河西南乃至魚嘴，在目前這樣有倒掛的情況下，仍然是值得買的區域，因為它佔據著買房人的心智認識，哪怕身處於安置房中，“河西”；兩個字仍然是絕對的價值點。
這個價值點吸引人們來買新房，同時這個價值點也吸引所謂的“接盤俠”在條件允許（比如現在買不起，先買個小的上車，以後夠了就來買二手房）的情況下優先選擇來河西買二手房，只有“接盤俠”不斷的認可河西、河西南，今天購買後才有人來住，未來的投資才有價值。
同時，因為“河西價值獨尊”的心智認知，才能維持目前新房價格的互相制約、平衡，互為牽制，更加穩定。
因為河西新房3.5-4W，所以更新程度差不多、產業集中的南部新城可以在4W左右，河西南岸可以攀升到2.8W（如果沒有河西做比對做外溢輻射，西善橋憑什麼靠近3W），江北也能維持在3W（完全在河西對面），大家是以河西為圓心以距離和板塊距離的遠近、板塊空地的多少、板塊未來潛力來確定各自的價格。
因此，河西等於是周邊幾個板塊的價格參考座標，河西價格堅挺，周邊的價格也堅挺，所以河西的價格一旦與目前倒掛，基本都值得買，因為二手房成交眼下雖然被鎖住不易成交，但是價格空間卻基本能保障。
這就是@一文 長期會回覆大家400-500萬買河西新房，絕對是值得的。因為這個價格段，是河西比較容易流動的價格段，未來上漲一定的空間後，仍然是可流動的。
但是河西超過千萬的大平層，基本投資的意義不大，這是產品的本質決定的，和河西這個版塊無關。
經常看到媒體用河西房大批掛出賣不掉，一批豪宅掛一年賣不掉來說明河西成交的慘淡，事實上超過千萬的房源，本身流動性就很差，無論在河西還是在南京的任何角落。
用一文說房的一個粉絲的說法，一個住千萬級別的房子的人，房子不是流動的，人才是流動的，所以這處房子買賣與否，變現與否，和普通人、普通房子是不一樣的。這類房子可以做抵押來變現，所以經常能看到司法拍賣出現這類房源的身影。
所以，普通買房人，哪怕買了河西，也千萬不要用普通的投資房產的思路去看自己的房子和千萬豪宅。
所以，千萬豪宅想賣掉，一個是看價格，價格需要降；另一個就是看機緣巧合了，和市場熱不熱沒關係，因為哪怕重回2016年，千萬級別的房源都很難流動。
第二個要講的是，同樣的均價，買房人怎麼選？
同為3W多的均價，江寧、江北、燕子磯，到底買哪裡？這個問題很多人非常的糾結，其實這也是外界的信息傳達給我們的認知，讓我們陷入了糾結。
江寧和江北、燕子磯，基本是兩個方向，自住一定要選離自己近的、方便的；投資的話，事實上江寧和江北的投資價值勝於燕子磯。
首先是看規劃，江北的規劃堪稱開天闢地型規劃，優點是按照江北自身的規劃和先在剛出爐的長三角規劃來看，國家層面的定位，南京就是一個大型的發動機，帶動的是整個皖北的融合與發展，所以江北的未來會很高，對鏡再造一個主城區，也是帶動國家戰略的主戰場；但是正因為如此，現在的江北短時間住宅多、規劃的住宅也多，投資時間長，任何時期的二手房賣出競爭都大。
所以，在3W這個等級中，江北的未來空間更大，但是眼前的投資變現難度更大。
江寧，是獨立於南京發展的板塊，但是自身是自成一體的，已經很穩，也有自己的套路，俗稱的有錢有人有地（現在地不多了），江寧適合在城南、江寧工作的本地人去買，或者在3W左右可以小投資一下，但是3W也是江寧的高位了，未來躍升空間不太大了，維持個保值可以，大漲獲利的空間不足。
唯一的黑馬機會是出學區，但是這點，@一文 基本沒法預言。
最後說燕子磯板塊，其實燕子磯、邁皋橋、小市一帶，按規劃看，基本上是為南京本地土著的改善升級預留的地方。
這些南京本地土著原先住在主城區鼓樓、河西、玄武一帶，這些地方老破小沒有新房，但是本地人不願意去新區，燕子磯新城為人民的生活水平居住水平改善提供了去處，有景觀，有名牌開發商提供的居住品類的升級，也有地鐵和商業配套。
卻獨獨缺了產業，而產業是帶動大板塊新人口導入的要素，這一板塊暫時不急著導入產業，主要的建設升級以區域公共配套、商業配套為主，改善居住的意圖更加明顯。
所以燕子磯新城，2.2-2.8之間入手有一定的上漲空間，超過3W的燕子磯，短期看自住改善的價值更高，投資的話得恰逢大的行情才有比較大的上漲空間。
第三個要說的是，城東和城南怎麼樣？
其實在很多人看來，南京炒大東區和南部新城，都是利好，為什麼@一文 會把他們放一起？因為@一文 認為後面的他們會高度的相似。
南部新城的高鐵站板塊基本沒什麼地了，高鐵站板塊的定位仍然是開放的，針對板塊內產業的，但是明顯大校場的規劃是內斂的，針對老城區的頂級改善。
高鐵站板塊配有多個綜合體、產業園，通過地鐵連接城南最大的IT產業集群，所以目前城南、南部新城的成交活躍，均價也高，因為高收入人群多、人口還不斷湧入。
大校場板塊的規劃以文體、文創、國家級文化載體（博物院、第二歷史檔案館）為主，同時配備五星酒店、頂級購物商場（如之前傳巴黎老佛爺曾來看選址），怎麼看這裡的定位都是在圍繞主城區的頂級改善在轉，反而距離新南京人聚集的板塊比較遠。
同理還有城東，城東大家的注意力都在青龍山地鐵小鎮，事實上悶聲發財的還有一個麒麟科創園，已經收了不少科學家聚集的產業、研究院等，這類人群同樣的特點是，非一般外來人口，本市目前的高圈層人群和外來高圈層人群為主，而且專業集中。
城南和城東更像是“一些人”的新城，特色人群的聚集更加明顯，所以投資大校場的價值相對不高，因為門檻必然高，而接盤俠人群相對狹窄；城東的麒麟，新房現在價格也不低，未來城東的圈層性更加明顯，有的區域雜亂居住人多，自然會和後期開發的區域隔離開，價值的區別性會加大。
總之南京東南西北幾個方向上：
東：零碎而圈層明顯，無論是老城東目前老城區不再拆遷帶來的 區隔，還是新城東未來幾大高端研究院帶來的區隔；
西：南京一切“富”階層的最普遍的改善去處，適應性最強，有錢型接盤俠適用範圍最廣；
南：新南京人最集中的區域，也是普通讀書中產的集中居住地；
北：目前自住者少也不方便居住和短期變現，未來潛力巨大，南京未來就在這個方向；
城北&長江南岸：老南京的改善地，房屋流動性相對比較一般。
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