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問答175期
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問：萬科金域東郡二手房17000，值這個價嗎？
答：這個價格確實是周邊比較好的二手房小區的均價，包括東郡和華遠海藍城，在整個東二環沿線，金域東郡同時具備三號線地鐵口，滻灞三小，東二環主幹道的優勢，向西主城區，向東進滻灞，外加萬科品牌物業口碑，小區間距綠化尚可，居住的舒適度也很好；如果要在區域內看二手房，幾乎是必看；
但同樣一萬七價格，不遠處金輝江山銘著的新房也有在售，更好的小區戶型，相似的價格，定位更高的房子，同樣的商業學校賣點；對於不著急住的，新房也可以看，二手房的價格還有商量空間，我看有房東掛出來15000+的價格；
同時，如果看大面積，這個價格大明宮的恆大，陽光城，中南，正榮，也都在範圍內可選，換來小區檔次更高。
問：德傑狀元府邸怎麼樣，有停工爛尾風險嗎？
答：工地上一直是正常施工的，開發商銷售，手續也都是齊全的，並沒有卡到停工的跡象，但進度確實不快，合同上說的明年初交房，怕是要延期，按常理如果兩個月後交房，現在小區的景觀園林，配套設施應該都已經做完了，等待最後驗收；學校確實沒蓋好，原本說的是今年9月開學，也要延期；
狀元府邸最大的賣點在於自建學校，名為德傑•國際中學，規劃了2棟地上5層教學樓，設42個教學班，開發商和與西安博迪教育集團西安博迪學校簽訂了合作辦學協議書，業主子女後期不愁上學；
另一點在於12000+的價格，在城西沒有新房在售，98-125平的面積也非常符合剛需的市場，雖然紅光路區域面貌破舊，沒有地鐵商業，所以賣的一直還不錯。
問：保億，恆大和大明宮三寶怎麼選？
答：雖然都叫大平層，但差別還是有的，保億是這幾個裡面價格最低的，相對應的裝修和戶型也很一般；但佔據了8號線，漢城湖，龍湖老城根商業的賣點，且在二環內；
恆大悅龍臺的位置在大明宮是最好的，無縫對接四號線，萬達廣場，小區規模適中，區域面貌比較好，小區戶型一般，裝修風格比較偏中年人，屬於各方面比較均衡的；
陽光城檀悅同理，戶型裝修都還不錯，位置也不差，但小區規模不大，目前價格沒有優惠，穩定在17600+，登記人數是三個中最多的，位置優勢明顯；
中南和正榮賣點非常相似，位置上都面臨北側鳳五建材市場困擾，中南裝修標準更高一些，現在中南開盤九折，正榮送車位，95折，關於三寶的詳細分析可以去聽昨天的語音點評內容，鏈接如下：
價格戰下，大明宮三寶該買誰？
問：華南城1668公寓怎麼樣，門口就是地鐵三號線？
答：地鐵對於公寓而言，只是能帶來人流，但能不能留得住就看房子本身了，華南城最大的優勢是便宜，外加已經建成的五金機電，商業部分，有固定的商戶需求；但商業部分的經營實在一般，人流量差很多；
三號線過了務莊以後人氣下降明顯，同樣的商業，華南城遠沒有砂之船奧萊成熟，對於公寓這種極度依賴人流量和商業的產品，華南城公寓的出租風險和收益還是大一些；
一萬左右的價格，在西安三橋的華潤萬象域，歐亞大道的世園大觀，幸福林帶的東方宸院，不比這裡香嗎？
問：全運會前，有關部門會出力結局西江月爛尾樓嗎？
答：前陣子，在西安召開“三改一通一落地”新聞發佈會上通報西安市將以迎接“十四運”為契機推進3645個老舊小區，42個城中村、棚戶區，599條背街小巷的改造提升。還將打通58條斷頭路，做好架空線落地，下放131項城市建設管理事權；
確實是一個好契機，但有計劃推進和能不能推動是兩個問題，尤其是西江月這種耗費多年無法解決的爛尾樓，說白了還是誰掏錢，誰接盤的問題；
17年西安房價上漲後，大開發商為了主城區的土地，開始介入到過往爛尾樓盤的開發中，但西江月南三環邊這麼好的位置一直沒有動靜，期間保利介入洽談接盤進展也不順利；
