这几天，“长三角”成为刷屏热点。12月1日，中央印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，其中提到
徐州：“加强区域重点城市建设，辐射带动周边地区协同发展。”很多徐州媒体大呼利好！
但是，房哥认为：这次规划受益最大的城市还是在长三角核心区，上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波……对于长三角边缘城市徐州来说，利好并不大。
徐州，长三角的边缘城市
根据规划，长三角全域分为4个圈层，从外到内，分别是：
第一圈层：整体规划区，即广义上的长三角，包含上海、浙江、江苏、安徽三省一市，覆盖全部41个地级市。包括徐州。
第二圈层：长三角中心区，覆盖27个城市。
上海市
江苏省（9个）：南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、盐城、泰州
浙江省（9个）：杭州、宁波、温州、湖州、嘉兴、绍兴、金华、舟山、台州
安徽省（8个）：合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城。
可见，以徐州、衢州、蚌埠、阜阳为代表的苏北、浙西南、皖北的部分城市
不在中心区之列。原来温州不在中心区之列，这次规划正式将其纳入。
第三圈层：长三角示范区，包括上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善，即江浙沪三省交汇处的三县区，被赋予示范引领长三角地区更高质量一体化发展。
第四圈层，还有一个“特区”：以上海临港等地区为中国（上海）自由贸易试验区新片区，打造与国际通行规则相衔接、更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区。
而在中心区27个城市里，又划分为六大都市圈：上海大都市圈、杭州都市圈、苏锡常都市圈、南京都市圈、合肥都市圈、宁波都市圈。
事实上，上海大都市圈（上海、苏州、无锡、南通、嘉兴、湖州、宁波、舟山）与苏锡常都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈多有重合之处，上海的“影响势力”早已覆盖到这些区域。
而徐州都市圈，与大上海距离太远太远。只是与衢州、安庆、阜阳等城市一起，作为“区域重点城市”。
（徐州都市圈与长三角中心区）
显然，处于最核心的上海，是长三角规划最受益的城市。其它城市中，离上海越近，受益越大。而徐州，就是最外面的那一圈层，没有列入长三角中心区的14个城市之一，在长三角被边缘化。
规划仅提及徐州2个项目
长三角一体化规划纲要3万字，仔细研究发现，仅仅提到徐州一次，另提及与徐州相关的项目1次。
规划提到徐州的项目：
加强徐州区域重点城市建设
合新（新沂）推进开工
而提到南京20个项目、宁波15个项目、杭州14个项目、合肥13个项目、苏州12个项目、嘉兴11个、南通10个。
特别是大家最关注的高铁项目，规划中共提到了22个，原文如下：
围绕打通沿海、沿江和省际通道，加快沪通铁路一期、商合杭铁路等在建项目建设，推动北沿江高铁、沿江高铁武合宁通道、沪通铁路二期、沪苏湖、通苏嘉甬、杭临绩、沪乍杭、合新、镇宣、宁宣黄、宁扬、宁马等规划项目开工建设，推进沿淮、黄山－金华、温武吉铁路、安康（襄阳）－合肥、沪甬、甬台温福、宁杭二通道的规划对接和前期工作，积极审慎开展沪杭等磁悬浮项目规划研究。
22条铁路中，绝大多数都涉及上海、南京、杭州、苏南。涉及徐州的只有一条合新高铁，而且是徐州最远的县级市新沂，对徐州的影响忽略不计。
规划提到：以都市圈同城化通勤为目标，加快推进城际铁路网建设，推动市域铁路向周边中小城市延伸，率先在都市圈实现公交化客运服务。
可以想像，在高铁本来就密集的长三角核心区，再经过大规模的高铁建设，未来将实现超级同城化。
（长三角大都市区，未来还会更亮）
而徐州，则孤悬于长三角的最北端，只能与淮海经济区城市抱团取暖了。
徐州作为未能进入长三角中心区的边缘城市，虽然也被照顾到了，但并没有捞到太多实惠。
俗话说“宁为鸡头，不当凤尾”。徐州的未来，不能完全寄托在长三角身上。徐州一方面融入长三角，争取长三角的产业转移和优惠政策；另一方面，应该继续发力“淮海经济区中心城市”，建好自己的城市群，自己当“老大”！
徐州，必须要有一颗大心脏。
对楼市投资的个人观点
未来人才向大城市或大城市群流动的趋势，只能越来越明显。在长三角核心区越来越发达的情况下，徐州想留住高端人才，不容易。
财随人走。未来长三角核心区城市的房产，仍然是中国最具投资价值的，也是最安全的。个人预测，长三角核心区城市房价涨幅也将高于徐州。
在长三角一体化规划公布之后，长三角核心区城市的楼市已经有了反应。比如无锡，很多楼盘已经涨价。
目前来看，徐州房价已经连续上涨45个月，但强弩之末态势也渐显现。再加上调控继续强化，房贷政策实行认房认贷，对投资客也对徐州楼市造成致命一击。
所以，在徐州有多套房产的投资客，如果想继续投资房产，建议你不妨考虑一下投资南京、杭州、苏州、无锡等长三角核心区城市。
当然，你要有购房资格。不过，现在各城市都出台人才政策，变相放松限购。想在这些限购城市买房，并不难。
而对于普通市民来说，生活在徐州这个交通发达的区域中心城市，也是蛮好的。
閱讀更多 淮海大事記 的文章
