感謝限競房、最近3年買房的人都要感恩限競房 ，否則偉哥是肯定是買不起未來金茂府的，2018-2019年很多買房人都應該感謝北京的房地產調控，否則按照趨勢，哪怕按照現在上海、深圳的情況，買五環內房產的，買中海望京府，或者即將要買華樾北京、西山錦繡府的人，都要多花200萬以上。
但值得關注的一點是：限競房這一事物已經並非市場主流：在穩定了房價之下，2019年土地供應中，限競房的比例明顯降低：
1：今天北京將成交一宗不限價地塊,競爭力度低於預期
2019年12月5日，也就是今天，北京將出讓一宗不限價商品房住宅地塊：
北京市豐臺區長辛店鎮辛莊村A-46地塊（豐臺區長辛店鎮辛莊村（一期）B地塊土地一級開發項目）R2二類居住用地。
這地只有金茂、保利首開聯合體，2家出價，26億的起價，82107平米的住宅建築面積，非常簡單可以算出來起價樓面價只有3.17萬。這個起價不高！
為什麼：地塊是純住宅地塊，關鍵是容積率只有1.1，雖然距離地鐵在1.8公里，相比目前在售的西山甲一號位置肯定的差一些，但西山甲一號的容積率是2.5！銷售均價是5.8萬。
所以這塊地的價值可以說遠遠不是接近底價成交能夠形容的。最後成交多少，很難估算。但從環境、位置、起價看，這塊地誰拿都是值得的。這個位置疊拼賣6萬，沒什麼問題。
2：北京最近3年的第14宗不限價地塊！
上面一段不是重點，作為一宗不限價商品房，這已經是北京成交的第14宗不限價商品房住宅地塊：
之前已經成交的13宗住宅地塊合計建築面積供應為156萬平米！而從成交週期看，在2017年0,2018年只有1宗，在2019年已經成交了12宗。
3：未來土地市場供應結構！
北京目前合計有9宗住宅土地等待成交（包括今天）其中
限競房地塊只有一宗：
北京市房山區良鄉鎮FS04-0100-6076等地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地、F3其他類多功能用地
共有產權地塊有3宗：
北京市豐臺區吳家村梅市口路1615-761、1615-762地塊R2二類居住用地
北京市集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊使用權出讓
北京市集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地塊使用權出讓
疊加今天成交的豐臺長興店地塊，未來還有懷柔、順義、石景山，4宗不限價住宅地塊出讓。
看數據，如果按照土地招拍掛成交計算，2019年合計商品房住宅地塊成交了32宗，其中限競房20宗，不限價商品房住宅地塊12宗，佔比37.5%。
看土地掛牌時間，2019年1月1日開始，北京合計掛牌新增商品房住宅地塊29宗，其中不限價商品房住宅地塊15宗，限競房商品房住宅地塊14宗！
所以從趨勢看，從2017-2018年，全部限競房的土地供應，到2019年，北京已經轉變成為了限競房與不限價商品房住宅各一半的供應節奏。
4：珍惜現在的優質限競房，雖然以後還要，但不限價商品房供應也會增加
北京限競房歷史價值排行榜！2020年想買好房難？
5：當下的限競房對房價的影響：
北京包括限競房的市場明顯供應量在2018年到2019年出現了井噴，住宅供應量兩年接近8.8萬套，而庫存也水漲船高。成交均價2019年是53951元每平米，但需要注意的是，這是因為市場平穩後，北京釋放了大量的過去的高端網籤。
限競房對於市場的影響不僅僅體現在成交價格的平穩：
2019年全市商品房住宅相比2017年庫存增加3.4萬套，而其中有3.16萬套是限競房。
80%的項目虧損。大部分限競房開發商已經虧損，北京2017年來，限競房合計入市土地為103宗，這103宗土地地價（經營部分）與房價差，最低的只有6300元每平米，最高的在3萬以上，因為計算辦法的問題（部分為F1-F2）。
即使這樣計算，限競房裡只有38宗地塊樓面價與地價差在2萬以上，這些大部分都是2018年四季度後成交。
已經入市的項目中66塊地（有項目多地塊）有46塊地樓面價差在2萬以內，已經入市的項目中，只有8個項目基本售罄，另外還有4個項目基本已經保本，整體看，北京限競房市場入市的項目中有80%的已經虧損。即使未來快速賣完，按照銷售週期看，也只能減少虧損，而如果後續繼續價格戰，很可能虧損面擴大化。
後續再入市的土地大部分溢價率明顯降低，預計虧損面有可能降低，但限競房市場的競爭慘烈難免。
6：北京的真實房價到底變化如何？
眾所周知，過去幾年，全國樓市調控政策北京最嚴格，但如果看網籤數據，北京的價格為什麼居然還在漲！其實原因很簡單，因為網籤的滯後體現。那麼事實上，房價跌了多少？二手房跌了大約15-20%。
新建住宅其實也可以看到數據！
如果計算主要成交區域，2019年五六環之間的商品房住宅，價格大約相比2018年跌了10%左右。而這基本就是因為限競房帶來的影響。
在2017-2018年大量供應的限競房，目前收到歷史最嚴格的信貸政策影響，基本只能是按照高端住宅貸款，首套首付40%，二套首付80%，的確影響了成交。另外，90平米以內的比例太高，也影響了改善需求與二手房的良性呼喚。
所以綜合來說，2019年北京的土地市場逐漸開始限競房與不限價房供應各半，的確是一個良性的調控政策。市場在平穩後，逐漸迴歸正常。北京的調控政策全國最嚴格，決定了房價未來幾年不會漲！
對於購房者來說，珍惜現在的限競房！明年就不會再是鋪天蓋地限競房了。
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