楼市政策要变吗？

今年华东地区是暖，11月最后一天，上海南京路上还能见到穿裙子的姑娘，但到12月的第一天，已抖索索回家悄悄穿上棉毛裤。

而楼市，却是另外景致，12月2日，深圳传出消息，深汕特别合作区商品房解冻，限购2套，限售五年，不计入深圳市限购范围。

向来深圳地产是全国的前沿，地产界的集结号都是从深圳吹响的，牵一发动全局，这一政策的出台，被人解读为“地产宽松政策的再度开启”。

在11月15日的地产数据中，我们看到，全国二手房方面，则只有31个城市环比上涨，多达35个城市下跌，4个城市持平。

一线城市中北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%；仅深圳上涨1个百分点。

2019年10月70个大中城市二手住宅销售价格指数

2015年3月，48个城市 二手房下跌，随后新政出台，立马放松，楼市喘气，房价大涨。

因此，深圳此番出台的政策，配上11月15日数据，让人浮想连翩。央行也在11月20日调低5年期LPR5个基点，三者叠加为一个重要信号：房产调控可能松绑。

是维稳房价 还是拐头向上？

无论手上有多套房的投资者，还是持币观望的刚需群体，都在猜：是不是风向变了，本轮政策会不会改变目前房价僵持的格局？

我们认为，除非经济数据出现较大幅度的下滑，否则房价依旧将维稳，再度较大涨的可能性几乎没有。

因为忽略了一个重要指标：居民杠杆率

上周，央行发布了《中国金融稳定报告 2019》，截止去年末，住户部贷款余额达47.9万亿，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比53.9%，个人房贷占一半以上。

好了，第二个数据更厉害。

2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比2017年上升3.4%

国际平均水平是59.7%，我们目前已经超过国际平均水平，远高于新兴市场国家，居民杠杆率增幅位列全球前列。

在2008年，居民杠杆率只有17.9%，换句话说，也就是大部分杠杆，是最近十年增加的。

阿基米德曾经说过：“给我一个支点，我就能撬起地球。”中国古代道家哲学也有"四两拨千斤"之说。这样看来，杠杆其实是个好东西。用的好，它能够帮助你实现“美好生活”的梦想。

以前老是会看到分析为什么中国人爱储蓄的文章，但现在看到的更多文章是分析中国居民为什么爱举债买房。以往金融不发达以及社会保障不健全导致家庭消费决策大大受限。

改革开放后，我们的金融创新速度大大加快，居民接受速度也很快，观念的阻碍吹弹即破。1998年之后，为了配合住房货币化改革，中国开始发展住房金融，首先是在50个大中城市推出住房按揭贷款。

自此，购房贷款逐步成为居民贷款中最大的品种。所以，当我们谈居民的杠杆时，我们可以理解为是在谈居民购房按揭产生的杠杆。

杠杆这个东西，就象咳嗽感冒，身体好的时候，没什么，扛扛就过来了，如果身体不好，一个小毛病，就可能引起一系列问题，现在宏观经济转型放缓，杠杆泡沫可能引发一系列风险。

如果放开调控，这个杠杆率必然再度上升，未来风险更不可控。最近不是一直在说要防范金融风险吗？去年下半年的政治局会议，也提出二点

所以仅从杠杆率指标看，房产市场重拾老路，再度大幅上涨可能性不大。

美国历次危机发生在 居民部门持续快速加杠杆之后

数据来源：国泰君安证券研究，Wind，BIS

消费是一盘大棋

高房价除了抬高居民杠杆率，加大金融系统风险，对消费有挤出效应。

传统三驾经济马车：投资、外贸和消费看，前二者对经济拉动逐削弱，消费可能是未来经济增长主力。

中国有全球最大的消费市场，但目前消费占GDP比重只有56%，与欧美7-80%的比重还有空间。

去年中国社会消费零售总额增长率在9%，但今年上半年平均增速下滑到8.4%。

消费增速下滑有二方面原因：首先是可支配收入总体下行，去年中产阶层的可支配收入增长为3.2%，去掉CPI通胀因素，基本上不增长。

中等收入是消费的主力，高收入阶层消费力有上限，不可能一天吃十顿饭，裹十床被。

只有把数量庞大的中产阶层哄高兴了，消费力才能激发出来，才可能拉动内需消费。

但中产阶层的消费力，在过去数十年中，已经被房子挤掉，六个荷包都去买砖头了。

今年七月，中国人民银行发布《区域金融运行报告》，其中指出居民杠杆率水平对消费增长有负面影响。

在控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平每上升1个百分点，社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。

