愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。（深房大表哥）
问题集锦-第17期
【问题1】看到一个现象，中国人都爱买房子，发达国家的人为什么不买房？
回答：实际上，所有梦想和自由都是借口，归更到底就是买不起，只要有了钱，全世界的人没人跟房子过不去。西方由于城镇化进程的命线（Destine Line）普遍超过75%，导致生产资料趋于密集和饱和，美国英国德国这些国家的平均首套年龄都是超过40（如果没有中国购买力输送弹药，数字会更大）。所以生活在国内已经很庆幸了，别还整天抱怨你的爹妈没给你饭吃。愤青最终的结果就是用一生青春拿来吃“粪”。抬杠的就会拿文艺青年高小松说事了，国内没有房产，还租房住，可是人家高小松住着美国豪宅，会所楞魔，好像都不需要给你汇报吧。也别信哪些老外更爱自由更爱诗与远方这些毒鸡汤，一无所有的自由那确实倒挺自由的。
中国人喜欢买房也是因为中国房价这些年涨得多，所以对房子的关注程度更高，等到中国房价高到一定程度，房价的上涨也会变缓，同时年轻人也买不起，有房的人置换成本也高，那时候大家对于房子的关注度就会下降。但是，只要有了钱，还是会买房的！
【问题2】请问一下华侨城的类似中旅广场，锦绣花园这些老一点的楼盘还有投资价值吗？谢谢！
回复：纯投资，没有多大价值，核心地段的老破流派暴击只可能有三种：
1.片区或附近有战略规划，有综合体、地铁规划等这些；
2.学位升级；
3.通过淘笋获益，然后装修翻新倒手。
1-2赚的是市场的钱，3是赚的不对称的业主利润。华侨城除了白石洲不会有太大规划，众矢之地难有捡漏。这两个地方也都很难辐射到，学位一直平庸，赌学位如盲人摸象很难。综合来说，纯投资不建议，强调自住的，弱化投资的，可以淘笋入。
【问题3】请教大表哥，目前我有万科城连排别墅175平欠银行经营贷450万和港铁天颂中叠215平欠460万，想置换一套出来住市区，该怎么选好福田还是南山？目前每月贷款7.5万。 来深30年，夫妻俩合102岁。另有水榭春天3期89平已清租7000。香港峻莹680呎租15000，问怎样配置能安享晚年。
回复：1. 个人可能还没有达到你的阅历，对我来说，谈安享晚年可能还早了一些。这方面的感受理解肯定会有限。但我的理解是，你需要的安逸，绝对不是来源于落袋为安，因为依你的条件完全可以通过4套获得大量的变现，择一寓而安，安享晚年。可能很大程度上，希望通过房产在承载资金的同时，也能获得财富的增值，让家族资产得以延续。
2.万科城连排别墅大概在1350万左右，具体看装修（欠450），港铁天颂中叠大概是1400左右（欠460）。水榭春天三期89平大概在800左右，香港峻莹就暂时先放着。
3.最轻松的安享方式，就是直接2换1，不背负债。万科城连别墅+港铁天颂都出手，另外两套收租获益，换到南山福田2000+以上标的，以享晚年。比如红树西岸、中信红树湾、双玺、鲸山觐海、汉京玖龙台、香蜜湖熙园、香域中央，恒裕槟城，翡翠海岸，水榭花都，华侨城纯水岸，宝安尖岗山别墅。
4.如果原有的负债结构，还能承受的话，可以选择卖掉其中一套，依旧选择1400左右的标的。如果稍显得捉襟见肘，可以适当降低。
5.1100-1600福田南山列举部分可以参考选筹：
【后海】蔚蓝海岸二期，后海理想雅园、海境界、漾日湾畔，太古城南，海怡湾、深圳湾公馆
【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾
【华侨城】香山美墅，新天鹅堡
【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府
【蛇口】半岛城邦（新盘今年出），南海玫瑰园
【前海南片区】鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园
