在2105年上海天山百盛優客成功轉型之前，城市奧萊或許只是一種遐
百盛優客城市廣場的前身是老百貨天山廣場，整體商業體量約25000平方米，位於上海市區天山路商圈。2015年馬來西亞百盛商業集團和韓國依戀集團強強聯手，打造出百盛優客城市奧萊。在此之前，天山百盛的年銷售額僅僅在人民幣1.9億元左右，而華麗轉型成為城市奧萊後的首年業績卻達到7.1億，在中國商業地產和零售行業一度引起轟動。在百盛優客之後，全國範圍有非常多老百貨也都在嘗試轉型做城市奧萊，但4年後的今天卻還沒有出現類似的成功案例。
我們不禁要問，百盛優客城市廣場的成功到底有什麼秘訣呢？
奧特萊斯最早誕生於美國，迄今已有近一百年的歷史，其英文OUTLETS原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心。Outlets最早就是“工廠直銷店”專門處理工廠尾貨。後來逐漸彙集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，真正有規模的發展是從1970年左右開始的。
一般情況下，奧特萊斯的選址都是在離市中心數十公里以外的郊區，為的是和品牌正價店的主戰場拉開距離，彼此不受影響。
在百盛優客閃亮出臺前，極少有人會想到在市中心做以品牌折扣店為主的奧萊商場，主要基於以下幾方面的考慮：
▨ 第一：品牌租戶的角度考慮，如果把折扣店開在市區，可能會因為價格的差異而嚴重影響正價店的日常銷售業績。
▨ 第二：即使有品牌願意在市區內開設折扣店，但畢竟還是少數。所以城市奧萊的滿租率或許相對比較難保證。
▨ 第三：奧萊畢竟是奧萊，是以作折扣為主的。所以在品牌門店的形象方面是無法和正價店比擬的。因此，如果在市區內開設折扣店的話，極有可能會在門店形象方面形成落差。
▨ 第四：品牌折扣店的折扣力度大，利潤相比正價店低，所以多數業主也會擔心品牌租戶是否可以承受的起市區的租金水平？
▨ 第五： 在過去，可以說在世界範圍都還沒有在市中心開奧萊的成功案例。這樣做難免涉及逆行倒施的商業大忌。
正因在市區內開城市奧萊有非常多的“不利”因素，所以在過去幾十年裡都極少有人會去做這樣大膽的嘗試。但百盛優客做到了，而且還做得非常成功。而它的成功“秘訣”可以被簡單歸納如下：
▨ 第一：為了讓首期整體開業率有所保證，百盛集團果斷和自持眾多品牌的韓國依戀集團合作。如此一來，最低限度也能確保有數十個零售品牌入駐。可以說，還沒開始招商就已經完成部分的招商工作，而且在品牌的質量方面也是相對有保證的。
▨ 第二：在租戶管理方面，百盛優客的管理水平可見一斑。無論是在品牌門店整體形象還是在產品的陳列方面，百盛優客都在“統一化”和“規範化”方面做到了極致。甚至比有些市區內的百貨或購物中心還做得更加得體。所以，百盛優客自2015年出臺以來，無論是工作日還是節假日，每天的客流幾乎都是車水馬龍。因為消費者在這裡不但可以淘到物美價廉的產品，同時還可以享受一級購物中心的消費體驗，一點都不會覺得掉價。
▨ 第三：憑藉地下商業和地鐵2號線婁山關路3號口直接聯通的優勢，百盛優客自然少不了地下美食廣場。和其它商場的地下美食廣場所不同的是，百盛優客不但只選擇市面上最火的美食品牌，而且都只能是給小鋪位和籤短年限的租約。如此一來，品牌的調整和替換就顯得非常靈活，可以在一定程度上保證地下美食廣場的品牌豐富度和品質。
▨ 第四：在產品的季節性方面，因為畢竟是奧萊，所以百盛優客極少會銷售當季的新品，但也不會銷售太過季的產品，而是控制在上一季或最多去年的產品。如此一來，不但和市區內的正價店可以形成差異化，而且也能夠保證整體的檔次和品質。
▨ 第五：在百盛優客剛剛開業的時候，可以說有一大半的品牌都是依戀集團旗下的。然而，細心的朋友或許會發現，在成功運營幾年後的今天，百盛優客在品牌方面發生了以下兩個變化：
- 依戀集團旗下的品牌陸續悄悄撤出，然後引入JDV、ZUKKA、U/TI等國內相對比較知名的本土品牌。
- 對於依戀自持的大面積鋪位，相對比較難撤離，所以就分割成小鋪租對外租賃。一樓的LUXURY GALLERY奢侈品買手集合店就是個典型的案例，原來靠近商場入口的區域已經租給了MAC美妝店。
▨ 第六：在商場公共區域的場景打造方面，百盛優客絕對是高手中的高手。大家或許會發現，百盛優客的地面在不同樓層和不同區域都會有不同的變化。而且有些地方還會在地面上出現一些有趣的圖案或標語。此外，在走廊過道的每一處，百盛優客都會對吊頂天花做一些好玩又不昂貴的裝飾。如此一來，便可給消費者帶來更高品質的消費體驗。
▨ 第七：因為百盛優客只有25000平方的體量，連上海環球港十分之一的面積都不到，所以在面積的合理化和最大化使用方面是非常講究的。不但把原來的休息區改成了商業區，就連一條走廊過道也要佈滿各種各樣的產品。
▨ 第八：在零售品牌的品類方面，百盛優客主要還是以女性產品為主，細分成“少淑女”、“中淑女”、 “大淑女”三個不同的區域。當然，百盛優客的運動品類也是相對比較齊全的，不但有JOMA、 PUMA、斯凱奇等品牌，而且還有阿迪和耐克兩個旗艦店。值得一提的是，在百盛優客一樓黃金珠寶品牌的陣容也是非常強大的，各種周大福、周生生、潮宏基、謝瑞麟等品牌全數到齊。
智庫觀點：
隨著百盛優客之所以可以獲得成功，除了團隊專業以外，其實最關鍵還是在於用心。在零售商業的競爭進入白熱化的今天，我們需要有更多敢於創新的企業，而不是一度的抄襲或模仿，這樣一來，才有可能會有更多的百盛優客。
大眾點評、抖音、綠洲等年輕人喜歡的社交媒體上製造話題進行二次傳播等，影響更多線上線下粉絲群體。
購物中心等級評價 五星級購物中心 招商 資產增值 品牌孵化 渠道 招商寶 招商寶5G+五星購物中心
閱讀更多 中國房協商業地產智庫 的文章
關鍵字: 美好，一直在身邊 原汁原味的德系SUV 百盛集團
