前几天和楼市观业主群里的业主们，在讨论的一个问题。
防城港的二手房价为什么普遍和新房价差这么大？比如常山新区某盘，售楼在售的一手新房和业主转让的二手现房，一手房比二手贵的离谱，每平米的价差已经普遍过四位数。
我叭叭的跟人一顿掰扯，海南不就是这样么，北海不也是这样么，都是这样。
虽然说同类型的市场都是这样，但是这个问题归根结底的原因到底是啥呢？
今天我们就从头到尾掰扯一下，防城港二手房市场到底咋回事。
市场的逻辑
话说这个话题我们要从整个城市房地产的销售体系说起！
先来说说一手房市场，防城港、北海甚至海南这类文旅市场，敞开了怀抱接收大量北方旅居人群的同时，你有没有想过，这些外地购房者，怎么知道的这座城市？是因为开发商宣传过来的，还是因为分销渠道推介过来的。
这个答案，明摆着是分销渠道推介过来的！
确实分销渠道在北方城市的一系列宣传，对防城港城市知名度的提升，以及推动防城港楼市销量的方面，分销渠道的功劳确实是功不可没。
久而久之开发商也都懂了，从前，开发商要让策划研究客户，研究不成交原因，是他妈配套不行，还是园林不行？然后我们下一期产品可以调整。
但是有渠道分销在，现在你策划就可以一边呆着去了，不用你研究了。
客户少是不是？那我就设立“带看奖”，加大对渠道分销的扶持力度。
所以，这种市场环境下整个客户来源，开发模式，整个工作思路流程都被颠覆了，什么品牌优势，产品溢价你就别跟我扯那些乱七八糟的东西了，此时此刻，只谈佣金就ok了。
所以什么户外大牌，什么线上广告，都可以停掉了，可能有的连开盘仪式都不用搞了。并且也没法搞，因为开发商给渠道分销凑钱。
包括以上说的这些事也不止发生在小房开身上，连大的现在也是这样了，不是不在乎品牌形象了，而是开发商着急冲业绩冲回款，压力太大，他们没有什么其他的办法。
一手的锅，二手来背
说到这有人会觉得，以上你说的这些好像和二手房市场没有什么关系。
你听我讲完之后，你就会觉得，那是相当的有关系！
渠道分销盛行的防城港，分销主要做的是两件事：
第一，向外界打开市场，宣传这座城市，把外地客户向本地引流。
第二，就是截流内部市场，同时抽二手房的血，向一手房输送。
第一点，大家都知道是怎么回事，但是第二点：什么叫抽二手房的血，向一手房输送呢？
举个例子，你想想这个场景。
假设一个购房者，在市面上海量的中介门店中寻找适合自己的二手房。中介小哥说，这二手房卖6000+，业主也不愿意配合贷款，再说你要找二手房，现在很多二手房都没有产证，买了也不安全。我这有同价位的新房，你要不要去看？
客户跑去看了，新房成交，佣金到手，成交手续还简单。
最后这个市场中一手房成交量继续提升，这就是以牺牲二手房成交为代价，去刺激新房市场销量。
但是长此以往，会有什么负面效应？
一个正在陷入停顿的二手房市场，最终也会反噬新房市场。
陷入泥潭的二手房
而今天文章的最后，我们可以来思考一下。
未来防城港的二手房市场，什么时候能和新房平起平坐，出手的时候能出现一个比较合理的价格。
我觉得，是本地刚需兴起的时候，开发商开始把注意力重新拉回到自身推广的时候，是一手房渠道慢慢从市场中淡化的时候，和满街的中介门店回归二手房老本行的时候。
不然的话，缺少了流动性的二手房市场，也就永远提不到业主们想出手的时候，那个满意的心理价位。
最后，这种市场下买房，要格外注重楼盘自身的产品力，这才是化解二手房转手尴尬的重中之重。多关注开发商的产品和营销方式，未来转手的难易度，归根结底还是在于开发商的产品本身和营销渠道。
毕竟坑是他们挖的，房子是他们盖的，销售是他们顾的，血是他们来抽的。
另外，防城港新手二手房价格持平的小区不是没有，只能说是很少。具体是哪些就不说了，但是这些小区都有一个共同的特殊之处，就是在于超强产品力。
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