【科技园】科苑学里、华润城润玺（四期新盘今年出），阳光带滨海城，海怡东方花园
【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇（新盘）
【问题4】老师你好，我的情况这样：我和我爱人都是上班族，两人加起来月入4W+，两个孩子，大的初中，小的幼儿园。1.现住中山三乡，在三乡有一套120的自住房，无贷款，学区房；2.中山火炬开发区贷款一套四房，贷款120W；3. 珠海金湾区一套小三房，贷款70W，目前手上有100W+，现在是还掉贷款还是理财还是再入手一套呢？求指点，感谢！
回答：1.两套190万的贷款，月供差不多1万出头，目前不会吃力，但是如果再叠加负债，加上两个小孩，就可能会吃力，建议优化置换优先。不清楚火炬开发区和金湾到现在具体的持有年限流动性和收益情况，先保留意见。但是有一点很重要，投资房子不在于量，而在于选筹片区和增值空间，如果长持5年计划，中山的火炬开发区和翠亨新区都可提前布局，会有一波行情，原因就不赘述了
2.贷款不要提前还。如果再入，需要控制仓位，精细化负债。新叠的负债不建议超过180，总负债370，总月供不超过2w，留50万做备用金，选择230附近的有潜力的标的。（浮动15%左右）
3.对于多套投资者，优先置换>加仓砖位>稳健固收理财。良性的资产结构，不一定需要“2个王+4个二”，好的时机，承接好的“顺牌”，一样是赢家。
【问题5】您好！去年一来深圳就开始关注您，我这边情况是：长沙一套房，除去贷款卖掉的话，还有115左右，现金170左右，家庭年收入40+，有个3岁宝宝，如何考虑啊？谢谢
回答：1.有贷款记录，正常走房贷按揭，首付5成。子弹285，需考虑小学学位。
2.首付方式：
方式1：正常5成首付。拿其中245万用于首付，40万做备用金，标的500以内；贷款250万，月供1.4万
方式2: 5改3。3成首付。拿其中220万用于首付，65万做备用金，标的600以内，贷款360万，月供1.9万
3.无论哪种方式，看个人意愿，500-600标的，可以选择福田保税区、石夏、景田小两房或者南山蛇口育才小学的学位房小两房
【问题6】大表哥，光明华润公园九里值得入手吗？
回复：【优点】
1.品质：中高端，低密度大社区，小区自带华润商业，幼儿园+小学，无缝连接龟山公园生态资源公园景观资源
2.交通：地铁6号线署田站（预计今年5月份开通），步行5分钟左右。规划的13号线开通后（预计2022年中旬），打通科技园-大学城-光明科学城的中轴线，前往南山宝安上班地铁车程半小时左右。
【缺点】
1.靠近南光高速，目前周边多为农民房及工厂房，市容市貌略显陈旧；周边的市政配套还没有完全完善，主要依靠自身的配套，5年内周边的厂房和农民房都不会有明显的改善。
2.学位不好。光明好的学校都集中扎堆在科学城新区那边（中山大学深圳分校，华中师范大学分校，深圳实验光明分校）
华润公园九里适合人群：
买来自住且在附近上班（包括松岗）方便的，首付不多，又只考虑新房的刚需，目前在宝安，南山的上班族，为了几年后地铁的上班方便，也是可以考虑这个楼盘，投资上来说，有些势单力薄，不像新区那边抱团作战，潜力上不如新区那边。但是13号线开通后也不会缺接盘侠，毕竟未来半小时到南山，对于南山宝安上不了车的刚需，也是很有吸引力的。能接受现状，讲究有限总价下的产品品质，上车并无可厚非，潜力取决于光明在产业轮动中的速度与角色轻重。
【问题7】大表哥你好，年前看好的房子打算疫情过后入手，最近却突然发现主卧楼下正对着城中村马路，车流不算多，想问下，风水上算不算路煞路冲之类的，应不应该折价？担心对个人运势有影响？感觉好多人介意，以后会不会不好出手？另外还有一个买房朝向的问题。朝东和朝北区别大吗，朝北的房子会比较难出手吗？求表哥指导！