这也是政府首次以量化方式证实居民杠杆和消费的负相关关系。

今年前三季度居民部门杠杆率上涨了3.1个百分点，本来要去买猪肉吃的钱，掏空六个钱包，六个钱包的钱都拿来买砖头了，还背了二三十年的房贷，所以整体消费下滑，不意外。

难怪很多人都说今年生意难做钱难挣，原来市场上的热钱都进入了房地产，消费市场上的钱少了，如果缺钱，大家就会省吃俭用，就会买便宜货，就不会去高档餐馆，就只会吃快餐，肯定会带来消费降级，消费彻底萎靡不振，消费能力越来越差也形成恶性循环！

90后、95后也不行了

“短期消费贷款”一直是消费数据中最有力的，它表明消费意愿的强弱。

现在网上高利贷，分期，贷款活动和广告极度泛滥，信用卡，白条，花呗等一些短期消费贷款也在时时诱惑着大家，人们的债务负担越来越重入不敷出了，特别是年轻人。现在人们的家庭债务已攀升至较高水平，每个月为了是还完贷款就焦头烂额了，哪有钱来消费呢？

消费市场的主力军，目前是90后和95后，他们消费观念超前，也敢于用金融信贷，以明天的钱圆请愿梦，在收支比上，多数95后每月的信用卡消费支出占自身月收入的20%-60%之间，而消费大于收入七成以上的情况占了21.7%，甚至有不少人超过当月收入。

尼尔森市场研究公司近期发布的《中国消费年轻人负债状况报告》显示，当前中国年轻人中，总体信贷产品的渗透率为86.6%，由于90/00后约占总人口23%，他们将主导未来5-10年的中国乃至全球消费格局。

关键问题来了：年轻的90后、95后确实想花钱，但是残酷的现实是：他们没钱

最有力的数据就是，2019年前三季度，短期消费贷款从去年末的29.9%，下降到15.6%（当然不排除之前部分购房者挪用消费贷加杠杆的减少）

所以要下好整盘消费的棋，最重要是摁住楼市这只口袋，不让钱再无度流进去，房价的平稳是阀门，钱进不去，就会流到其它地方。

房价的维稳，也会令资金流进大众消费中，举个栗子，如果大家预期房价未来一年上涨20%，就会系紧裤腰带，不吃肉，每天啃菜皮，省下钱，贷完款，去买房，因为买房赚钱啊。

一旦大家觉得未来房价不涨，买房的机会成本就挺高的，那就先买肉吃，买点好看的衣服，有用和保健品，等房价开始涨了，再买....

所以让房价维持稳定，避免大涨大跌，无论从降杠杆，还是提高消费，都是必要的。

最后我们假设一下如果房价一直横盘，楼市到底会怎样呢？

1，即使是刚需，也不会急于买房了，由于不担心价格的变化，选择的空间较大，通过货比三家，选择到理想满意的房子才会购买。

2，对于改善型家庭来说，同样具有较多的选择时间和空置，更不会急于买房，即使有合适的房子，也不会立即购买，或者要等新楼盘上市再说。

3，对于炒房客来说，由于前几年房价连续上涨，透支了未来，不管房价现在涨不涨，都已经没有投资的价值。举个例子，上海市中心商品房都要在500-800万/套，但是出租的年租金却只有10万元。这意味着，投资购房者要50年以上才能收回投资。如此低的回报率，还不如把钱存银行。或有这钱不如投资其他高收益的领域，又何苦投资房产呢。如果买的房子当时价格高，横盘时价格低，为了套现还银行贷款，那就只能是暗中降价卖房。如果出现断供，房子归银行，那损失更大。

4，二手房市场更加低迷，交易量持续下跌。因为卖房要的是全款，而买二手房银行又不提供贷款，只能是有价无市。

5，新开楼盘会越来越少。由于开发商拿地成本高，房价上涨无望，而融资也越来越困难，只能等待观望。

閱讀更多 許戈財經 的文章

關鍵字: 国创上头条 楼市 国泰君