融創已然排名前四了，和萬科、恆大近在咫尺，甩開保利一大截了。
孫總和融創的進取精神，值得學習。
三哥欣賞孫總，但顯然不是來拍馬屁的。
今天也不例外，今天再給融創挑挑刺。
從稅收視角下看看TOP5房企。
做個記錄，一家之言，錯漏難免，歡迎拍磚。
言歸正傳。
當房地產企業收到預售的房款時，就要交稅。
一塊是增值稅，預徵稅率3%。
一塊是土地增值稅，稅務總局規定的預繳納比例1-2%之間。
一塊是企業所得稅，規定的預繳比例1.25%-3.75%。
計稅收入的基礎是收到的房款/(1+9%)，9%是2019年新規定的不動產增值稅率。
顯然，可以看出：
在預繳稅款和預售收到的房款之間存在直接的比例關係。
而實際收到的房款，都與合同負債科目是對應的。
那麼，合同負債和預繳稅款之間的比例是確定的，是可以數字化出來。
因為增值稅的數據不全，所以我們今天從從土地增值稅和企業所得稅角度來看。
土地增值稅、企業所得稅在香港會計準則制度下都歸入所得稅。
本文中的所得稅均指香港會計準則制度下的所得稅，包括土地增值稅和企業所得稅。
一、TOP5房企的稅收視角
三哥總結了下面的表格：
只是單純的數據記錄與整理。
納稅光榮，沒有數字的高低之分。
從這張表上也能側面的印證毛利情況。
所得稅率越高，毛利率是越高的。
二、TOP5房企預繳所得稅情況
這裡也是記錄與整理。
資產負債表中，除了遞延稅項，其他的涉稅的預繳和應交，我們都做了整理。
保利的應交稅費是負數，為什麼呢？
因為保利預繳多，大於當期計提的應交稅費，所以其2018年末是-69億元，其中所得稅是-88億元，國企就是不一樣。
數字上看，還有更牛逼的，就是萬科。
萬科的預繳稅費416億元，應交稅費251億元，兩比差額165億元。
特別說明，以上的稅項負債不是說不交稅，而是期末計提的應交部分。
房地產企業流水大，稅收的預繳清繳你來我往，尤其是快速擴張的房企，稅項負債高企是正常的。
三、TOP5房企預付所得稅與合同負債
前面說了，預繳所得稅和合同負債之間有直接的數字比例關係。
那麼從預交所得稅的視角下，TOP5房企是什麼情況呢？
保利的年報中只能看出應交稅費的淨額-69億元，未披露到底預繳多少，故未納入下表統計了。
三哥推測按照保利的營收，計提的應交稅費大約180億，預繳的應該至少在250億元，所以應交稅費淨額在-70億左右。
下表是TOP5房企的預繳所得稅和合同負債情況：
再複習一下稅率：
預繳土地增值稅稅率1%-2%之間：
國稅發【2010】53號規定：東部地區省份預徵率不得低於2%，中部和東北地區省份不得低於1.5%，西部地區省份不得低於1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預徵率。
大家都是全國佈局，土增稅預徵都按照1.5%計算。
預繳企業所得稅1.25-3.75%之間：
根據《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第八條規定）計算。
開發產品的計稅毛利率：
1、開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%。
2、開發項目位於地及地級市區及郊區的，不得低於10%。
3、開發項目位於其他地區的，不得低於5%。
4、屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
企業所得預繳稅率=毛利率檔次*25%（企業所得稅率）， 刨除第4檔，在1.25%-3.75%之間。
如果全國佈局，我們取中位數，預繳土增稅稅率取2.5%。
理論上兩項合計的所得稅預交比例區間是2.25%-5.75%。
全國佈局的TOP5地產企業預繳所得稅比例取中位數4.00%。
如果位置好點的就應該高一點；位置差點的就低一點。
以此來分別看看幾家的情況：
- 碧桂園合理：它立足於二三四五六線的，企業所得稅按照第2檔、第3檔的10%、5%（毛利率）*25%（企業所得稅率），也就是1.25%-2.5%之間，加上1.5%的土增稅。
碧桂園合計就是2.75%-4%之間，和預繳比例3.82%相近。
- 萬科預繳高：快頂格了，它是喜歡藏利潤和資產的，像個守財奴一樣這裡塞一點，那裡塞一點。
- 恆大預繳偏高：恆大的土地儲備價格低，土地增值稅可能高一點。
另外的原因是2018年合同負債的轉出結算猛了，你預繳的再多，稅務局也不會退所得稅的，只是放在以後再扣，所以這個比例2018年偏高。
- 融創明顯低了：融創不是號稱一二線和強三線嗎？
按照所得稅預繳第1檔和第2檔計算：融創所得稅預繳比例應該在4.0%-5.25%之間。
現在這個數字3.04%。
這個所得稅的預交比例，是不是少了一點？
從預付所得稅的視角下，融創距離超越保利，還差幾百億的稅。
超越萬科？
暫時不要去想了，和萬科比融創才剛上路。
最後
2019年的融創，有些地方像2017年的恆大，有些拔劍四顧心茫然、空落落的總想幹點啥的感覺。這時候，就得儘量避免恆大踩過的坑。
有些融創已經踩了：樂視計提，文旅叫賣。
三哥去年中報前寫過《融創的逆週期大考來臨》，從重資產比例和融資成本角度分析，現在看似乎都應驗了。
洗牌之年誘惑更多，有時候一動不如一靜，融創更應該做好回款、融資結構、產品力的工作。從勇猛到精進、站穩前五才是關鍵。
多說一句。
無數的例子告訴我們，聚光燈下，性情中人早晚要丟分，唯有中而庸之才是不敗法門。
做老闆，就得像隔壁碧桂園楊家那樣：
你可以不喜歡我，但你不得不服我。
可是，這樣的老孫也許就不是大家喜歡的老孫了。
融創接盤了萬達的西雙版納文旅項目，那裡有一首民歌《馬兒你慢些跑》，送給孫總。
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