08.09 房哥：二手房风险提示

案例1：先付房款后过户　房屋被封遇风险

李先生看中一处房屋，与卖方陈先生协商合同条款，在谈到付款方式时，卖方陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。最后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，签约后十天内到房屋登记部门交件，付款方式为买卖双方直接交接房款：窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。三天后，卖方陈先生打电话给李先生，要求他交首期房款，李先生表示要窗口交件当日再交，卖方表示自己等钱用希望李先生能尽快给，李先生觉得反正迟早都要给就同意了卖方的要求。到窗口交件的当天，李先生被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续；李先生为卖方隐瞒房屋被查封的情况恶意欺骗自己感到很愤怒，不知如何是好。

分析及提醒：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方在明知自己的房屋被查封无法办理交件手续的情况下，不告知买方。卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任，但自身的损失已经造成，能否成功追付回自己的钱及损失还需要一段时间。

案例2：房屋权属不清晰 单方处置需留意

王先生从报纸上看到了一条二手房信息，他觉得房子的价格、位置都合心意，就联系了卖方赵女士，二人协商一致后约定与3日后到交易大厅办理交件手续。交件当天，赵女士很配合的和王先生办理了交件手续，赵女士提出要收取房款，王先生心想：既然都已经交件了，应该就不会有问题了，于是他痛快的把全部房款50万一次性付给了赵女士。可是就在交件后的第3天，王先生接到了交易大厅工作人员的电话，说他买的房子有共有人，赵女士一人不能卖的。王先生马上给赵女士打电话询问情况，但电话已无法接通。无奈的王先生只能起诉法院。

分析及提醒：多数人们认为，在房屋买卖过程中只要卖方有房产证就不会出现问题，然而房管部门除了要核对当事人的身份以及所提交的材料，还要去档案馆查阅买卖房屋的权属信息。本案中，双方虽然办理了交件手续，但并不意味着房子就是买方的了，还需经过档案核实等一系列步骤。如果窗口交件后就支付房款，万一核档过程出现问题，将给买方带来风险。

案例3：买卖双方为安全 何时付款遇疑难

李小姐经某中介公司介绍购买一套二手房屋，与房主、中介公司协商签署房《屋买卖合同》时，对房屋售价、过户时间等条款基本达成一致意见，但在付款方式上买卖双方当事人出现不同意见：卖方希望在窗口交件前收到房款，而买方担心卖方收了房款后不配合办理交件手续或在未办交件手续前出现房屋被查封等情况，不愿意在交件前将房款交付给卖方。双方争执不下，未能签署买卖合同。

分析及提醒：本案中，卖方希望能尽快拿到房款，而买方希望能在交付房款后顺利拿到房子，这两个不同的希望原则上并不冲突，但由于过户手续并不是一天能完成的，它需要一段较长的时间，而很多风险会在这段时间发生，如房屋被查封、冻结、房屋权属有争议等等，可能会导致买方交付房款后，遇到无法顺利取得房屋的风险。

案例4：过户程序遇解除 资金交割遇难题

杨先生花60万买了王女士一套二手房，在办理过户手续时杨先生就把钱给了王女士，在办理过程中二人因税费问题发生了纠纷，而起诉到法院，最终判决下来解除合同，但杨女士就是拖着不给杨先生退60万的房钱，杨先生只有申请法院执行，通过其他方式来补偿损失。

分析及提醒：本案中，杨先生最终落的钱、房两空，只能耗费精力的去走法律途径，如果他办理了资金托管问题就简单多了，只要有法院的判决书，监管部门就会将托管资金支付给他。

案例5：中介拿钱“蒸发” ，购房者钱房两空

刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解过户程序，但出于信任就打了款，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。刘先生说这个钱是两代人凑的，现在房子没买到，钱也没有了，都不敢跟家里的老人说，怕他们受不了。

分析及提醒：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款的。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜,其中最主要的原因是钱款不受监管,买方交完数额不低的房款（包括全款、首付款、尾款，办证税款等）后没有法律保障，发生中介卷款后很难追回。

总结：以上几个案例是在日常存量房(二手房)交易过程中经常发生的，那么如何能够避免这些风险的发生，让买卖双方当事人、中介公司在一个安全交割房款的平台上完成交易呢？存量房交易资金托管是政府与银行为规范房地产市场秩序，保障交易当事人的合法权益和交易资金安全的重要举措。它能有效规避在存量房过户过程中因买卖双方信息不对称、或恶意欺骗及中介代收房款而造成的各类风险。因此“一手交钱、一手领证”是二手房交易中买卖双方最安全的一种交易模式。