前幾天和樓市觀業主群裡的業主們，在討論的一個問題。
防城港的二手房價為什麼普遍和新房價差這麼大？比如常山新區某盤，售樓在售的一手新房和業主轉讓的二手現房，一手房比二手貴的離譜，每平米的價差已經普遍過四位數。
我叭叭的跟人一頓掰扯，海南不就是這樣麼，北海不也是這樣麼，都是這樣。
雖然說同類型的市場都是這樣，但是這個問題歸根結底的原因到底是啥呢？
今天我們就從頭到尾掰扯一下，防城港二手房市場到底咋回事。
市場的邏輯
話說這個話題我們要從整個城市房地產的銷售體系說起！
先來說說一手房市場，防城港、北海甚至海南這類文旅市場，敞開了懷抱接收大量北方旅居人群的同時，你有沒有想過，這些外地購房者，怎麼知道的這座城市？是因為開發商宣傳過來的，還是因為分銷渠道推介過來的。
這個答案，明擺著是分銷渠道推介過來的！
確實分銷渠道在北方城市的一系列宣傳，對防城港城市知名度的提升，以及推動防城港樓市銷量的方面，分銷渠道的功勞確實是功不可沒。
久而久之開發商也都懂了，從前，開發商要讓策劃研究客戶，研究不成交原因，是他媽配套不行，還是園林不行？然後我們下一期產品可以調整。
但是有渠道分銷在，現在你策劃就可以一邊待著去了，不用你研究了。
客戶少是不是？那我就設立“帶看獎”，加大對渠道分銷的扶持力度。
所以，這種市場環境下整個客戶來源，開發模式，整個工作思路流程都被顛覆了，什麼品牌優勢，產品溢價你就別跟我扯那些亂七八糟的東西了，此時此刻，只談佣金就ok了。
所以什麼戶外大牌，什麼線上廣告，都可以停掉了，可能有的連開盤儀式都不用搞了。並且也沒法搞，因為開發商給渠道分銷湊錢。
包括以上說的這些事也不止發生在小房開身上，連大的現在也是這樣了，不是不在乎品牌形象了，而是開發商著急衝業績衝回款，壓力太大，他們沒有什麼其他的辦法。
一手的鍋，二手來背
說到這有人會覺得，以上你說的這些好像和二手房市場沒有什麼關係。
你聽我講完之後，你就會覺得，那是相當的有關係！
渠道分銷盛行的防城港，分銷主要做的是兩件事：
第一，向外界打開市場，宣傳這座城市，把外地客戶向本地引流。
第二，就是截流內部市場，同時抽二手房的血，向一手房輸送。
第一點，大家都知道是怎麼回事，但是第二點：什麼叫抽二手房的血，向一手房輸送呢？
舉個例子，你想想這個場景。
假設一個購房者，在市面上海量的中介門店中尋找適合自己的二手房。中介小哥說，這二手房賣6000+，業主也不願意配合貸款，再說你要找二手房，現在很多二手房都沒有產證，買了也不安全。我這有同價位的新房，你要不要去看？
客戶跑去看了，新房成交，佣金到手，成交手續還簡單。
最後這個市場中一手房成交量繼續提升，這就是以犧牲二手房成交為代價，去刺激新房市場銷量。
但是長此以往，會有什麼負面效應？
一個正在陷入停頓的二手房市場，最終也會反噬新房市場。
陷入泥潭的二手房
而今天文章的最後，我們可以來思考一下。
未來防城港的二手房市場，什麼時候能和新房平起平坐，出手的時候能出現一個比較合理的價格。
我覺得，是本地剛需興起的時候，開發商開始把注意力重新拉回到自身推廣的時候，是一手房渠道慢慢從市場中淡化的時候，和滿街的中介門店迴歸二手房老本行的時候。
不然的話，缺少了流動性的二手房市場，也就永遠提不到業主們想出手的時候，那個滿意的心理價位。
最後，這種市場下買房，要格外注重樓盤自身的產品力，這才是化解二手房轉手尷尬的重中之重。多關注開發商的產品和營銷方式，未來轉手的難易度，歸根結底還是在於開發商的產品本身和營銷渠道。
畢竟坑是他們挖的，房子是他們蓋的，銷售是他們顧的，血是他們來抽的。
另外，防城港新手二手房價格持平的小區不是沒有，只能說是很少。具體是哪些就不說了，但是這些小區都有一個共同的特殊之處，就是在於超強產品力。
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