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做了知識星球后每天都能遇上幾個有關買房的問題，今年我發現一個變化，就是我越來越多地建議「投住分離」這件事兒。
今天就梳理下適合投住分離的5種常見情況。
首先咱們得搞清楚為啥這個操作這兩年特別流行？
我覺得有幾大原因：
最重要的一點是城市在分化。
對買房而言，城市選擇又是最重要的。解釋一下：
成功的買房公式應該是這樣的：
城市 x（配套+小區+戶型+貸款方式和額度）
公式中只有城市用了乘法。而有長期投資、配置價值的城市本來不多：一線、新一線城、二線省會、個別經濟強市。
剩下的低線城市，居住價值很高，投資價值很低。
房子越來越貴，在大城市買套房對誰都不是容易的事兒，買房沒法隨心所欲，只能首付和月供範圍內尋找屬於自己的最優解。
從60後開始，代際財富傳承需求變得越來越井噴。而房產不僅是很棒的媒介，更能通過房貸槓桿放大代際財富。
優質房產可以源源不斷地產出租金、錨定財富。要實現人生中明確的財務目標從來都靠穩定的現金流。
房地產調控一城一策。不同城市之間確實存在套利空間，這些空間包括但不限於——落戶門檻、購房門檻、房價門檻、租售比空間等等。
以上，都是投住分離越來越流行的大背景。
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什麼情況可以考慮投住分離呢？
回答過大量問題後我總結出以下5種常見操作：
A在京滬工作，首付夠了，但沒有買房資格。所以辦了深圳戶口，利用深圳更優惠的落戶和購房資格，在深圳買房收租，在北上廣租房工作。錯過京滬，不錯過一線。
B年紀比較大了，在低線城市生活。為了子女的發展和財富傳承，B把三線磚頭換成二線磚頭，相當於於換個地方存錢了，再用二線租金在老家租房生活。
C在一線工作。人到中年，買了房要了娃，但是還沒戶口，學區也不好，面對高昂的教育成本，再想想自己在工作上遇到的瓶頸，索性決定全家移民到二線城市。但保住一線的房子，有了租金，月供壓力也沒那麼大，也給自己和孩子留條後路。
D是個在一線城市打拼的年輕人，上車遙遙無期。於是想給自己留條後路，在老家的省會城市買了房，用父母名義買的，做接力貸。雖然多了些成本，但保下了自己珍貴的首貸資格。在一線買房的夢想還是要有的，萬一實現了呢。
E終於可以在一線城市上車了，但和大多數剛需一樣，首付有限，必須二選一。一邊是近郊次新面積大單價低有升值潛力，一邊是市區老破小地段好配套好上班近但越發被市場邊緣化。最終E買了近郊次新並出租，用租金在公司附近租房住。
嗯，成年人只看利弊，必須試著接受投住分離。
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有很多讀者都很糾結「新一線」和「二線」的區別。
是這樣的：
一般而言，所有省會城市+個別的經濟強市，都算二線，在各自省內都有很高的首位度。
但是呢，有些省份和省會存在感很低（以西部為主）。
二線裡又有一批強二線，很網紅，媒體關注度也高，橫向比較，經濟水平也有優勢，全國的房產投資者也認可。
以《第一財經週刊》為代表的媒體又圈出來15個城市，造了個新詞兒，叫它們「新一線」。
所以嚴格來說新一線是二線的子集。
2019年這15個新一線城市分別是：成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、瀋陽、寧波、昆明。
另外新一線榜單不固定，之前無錫、大連也上過榜。
最重要的是「新一線」也沒想和買房沾邊。人家的評選維度中從來也沒有房價、房產投資。
你看廈門、福州、珠海、海口這些城市也沒上過榜單。所以大家真想買房也不必糾結這個榜單。
我公開喊一嗓子，留個證據：目前所有新一線城市中我最看好的就是長沙。
GDP落後武漢，高於鄭州。新一線城市中，長沙房價倒數第一，房價收入比倒數第一，核心江景好學區均價1.5W。
長沙6.25新政是所有二線城市中調控力度最狠的，沒有之一。
2019年長沙政府工作報告裡提到：
「反炒房」攻堅戰取得階段性勝利，持續保持房價「窪地」優勢。誓要把「房住不炒」貫徹到底。
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