回复：1. 风水是中国古代的一支旁门学科，古人创造出了各种风水概念，单路煞就有直冲煞、镰刀煞、反弓煞、穿心煞等各种煞。
风水学放在人少屋稀的古代是没问题的，房子与房子相临至少100米，想犯冲都很难。 但在今天，尤其是高楼林立、道路交错的深圳，真的要深究起来，那简直大多数都是屋屋犯路冲，户户风水有问题。世易时移，风水学不能生搬硬套了。
你要拿路冲这个和房东谈折价，估计房东先是一脸黑人问号，然后客气地和你再见。
2. 大表哥并不懂寻龙分金奇门遁术，所以没有那么多矫情的答案。但是有一点我知道，人越穷，就越不会矫情，因为除了接受，别无选择。朝向也是如此，越刚需的盘，对朝向越不敏感，越贵的盘，朝向价格差越大。
【问题8】我打算纯投资买套总价500-600万的房子，请问买南山、福田、宝安哪个比较好？最好能推荐具体的楼盘。非常感谢您！我目前的情况是：家庭月收入6万左右，去年年底刚买了前海时代广场的一套88平的两房（月供3.8万），也不知道买的合不合适？广州有一套房子，每月月供8000千，现在前海时代的房子出租正好抵消。手上有300万左右，想用先全款再抵押7成的形式，买个500-600万的房子，手上留100万左右的现金备用。请问这样是否有风险？说的比较多，麻烦您了！感谢！
回复：1.前海时代作为地铁集团的代表作，去年12月底，招商领玺和颐湾府没有入市之前，是前海唯一的住宅项目。一期，均价9-11万，二期，均价12-13万。招商领玺和颐湾府入市后，对前海时代的稀缺性会些许影响，但是不会表现在向下的价格压力里，因为前海时代配套的商业还在建设中，有南山实验教育集团的加持，加上全球前10的哈罗私立学校，只会是强强联合。
妈湾是前海最宜居、宜业、宜游的片区，前海未来的主要住宅用地均规划在妈湾。受限于航空限高，妈湾是前海海建筑密度最低的区域。可以说，前海的居住精华基本都集中在妈湾。
其次地铁集团，招商局，前海管理局都是一个爹，不会存在明显的价格排挤。能买到自贸区住宅性质的标的，第一步稀缺性就已经领先大多数人了。
2.前海时代这套目前大概市场价1300左右，如果用200买500的标的，留100，贷款300，新增加月供1.6w左右，如果出租5-6k，这套的年月供12w左右。按照现有的稳定6万收入，操作性留足2年以上月供，方案是可行。标的选畴上控制在450-550以内为佳。
a. 如果收入发生重大断崖事件，则需要从广州这套里融资出来，或者出货；广州这套是否过了限售周期，需要关注一下。
b. 新购这套与前海时代这套几乎处于同一个限售周期，相互之间“帮忙”的操作空间并不大，但还有广州这套可以利用，并且不需要运用更复杂的融资科技树。
3.由于这一套是以抵押方式7改3入手，主要以投资为主，所以尽量最大化投资收益。福田整体上都步入慢涨格局，除了个别学位暴击和重大片区规划的区域，比如香蜜湖、保税区、大金沙，但香蜜湖门槛过高，保税区深港合作区+福田南外组合拳肯定会有威力，入手淘笋而入。整个大金沙分阶段改造，京基、中洲、绿景、金地轮番上阵，周期上要至少长持4-5年。
南山低总价博暴击的机会，蛇口赤湾相对会多一些，其它的如英达钰龙园、心语佳园、雅园、瑞景华庭，带南海中学学位。雷圳碧榕湾，南海双试验学位。深蓝季节，靠近海岸城，租金高。前海北鼎泰的刚需小面积学位房也可关注一下。宝安君逸世家，碧海玉湖湾，富通城，西城雅筑1房，以及翻身片区都可关注。
投资不一定要关注关内，未必投资回报会比部分关外高，只是整体的稳健性相对高一些。龙华红山的世纪春城，绿景香颂，金地上塘，沙井海岸城，西荟城一期，光明科学城等等这些也可以关注。
【问题9】南海中学的学位怎么样？比较青睐福海苑这个盘？我的预算是460万，一房或者小两房，主要是给老大读初中学位，最好也能兼顾投资，老师，您觉得这个盘合适吗？或者有其他更合适的盘推荐吗？
