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问答175期
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问：万科金域东郡二手房17000，值这个价吗？
答：这个价格确实是周边比较好的二手房小区的均价，包括东郡和华远海蓝城，在整个东二环沿线，金域东郡同时具备三号线地铁口，浐灞三小，东二环主干道的优势，向西主城区，向东进浐灞，外加万科品牌物业口碑，小区间距绿化尚可，居住的舒适度也很好；如果要在区域内看二手房，几乎是必看；
但同样一万七价格，不远处金辉江山铭著的新房也有在售，更好的小区户型，相似的价格，定位更高的房子，同样的商业学校卖点；对于不着急住的，新房也可以看，二手房的价格还有商量空间，我看有房东挂出来15000+的价格；
同时，如果看大面积，这个价格大明宫的恒大，阳光城，中南，正荣，也都在范围内可选，换来小区档次更高。
问：德杰状元府邸怎么样，有停工烂尾风险吗？
答：工地上一直是正常施工的，开发商销售，手续也都是齐全的，并没有卡到停工的迹象，但进度确实不快，合同上说的明年初交房，怕是要延期，按常理如果两个月后交房，现在小区的景观园林，配套设施应该都已经做完了，等待最后验收；学校确实没盖好，原本说的是今年9月开学，也要延期；
状元府邸最大的卖点在于自建学校，名为德杰•国际中学，规划了2栋地上5层教学楼，设42个教学班，开发商和与西安博迪教育集团西安博迪学校签订了合作办学协议书，业主子女后期不愁上学；
另一点在于12000+的价格，在城西没有新房在售，98-125平的面积也非常符合刚需的市场，虽然红光路区域面貌破旧，没有地铁商业，所以卖的一直还不错。
问：保亿，恒大和大明宫三宝怎么选？
答：虽然都叫大平层，但差别还是有的，保亿是这几个里面价格最低的，相对应的装修和户型也很一般；但占据了8号线，汉城湖，龙湖老城根商业的卖点，且在二环内；
恒大悦龙台的位置在大明宫是最好的，无缝对接四号线，万达广场，小区规模适中，区域面貌比较好，小区户型一般，装修风格比较偏中年人，属于各方面比较均衡的；
阳光城檀悦同理，户型装修都还不错，位置也不差，但小区规模不大，目前价格没有优惠，稳定在17600+，登记人数是三个中最多的，位置优势明显；
中南和正荣卖点非常相似，位置上都面临北侧凤五建材市场困扰，中南装修标准更高一些，现在中南开盘九折，正荣送车位，95折，关于三宝的详细分析可以去听昨天的语音点评内容，链接如下：
价格战下，大明宫三宝该买谁？
问：华南城1668公寓怎么样，门口就是地铁三号线？
答：地铁对于公寓而言，只是能带来人流，但能不能留得住就看房子本身了，华南城最大的优势是便宜，外加已经建成的五金机电，商业部分，有固定的商户需求；但商业部分的经营实在一般，人流量差很多；
三号线过了务庄以后人气下降明显，同样的商业，华南城远没有砂之船奥莱成熟，对于公寓这种极度依赖人流量和商业的产品，华南城公寓的出租风险和收益还是大一些；
一万左右的价格，在西安三桥的华润万象域，欧亚大道的世园大观，幸福林带的东方宸院，不比这里香吗？
问：全运会前，有关部门会出力结局西江月烂尾楼吗？
答：前阵子，在西安召开“三改一通一落地”新闻发布会上通报西安市将以迎接“十四运”为契机推进3645个老旧小区，42个城中村、棚户区，599条背街小巷的改造提升。还将打通58条断头路，做好架空线落地，下放131项城市建设管理事权；
确实是一个好契机，但有计划推进和能不能推动是两个问题，尤其是西江月这种耗费多年无法解决的烂尾楼，说白了还是谁掏钱，谁接盘的问题；
17年西安房价上涨后，大开发商为了主城区的土地，开始介入到过往烂尾楼盘的开发中，但西江月南三环边这么好的位置一直没有动静，期间保利介入洽谈接盘进展也不顺利；
