/ 加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。
— 本報記者 寧婧報道 —
近日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議確定，明年要抓好的重點工作包括，確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善。其中提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
值得關注的是，本次中央經濟工作會議還提到，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。事實上，較多業內人士也認為未來租售並舉將成為房地產行業一大趨勢。
| 保障房地產的民生功能 |
值得關注的是，中央經濟工作會議連續兩年未單獨提到房地產問題，此次會議將其放在了民生領域進行討論。對此，中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任、研究員王業強在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，將房地產放在民生領域提及，更加重視房地產的民生保障功能，淡化房地產的經濟功能，這與十八大以來中央關於房地產調控思路是保持一致的。從“房住不炒”的定位，到多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度設計，再到構建住房市場體系和保障體系中將住房保障體系與市場體系並列，都體現了中央對房地產民生屬性的重視。另一方面，當前中國經濟面臨增長轉型，要堅持以人為本。要實現高質量發展，離不開民生改善，房地產作為最重要的民生內容，必須轉換髮展思路。
萬博新經濟研究院副院長劉哲向《中國產經新聞》記者表示，中國房地產行業已經過了需求高峰期，未來將從增量需求向存量需求過渡，對應的房地產投資增速下行是一個長期趨勢。把房地產問題放入民生領域討論，符合房地產行業的發展階段，體現了讓房地產迴歸居住屬性的需求，遵循了“房住不炒”的基本原則和政策導向。
與此同時，業內專家表示，2019年中央經濟工作會議再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的狀態，雖然，近期出現了部分城市的政策微調，但是整體看基本原則依然沒有改變，中央遏制房價上漲的決心也沒有發生改變。此外，“房住不炒”也代表了未來樓市政策將會繼續打擊投機行為，保護真實的居住需求，未來的微調政策也將有利於剛需。
今年下半年以來，隨著樓市調控政策持續發酵，全國房價走勢趨於平穩。到10月，隨著房企以價換量策略的實施，70城新房價格環比漲幅出現穩中有落的局勢。二手房方面，今年11月，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京二手房價格環比下降0.4%，連續5個月出現下滑。
國家統計局城市司首席統計師孔鵬指出，11月份，各地堅持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保障了房地產市場總體穩定。
對於明年房地產市場的走勢，王業強表示，當前一線城市的房價基本平穩，2020年可以預期不會發生大的波動，但短期調控政策的邊際放鬆，有可能出現小幅增長。可以預期，2020年房地產走勢仍舊維持平穩態勢。但隨著中央關於城市更新、存量住房改造提升、老舊小區改造和發展租賃住房等相關政策落地，無疑將有利於房地產市場整體回暖。
與此同時，劉哲認為，2020年，房地產投資仍是中國經濟最大的潛在風險。在房地產調控趨嚴的情況下，房地產銷售面積增速的變化短期是失真的，房地產企業資金
緊張，通過搶銷售、搶開工加快回籠資金，透支了房地產未來的銷售潛力，並不能準確反映當前房地產的真實的供給和需求關係。“從趨勢來看，人口拐點已經來臨、實際可支配收入有下降壓力、房屋的投資價值正在下降、人們對於房地產價格的預期偏謹慎，2020年房地產投資不排除有明顯下降的可能。”劉哲補充說道。
| 房產市場迎高質量發展新挑戰 |
會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。對此，王業強表示，首先，此次中央經濟工作會議關於房地產提法中，再次重申“三穩”的長效管理調控機制，說明促進房地產市場平穩健康發展，仍然是當前房地產調控的基調。其次，城市更新、存量住房改造提升、老舊小區改造是民生改善和擴大內需的結合點。隨著經濟增長壓力的加大，在維持房地產市場穩定的前提下，積極推動城市更新改造將有可能成為改善民生、擴大內需、拉動經濟增長的重點領域。最後，關於發展租賃市場的提法更加具體，直接指向租賃住房產品，增加租賃住房供給是發展租賃市場的關鍵。
“這次中央經濟工作會議是中央著眼於當前經濟發展面臨的國內外嚴峻形勢作出的一個重要戰略部署，是中國經濟克服困難，實現經濟穩定增長的一項重要戰略措施。對於房地產市場來說，也是一個重大的機遇和挑戰。機遇在於城市更新，老舊小區改造和發展租賃住房，都將為房地產市場發展拓展新的發展空間，挑戰在於這些領域不同於傳統的增量房市場，面對多重利益主體，需要進一步深化改革，創新體制機制，尋求突破。”王業強進一步說道。
劉哲認為，高房價的現狀是在過去幾十年經濟高速發展中逐步形成，控制房價也需要採取漸進式的措施，防止引發連鎖反應，對經濟產生過大的衝擊。限購限貸的宏觀調控，以及信貸和融資方面的控制，能夠通過調節需求，在一定程度上來抑制“炒房”，但房地產企業對於流動性要求非常高，高壓調控有可能會造成部分房地產企業的資金鍊斷裂，進而帶來房地產投資和房價的大幅波動。2020年，在經濟穩中求進的大原則下，保持地價、房價和預期的穩定，有利於引導房地產市場實現“軟著陸”。在高質量發展中，逐步解決過去高速增長遺留下來的歷史問題。
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