原來的開發商長通公司與保利地產在相關利益分配上存在分歧，導致後續補充合同不能順利簽約，現在與保利已恢復談判，長通大股東已經在市中院對長通的股份進行第二次法拍。
問：融創海逸長洲可以入手嗎，規劃如何？
答：往往一個新盤最吸引人的就是價格，海逸長洲這一批推出32套毛坯大面積疊拼，均價29300+，696套精裝小高，均價22400+，但根據灃東和西安的行情，實際的成交價還會有不少的折扣；
放在灃東位置還是不錯的，緊鄰在建的地鐵五號線，張旺渠站，之後16號線也會在這裡換乘，小區南側有規劃的教育用地，後期建公辦學校；最大的賣點還是一路之隔的華僑城歡樂谷，目前已經開工；
整個小區兩個地塊，一塊222畝，一塊181畝，房源都是以小高，疊拼，洋房為主，定位改善，能否入手主要看後期打幾折，畢竟周邊還有碧桂園湖的準現房，以及招商雍景灣；
最主要的是灃東限購，對於改善同樣價格西安主城區選擇也很多，西安改善的市場並沒有想象中那麼大，買在這裡需要信心與膽量。
問：陝北哥們搖中大華公園世家，準備放棄非要買北邊？
答：其實很正常，陝北人買城北是有歷史淵源的，從陝北開車下來西安，下了高速就是北郊，外加前些年北郊經開區，龍首村，大明宮的各個小區裡，掛著陝K（延安），陝J（榆林）牌照的在小區裡也是隨處可見；
當年海榮，經發開發的各個小區裡，陝北話甚至是小區的官方語言，這個是個人觀念勸不住；
大華這次4000多人搖號，能買到確實算得上天選之人，雖然小區產權短，樓間距小，物業風評不好，但耐不住價格便宜，距離學校地鐵都很近，屬於低端跑贏產品的盤；
對於自住的剛需，同樣價格在周邊也沒有備選，賣掉一套少一套；對於投資的，周邊二手房輕鬆一萬五，買到就是賺到。
問：俺是三年老粉絲了，為了孩子上學，高新三路附近求學區房？
答：三路附近是高新的咖啡街區以及各種辦公樓為主，二手房只有高科花園的北區（爬樓梯的多層），以及高科廣場（小區小沒環境戶型差），這個地方是高新一期的核心，雖然生活方便，但房齡普遍偏老，價格還都很貴，不少一小一中的指標房，價格奇高；
建議向西兩公里，考慮高新的公辦學校，雖然比頂尖民辦差一些，但得益於高新區整體公辦投入高，還是可以考慮的，比如丈八北路沿線的玫瑰公館，利君明天，龍城銘園，天朗藍湖樹，在高新第二學校的學區，距離上班地也不算太遠；也感謝你三年的關注，老鐵了。
問：靜安國際公寓比華潤貴一倍，20年回本到底划算不？
答：公寓的弊端大家都知道，相對保值的有幾個共性，地鐵口，大開發商，有商業，價格低，主城區，使用功能可多元，比如改辦公民宿等；
華潤萬象域的優勢在於價格不高，地鐵口和萬象城商業成熟，且規劃為超高層，小區整體定位較高，周邊租房需求旺盛；劣勢在於loft層高只有5米，一層太高，兩層壓抑，但對於不自住的人，層高對租金的影響並不大；
靜安國際的優勢在於自帶首個城市奧萊，中軸線地鐵口人流旺盛，周邊同類產品沒有競爭；層高5米4，且可做雙鑰匙入戶，基本可以一方改兩房出租，但價格較高；
如果單純從收益率和租金穩定性上，買華潤更好，靜安價格可以買華潤兩套了，收租金還是套數多更佔優勢，同時價格越高，意味著收回成本的時間越長，40年產權的公寓如果20年都收不回成本，無疑投資是失敗的。
問：對於炒房來說，有必要買車位嗎？
答：投資的核心還是講究流通性和成本，車位的用途相對單一，一般都是小區業主自用購買，很少聽說隔壁住戶來停你家小區的，外加現在開發商配建車位基本都是1：1朝上，小區停車並不緊張，且有很大部分可以出租，所以投資的價值就要弱很多；
此前有做統計，西安車位租金450左右，帶產權車位均價15萬，價格比較穩定，高新曲江緊張一些；外加現在車位價格是放開給市場調節的，也出現很多車位滯銷後開發商打折處理的；
基於以上的租金售價現狀，以及車位的供需平衡，自用有錢就買，投資勸勸自己，白菜價除外。
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