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地段磚家黃大大，今天拍哪裡？深圳！
最近《中國證券報》報道了一位深圳買房客的魔幻故事，這個案例像一面鏡子，映射出炒房客的心態。
周明（化名）看中了深圳福田區香蜜湖附近的一套二手三居室，房源掛牌價12萬/㎡。
考慮了一兩天，卻發現業主坐地起價：每平米加價8000元。
周明既吃驚又不忿，在委託中介看了其他同小區房源之後，發現業主們眾口一詞，均表示這個價格需要再談談。
要知道，戶型類似的房子，周明上個月看才1500萬。
貝殼找房數據顯示，上半年實際成交價也才1200萬。目前，香蜜湖附近二手房均價在10-15萬/㎡，周明意向小區的房源掛牌價為1700萬。
相當於一個月每平米漲了1萬多，這在其他一二線城市，是想都不敢想的暴漲，甚至超出了市場供需能解釋的範疇。
有人認為這是中介和業主的合謀。
但總價相差一兩百萬，中介只能拿到很小的一部分。更精明的可能還是這些二手房業主，他們結成“同盟”，決定用提高掛牌價的方式來推高房價。
02
無獨有偶，最近像福田香蜜湖這樣業主抱團漲價的，在深圳不在少數。
並且，還不侷限於普通住宅。其它各區也陸續有業主呼籲集體“控盤”抬高掛牌價。
深圳灣豪宅片區有個恆裕濱城二期，因為得房率高、地理位置優越，曾創下深圳房價的紀錄，2015年開盤價11萬/㎡，時隔四年，目前銷售均價接近27萬/㎡。
每年超3萬/㎡的漲幅無法滿足業主，他們組成了業主群，聯合抬高報價，甚至希望每週漲100萬。
下面這張圖片來自於恆裕濱城二期的業主群，一群土豪業主正在商量漲價策略。
據瞭解，恆裕濱城二期D戶型建築面積為88平，倘若真的像這些“磨刀霍霍向豬羊”的業主所言，掛牌價達到2700萬，那算下來平均每平米將突破30萬！
30萬/平是什麼概念？目前深圳的人均工資為9890元/月，若按這個計算，本地人不吃不喝十年，都不一定能夠買上恆裕濱城一個廁所。
毫無疑問，深圳的房價正在全面香港化。
此外，龍崗、寶安等地的多個樓盤也開始湊熱鬧，進入瘋狂“漲價”模式，業主群內漲聲不斷，一片熱火朝天。
甚至有業主制定“估值管理提升”目標，除了自己提升掛牌價外，還聲稱要斷供低價房源，報團把房子掛在不同的中介，統一定價。
為的不是賣房，而是把整體的房價炒起來，然後再慢慢賣。甚至有的業主，還在群裡號召建立“價格攻守同盟群”。
這樣的統一護盤、統一控盤，這兩年還真是罕見。自然也引起了廣泛爭議。
住建局能插手嗎？不能，業主有權自由佔有、使用、處分自己的不動產並獲得收益。
但開發商的銷售價格是需要受到政府監管的。因此，如果開發商和中介機構冒充或鼓動業主控盤、鎖盤，那就違反行業自律規定、涉嫌違規。
不過，業主“哄抬”房價導致掛牌價飆，主要發生在一些相對“熱門”的樓盤，這些樓盤大多具備區位稀缺性或學位上的優勢，房源緊俏。
而其他大部分區域的二手房當前價格穩定，目前掛牌價較上半年上漲平穩。
03
整體來看，深圳樓市呈現出一片欣欣向榮之象。
今年最典型的，還是老豪宅香蜜湖片區的深業中城。只推出192套房源，卻認籌了2794個，中籤率6.8%。前後5天，每人500萬的誠意金，總凍資高達139億元；開盤8小時，總價近50億元的千萬豪宅全部售罄。
可謂是有錢也買不到。
作為對樓市政策特別敏感的城市，一點政策利好就能點燃深圳樓市的熱情。
從2月大灣區發展規劃綱要發佈，到8月先行示範區的出臺，一系列大禮包朝深圳砸來：前海深港現代服務業合作區和蛇口自貿片區“雙擴區”、豪宅稅減免、公寓取消限售等政策……
哪怕只是微調，也足夠給敏感的深圳樓市添一把柴火，維持市場溫度。
比如減免豪宅稅之後，深圳二手房銷售後勁更足了。中原地產數據顯示，11月深圳二手住宅成交8013套，為2016年5月以來首次突破8000套，環比上升11.8%，同比上升91.9%。交易放大之後，價格開始抬頭向上。
市場的樂觀情緒可見一斑。
拿國家統計局昨天公佈的11月70城房價數據來說，有近一半城市（33城）的二手房房價呈下降趨勢，能逆勢上漲的，大部分也只是小幅地微漲。
而深圳的二手房價漲得最多，環比漲了1.4%，這是全國領漲，漲得最多的。同比增長了6.4%，放在一二線城市裡也是遙遙領先的。上個月深圳二手房均價甚至超越首都，成為國內第一城。
今天全國人民都在買深圳的房子，尤其是大灣區對800萬港澳人放開限購後，深圳的房子更加香餑餑。
全國的資金正在進入深圳，將來，全世界資金進入深圳也是極有可能的。
經濟結構優化與人口增長的同時，土地供應和住宅供應卻相對不足，2018年深圳竣工的住宅商品房面積為廣州的14.4%、上海的7.22%、北京的17.08%。
一邊是旺盛的購房需求，一邊是僅佔廣州三分之一的土地面積。這樣的城市容量進一步放大了房子的稀缺屬性。
於是，深圳樓市一枝獨秀也就不稀奇了。擔憂樓市繼續上漲的剛需自主客，和動輒千萬資金遊走在數個豪宅盤的投資客，構成了深圳樓市火爆的重要底色。
獨一無二的區位位置、政策利好，和科創引領未來的經濟基本面，則成為樓市走強的動力，造成了深圳樓價居高不下且再現上漲的趨勢。
這在當前“房住不炒”的大背景下，是尤其特殊的。
深圳的領漲，也不由讓人想到上一輪週期，2014年底到2015年那陣，深圳房價率先覺醒，在全國樓市去庫存的宏觀政策下，成為超級發動機。深圳上海漲完了以後，才是北京、廣州，才是其它二三線城市，四五線縣城。
那麼，這個先行示範區會不會重新成為發動機？
顯而易見的是，深圳在經濟發展、科技創新方面仍然是強勁的發動機，先後超越廣州、香港後，已經成為灣區最有話語權的中心城市。
但在房價上，深圳的發動機可能沒有幾年前那麼強悍了。這不是深圳的問題。因為樓市嚴控背景下，樓市必定是“穩”字當頭。
畢竟，當前經貿磋商也轉入良性發展，“夜壺”論就可以放一放了。短期內，也很難出現國家主張去庫存的超級刺激政策。
所以深圳樓市依然是獨一份的，成不了太有澎湃動力的房價發動機。
地段磚家黃大大，明天我們繼續拍磚！
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