最近幾天南寧自媒體一直在“吹”的融創九熙府和龍光玖瓏華府到底怎麼樣？排雷NO.1裡90多條留言當中有好幾條在諮詢融創九熙府，購房群裡也有不少人在問東葛路上的龍光玖瓏華府能不能買？好，廢話不多說，排雷NO.2直接開始。
九熙府：鳳嶺北下一站？不是
九熙府是由融創馬甲——廣西中稷康元置業有限公司5月22日底價拿下的舊改地塊，位於邕賓路南側，金侖路西側，面積91.958畝，樓面地價2335元/㎡，目前銷售均價12000元/㎡左右。這個區域怎麼樣？未來的潛力有多大？是否值得期待？
項目所處區域
區域和地段，在青秀幾乎沒存在感
九熙府屬於興寧區還是青秀區的項目？儘管項目距離青秀興寧城區分隔線——邕賓路只有200多米的距離，但項目行政區劃上確實屬於青秀區，也是目前距離興寧區最近的一個在售項目。在強大的廣告攻勢洗腦之後，購房者們只知道這個項目屬於青秀區，在鳳嶺北，但對這個區域並不瞭解。
九熙府所處的區域從規劃上來看屬於二塘煤礦片區，這個片區是由邕賓路、合賓路、虎嶺大道、金侖路圍合而成，位於青秀區邕賓路，南寧市二塘小學周圍，規劃用地總面積 98.11 公頃。是一個棚改+舊改比重較大的片區。
二塘煤礦片區範圍
但是它和其他舊城區相比，這個片區面貌夠舊但是路網非常差，上面提到的合賓路、虎嶺大道、金侖路都在建設中，項目賣點裡連通鳳嶺北的合坡路也在建設中。除了二塘小學和一些小的菜市場之外，配套匱乏，目前這個片區在青秀區幾乎沒什麼存在感。
自媒體們許給九熙府的未來，大多和融入“鳳嶺北”有關，但現實可能並沒有那麼簡單，因為這個片區無論自身還是外部的驅動力實在不足。自身的情況上面講區域的時候已經講過了，接下來咱們來講外部的驅動動力。我們都知道，南寧城市的整體發展方向是“整體往東、重點往南”，而鳳嶺北的下一站則是以南寧東站為核心的高鐵服務綜合配套片區，這個片區並不是二塘煤礦片區，而是鳳嶺北繼續“東進”的高坡園藝場片區。
今年8月份南寧市自然資源局公示的《南寧市中心城區鳳嶺片區FL-06（高坡園藝場）單元控制性詳細規劃及城市設計》（草案）中，東至三甲路，南至雲景路，西至環城高速，北至鳳嶺北路的高坡園藝場片區才是“鳳嶺北”根正苗紅的未來：從區域來看，能夠自然銜接，從功能看，則是補充和融合。
鳳嶺北下一站
所以，在圍繞地段講故事的時候沒問題，但實際想要融合發展，難度相當巨大。
配套和價格，配套缺失，性價比一般
配套問題上面提到過一些，除了二塘小學和一些菜市場之外，你可以當這個片區什麼都沒有。近期總算是傳來了一個好消息，位於青秀區水顏嶺路和金侖路的西南角的南寧市金侖路小學已經重新立項，而片區規劃裡還規劃有大概58畝24班的中學1所，以及3所幼兒園。
但學校要麼處於立項，要麼處於規劃中，落地仍需時日，部分自媒體說“使區域發展前景更加廣闊”，顯然使用了嚴重的誇張手法。
其他配套方面，片區內地鐵，商業，公園等都沒有。
九熙府目前的銷售均價大概在12000元/㎡左右。
南寧樓市各個板塊中，目前處於這個價格水平的板塊包括同樣處在鳳嶺北區域的長虹路板塊（萬科城北區14棟96㎡戶型價格12000-13500元/㎡之間）；鳳嶺南三岸板塊（中鐵鳳嶺國際城12000元/㎡左右+車位）；五象玉洞大道沿線（瀾庭府12000元/㎡左右+車位）；龍崗板塊大部分樓盤價格在11000-12000元/㎡之間。
比較之下，性價比一般。
項目戶型圖
總結：1.2萬單價，還有更好選擇
二塘煤礦片區剛剛起步，連路網都尚未成型，而學校等其他配套也僅僅處在“立項”或者“規劃”當中。二塘煤礦片區也不是鳳嶺北發展的下一站，所以，融合發展的難度很大，項目無論想要兌現它的居住價值還是投資價值，都還有很長很長的一段路要走。
買房實操層面，探房建議購房者嚴格按照地段→配套→價格→品牌的順序來綜合評估名目繁多的板塊/片區和樓盤，以九熙府目前12000元/㎡左右的單價橫向對比，無論自住還是投資都有更好的選擇。