原来的开发商长通公司与保利地产在相关利益分配上存在分歧，导致后续补充合同不能顺利签约，现在与保利已恢复谈判，长通大股东已经在市中院对长通的股份进行第二次法拍。
问：融创海逸长洲可以入手吗，规划如何？
答：往往一个新盘最吸引人的就是价格，海逸长洲这一批推出32套毛坯大面积叠拼，均价29300+，696套精装小高，均价22400+，但根据沣东和西安的行情，实际的成交价还会有不少的折扣；
放在沣东位置还是不错的，紧邻在建的地铁五号线，张旺渠站，之后16号线也会在这里换乘，小区南侧有规划的教育用地，后期建公办学校；最大的卖点还是一路之隔的华侨城欢乐谷，目前已经开工；
整个小区两个地块，一块222亩，一块181亩，房源都是以小高，叠拼，洋房为主，定位改善，能否入手主要看后期打几折，毕竟周边还有碧桂园湖的准现房，以及招商雍景湾；
最主要的是沣东限购，对于改善同样价格西安主城区选择也很多，西安改善的市场并没有想象中那么大，买在这里需要信心与胆量。
问：陕北哥们摇中大华公园世家，准备放弃非要买北边？
答：其实很正常，陕北人买城北是有历史渊源的，从陕北开车下来西安，下了高速就是北郊，外加前些年北郊经开区，龙首村，大明宫的各个小区里，挂着陕K（延安），陕J（榆林）牌照的在小区里也是随处可见；
当年海荣，经发开发的各个小区里，陕北话甚至是小区的官方语言，这个是个人观念劝不住；
大华这次4000多人摇号，能买到确实算得上天选之人，虽然小区产权短，楼间距小，物业风评不好，但耐不住价格便宜，距离学校地铁都很近，属于低端跑赢产品的盘；
对于自住的刚需，同样价格在周边也没有备选，卖掉一套少一套；对于投资的，周边二手房轻松一万五，买到就是赚到。
问：俺是三年老粉丝了，为了孩子上学，高新三路附近求学区房？
答：三路附近是高新的咖啡街区以及各种办公楼为主，二手房只有高科花园的北区（爬楼梯的多层），以及高科广场（小区小没环境户型差），这个地方是高新一期的核心，虽然生活方便，但房龄普遍偏老，价格还都很贵，不少一小一中的指标房，价格奇高；
建议向西两公里，考虑高新的公办学校，虽然比顶尖民办差一些，但得益于高新区整体公办投入高，还是可以考虑的，比如丈八北路沿线的玫瑰公馆，利君明天，龙城铭园，天朗蓝湖树，在高新第二学校的学区，距离上班地也不算太远；也感谢你三年的关注，老铁了。
问：静安国际公寓比华润贵一倍，20年回本到底划算不？
答：公寓的弊端大家都知道，相对保值的有几个共性，地铁口，大开发商，有商业，价格低，主城区，使用功能可多元，比如改办公民宿等；
华润万象域的优势在于价格不高，地铁口和万象城商业成熟，且规划为超高层，小区整体定位较高，周边租房需求旺盛；劣势在于loft层高只有5米，一层太高，两层压抑，但对于不自住的人，层高对租金的影响并不大；
静安国际的优势在于自带首个城市奥莱，中轴线地铁口人流旺盛，周边同类产品没有竞争；层高5米4，且可做双钥匙入户，基本可以一方改两房出租，但价格较高；
如果单纯从收益率和租金稳定性上，买华润更好，静安价格可以买华润两套了，收租金还是套数多更占优势，同时价格越高，意味着收回成本的时间越长，40年产权的公寓如果20年都收不回成本，无疑投资是失败的。
问：对于炒房来说，有必要买车位吗？
答：投资的核心还是讲究流通性和成本，车位的用途相对单一，一般都是小区业主自用购买，很少听说隔壁住户来停你家小区的，外加现在开发商配建车位基本都是1：1朝上，小区停车并不紧张，且有很大部分可以出租，所以投资的价值就要弱很多；
此前有做统计，西安车位租金450左右，带产权车位均价15万，价格比较稳定，高新曲江紧张一些；外加现在车位价格是放开给市场调节的，也出现很多车位滞销后开发商打折处理的；
基于以上的租金售价现状，以及车位的供需平衡，自用有钱就买，投资劝劝自己，白菜价除外。
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