回复：1.先说说南海中学吧。南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。
学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。交通便捷，区域内目前有1、5、9、11号线通勤，预计12号线2022年通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变的更好。
南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。
南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。
2.预算是总价的话，捉襟见肘，首付的话，看你的房产记录贷款记录能负担情况再匹配选筹标的
3.更多选房选片区具体细节及购房匹配程度，建议私信助理来线下咨询
【问题10】有什么办法可以加快卖出速度，同时兼顾房子的增值空间呢？
回答：需要做到以下三点：
1. 用房价的2%-3%对房子进行装修，然后提价5%-6%出售；
2. 装修后，房子保持空置状态，给买家创造良好的用户体验；
3. 给足3%-5%的中介费作为激励，房子的卖出速度可以加快2-3倍。
以上内容选自“深房大表哥”知识星球，供大家置业、投资做参考。更多咨询，请关注“深房大表哥”微信公众号进行线上提问或线下咨询，其中精品房产投资内容推荐：
《如何挖掘低于市场20%的笋盘》
《低利息抵押贷全流程操作手册》
《如何养出银行无法识破的流水》
《破限购全套代持手册(附模板)》
《房子裂变的具体操作方法》
《教你如何一步步从小白变成房产投资大神》
《如何火眼金晴发现合同中猫腻》
《信用卡空当接龙年赚100万》
《如何对敲把钱套出来》
《深圳关内低首付购房的秘密》
《干货！如何花5万装出30万的效果》
《投资学区房的几大误区》
《接力贷使用全流程指南》
《教你怎么不用工资来供楼的方法及要点》
《合伙买房操作手册+完美规避风险》
《为什么90后买房越来越容易实现》
《什么样的房子增值潜力最大》
《如何完美操作法拍房全流程》
深房大表哥帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等全程指导和专业意见，私人订制最适合的一站式购房及投资方案，如下：
一、解读深圳投资环境
- 一对一深入讲解深圳房地产现状、未来规划、购房偏好及投资环境，帮助购房者快速建立市场认知。
二、购房资格&贷款方案设计
- 根据家庭及个人情况，确定获取购房资格成本最低的方式；
- 针对购房人的资质情况，设计最大化贷款的方案，最大化投资杠杆；
三、资产配置&找准目标板块
- 根据现金流情况，规划首付规模、后期融资及月供方案；
- 针对购房偏好及投资倾向，推荐适合的板块，并对板块情况做深入讲解；基本锁定目标范围；
四、品质小区&房源定向推荐
- 确定目标区域后，协助挑选出各区域的品质头盘，并安排房源带看（外地可提供带看视频），挑选出满意的目标小区；
- 针对目标小区，定向盯盘；发现优质房源或笋盘，第一时间推荐给客户；并安排带看（外地可提供带看视频）；
五、协助谈判、砍价、签约
- 确定目标房源后，与业主做前期沟通，确定房源基本情况、业主背景、计算中间费用、业主心理底价、配合程度、风险评估等；
- 进入谈判环境，协助客户进行砍价及相关条款的确认，帮助客户争取有利条件，并促成合同签署；
六、代理完成交易全流程
- 协助并代理客户最快时间完成资料准备、资金监管、赎楼、过户、办证、收房、水电过户等交易流程，确保流程安全顺畅，规避潜在风险；
七、后期融资贷款
- 交易完成后，协助进行后期融资，如：大额信用卡、低息信用贷、抵押贷款（需另行收费）等
閱讀更多 深房大表哥 的文章