玖瓏華府：成熟但展示面一般
東葛路上一次正兒八經有新盤小區賣的時間還要追溯到六七年七八年前，分別是東葛路9號的聯發臻品和東葛路29號的榮和中央公園。“斷貨”六七年後，東葛路上終於恢復供貨，這對於想在東葛路上住新房的購房者來說是好事。那麼，位於東葛長湖片區的龍光玖瓏華府是否配得上大家的等待呢？
區域和地段，東葛路 “第二段”
南寧東進的1.0時代就是由當時的民族大道、東葛路和七星路等路網輻射完成，包括各種單位大院、商品住宅小區開始興起。經過20多年的發展，包括東葛路在內的這些“中心”區域已經非常成熟，也是南寧人口密度最大的幾個居住片區之一。
從新民路口開始到竹嶺立交橋這六七公里，東葛路大概可以分成三大段，第一段是從東葛新民路口到東葛葛村路口這一段，東葛路兩側聚焦了眾多黨政機關、單位大院以及東葛路小學、天桃實驗學校（中學部）等南寧知名學校。第二段是從東葛葛村路口到東葛長湖路口這一段，這一段則是東葛路上商品住宅小區批量開發的一段，比如永凱現代城、星河園、嘉園、迷你居、三元苑等。第三段則是從長湖路口到竹嶺立交橋這一段，以大型綜合體和中高端住宅小區為主，比如青秀萬達和綠地廣場。
東葛路“第一段”地圖截圖
同樣是東葛路上，最熱鬧，煙火氣最濃的當然是新民路口到葛村路口這一段，配套設施，尤其是學校配套也好。第二段，葛村路口到長湖路口這一段（龍光玖瓏華府所處這一段），則因為有體量巨大的長堽村作為鄰居，整體品質有所影響。第三段，東葛路延長線城市面貌還不錯。
玖瓏華府位於長堽村南路兩側，由南北兩個地塊組成，其中南地塊以住宅為主容積率4.0，北地塊以公寓為主容積率5.1。地段價值方面，第一好的方面，足夠成熟，各種配套都已經兌現出來了；第二不足的方面，太靠近長堽村，而且處於進村兩側，城市面貌和品質一般。
項目所處區域，藍色部分為長堽村民房
配套和價格，鐵商醫好，學一般
玖瓏華府差不多一個路口的距離就是華潤萬家超市，離青秀萬達廣場和綠地中央廣場大概在2-3公里之間；離廣西中醫藥大學第一附屬醫院大概1公里左右；離地鐵三號線的距離大概在500-600米之間，是真正意義上的地鐵物業。所以，鐵學商醫裡的地鐵、商業、醫療設施都齊全，學校怎麼樣？
項目關於學校的公開信息是：園湖路小學、東葛路小學、育才實驗中學、南寧十四中（高中部）。由於學校要等到項目交付之後再由教育局劃分，目前具體劃分學校不得而知，我們看看隔壁迷你居小區的學區劃分：園湖路小學和育才實驗中學。
項目區位圖
無論園湖路小學還是東葛路小學基本能排進青秀區小學前10，但育才實驗中學則比較一般了。
東葛路二手房房價第一陣營的小區分別是聯發臻品、區人大機關宿舍以及榮和中央公園，二手房價11月參考均價在18500-19500元/㎡之間。他們的學區組合是民樂路小學+天桃實驗學校東葛路校區，除了處在上文第一段的原因之外，學校組合也是他們能在二手房市場實現較高溢價的原因之一。
玖瓏華府對面的嘉園小區和星和園小區，學區配套是東葛路小學+育才實驗中學，市場價大概在12500-13000元/㎡之間；迷你居的學區配套是園湖路小學+育才實驗中學，市場價大概在11500-12000元/㎡之間。
玖瓏華府的吹風價（均價）在16000元/㎡左右，住宅戶型約88-143㎡建面，3房-4房設計。性價比適中。
項目部分戶型圖
總結：“老城”控不少，關鍵看價格
玖瓏華府的最大優勢是地段，東葛路新房極度稀缺，這對於有“老城”情懷的購房者來說具有很大吸引力，尤其是住慣了東葛路、建政路、園湖路等成熟地段的改善型購房者來說更是如此。雖然地段整體價值較東葛路“第一段”差，但東葛路上整體選擇性較小。
如果開盤的時候玖瓏華府主力價位能調整至14500-16000元/㎡，均價15000-15500元/㎡左右的話性價比就會高一些。
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