在年中楼市非常火热的时候，有一个板块也小爆了一下，这就是平江新城，随着海月平江项目的公开，平江新城也同时有了3个在售项目，今天，就借着聊聊海月平江顺带说说平江新城。
一、平江新城的优势与痛点
平江新城是姑苏区政府重点打造的三个新城之一。坦率的说，三个新城都不算太成功，相对来说，平江新城在三个新城里发展的还算比较好的。
平江新城的优势：
政府重点打造，姑苏区行政中心迁到了这里，另外苏大附一院的平江院区也算是一个比较大的配套了，有了事业单位、行政配套等的迁入，人口就比较容易聚集，这也是平江新城未来最大的潜力点；
姑苏区行政中心
行政区划属于姑苏区，相对于老姑苏区没有成片可供开发的土地而言，这里尚未整片的代开发的地块，打造完成后整体的居住环境要优于老姑苏区；
位置相对比较“市中心”，人民路、广济路相连，距离老的苏州市中心距离确实不远；
有一定的学区概念，平江实小、草桥中学还算说的过去，相比起姑苏区其他有新建项目的楼盘，学区上算是优势了；
平江新城的痛点：
为啥不说是劣势而说是痛点，是因为平江新城其实是有先天不足的，这个先天不足就是该板块具有比较严重的割裂性。
板块里有2大交通要道贯穿而过。
第一是京沪铁路，虽说板块距离老市中心很近，但因为京沪铁路的存在，其实板块与姑苏区的交通联系并不是那么的密切，板块本身与姑苏区有着天然的“界限鸿沟”；
第二是京沪高速在板块内贯穿而过，使得板块天然被分割成平江新城南和平江新城北两个板块，板块本身与姑苏区的联系就比较的“割裂”，而板块自身也被割裂成南北两块，所以进入到这个区域总体上的心里感觉就比较的嘈杂。
按理说这么大的交通要道贯穿，板块的出行应该很便利才是，而事实正好相反，交通出行反而是整个板块尤其是平江新城板块最大的问题所在。
平江新城南板块可以上北环，但上北环真是非常的不方便，小编过去的次数也不算少了，每次不开着导航，就找不到上高架的路，而且有些地方，上个高架是要绕行的，还途经汽车北站，车流量大且红灯密集，看上去很短的距离走走也很耗费时间。
而平江新城北就更惨了，东南西北四个方向，哪个方向上高架都不近，虽说占个“市中心”的位置，真正出行起来真的不是太方便，尤其是上快速路的距离可以说比其他所有成熟的板块都远，相当的尴尬。
而目前在售的三个新项目，全部属于平江新城北板块，有点“同病相怜”的味道。
“烂尾楼”聚集地：
平江新城的商业氛围一直一来都不甚理想，平江万达原来的口碑也相当“不咋地”，经过改造升级之后形象有所改观，但板块里总体的商业氛围并没有起来。
比较显著的就是苏州当年也是烂尾楼泛滥的，但现如今都已经处理的差不多了，唯独平江新城这里，还聚集了较多待处理的烂尾楼。坐在中骏天荟的售楼处，眼前就是一个大烂尾楼。
平江新城的配套主要集中在京沪高速以南的这个板块。
而平江新城北的这个板块就无比尴尬了。
说起来东面、南面、北面都有大型商业，就是自己没有。
无论是商业还是地铁，要么得跨过京沪高速，要么就得“屈驾”去相城区了，距离都在1公里以上，作为日常生活来说真的太不方便了。
综上，平江新城从政府规划角度出发，还是有潜力的。
但是本身的先天条件有点不足，尤其是居住环境方面，和太新等板块完全不在一个层面上，即使和相城的中央公园板块相比，也有明显不足。
优势是行政属性和配套，要比相城区的板块明显强不少。
但配套多集中在京沪高速以南的板块里，以北的板块相对来说比较尴尬，无论是地铁、高架还是商业配套，全部都要“有求于人”。
总体上目前来看这还是个让人“难言说爱”的板块。
二、在售项目各自的优劣势
目前板块里有3个在售的项目，仁恒浅棠平江、中骏天荟和新近公开的海月平江，全部属于京沪高速以北的板块。
图片信息量比较大，我们来梳理下：
1、融信、中骏在东面，相对来说离相城区的繁花啊、南面的万达还稍微近一些，仁恒离配套就更远了；
2、整个板块政府规划以住宅为主，一共有14块待开发土地，这也是这个板块最大的想象空间；
3、好多宅地距离京沪高速距离比较近，未来会有一定的影响，比如目前在售的中骏；
4、板块里有小学、中学的规划，就在这3个在售项目的旁边，因此这些项目未来都大概率是新学校的，与平江实验、草桥中学的关系不大，最多是新学校未好之前解读的关系；
5、有些项目有硬伤，比如融信地块旁有个A59地块，这就是息思墓园，距离只有300米。
仁恒的小姐姐非常厉害，听说了我去看了海月平江之后，非常贴心的打开了手机让我看了张照片，恩，妥妥的“坟景房”！小姐姐还怕我不死心，补充道：这个墓园里有不少回民墓，涉及到敏感的问题，是不大可能搬迁的……真是“神补刀”啊！
我们来看看这3个项目优劣势的简单对比：
总体上3个项目价格上应该会差不多，都在精装均价3万2左右。
参考刚刚拍出的新地块1万8的楼面价，还是预留了不少的利润空间的，所以整体上这个板块接下来还是会有一定的热度。
1、仁恒
优势：
仁恒的品牌是最大的优势，同板块里同样的价格买仁恒，总归要保险不少；
项目有自营的会所，这也是仁恒的特色之一，真心蛮不错的，家门口就可以享受到丰富的健身配套，不用往外跑；
劣势：
配套最为欠缺，本来整个平江新城北板块就很缺配套了，既缺商业配套，也缺交通配套，而仁恒的位置更是缺上加缺！
周边界面不佳，西侧是正在改建的苏虞张公路，北面是荒凉的相城地块，东面是动拆迁小区。南面是刚拍的商业地块，这样的界面让很多购房者“望而却步”
仁恒的户型有点滞后：
仁恒的优势在于品质、物业等，在户型产品的迭代上有些落后，仁恒浅棠的户型和公园世纪是一样的，当时看公园世纪的时候就发现了这个比较明显的问题，仁恒对于私密的入户方式不太在意，比如180的大户是2梯2户的，现在的产品2梯2户甚至1梯2户都是电梯对开门的设计，保证每户都有独享的电梯厅，而2梯2户的仁恒产品居然还是2部电梯在一起的公共电梯厅，更难以理解的是A户人家必须经过B户人家的门口走过一个过道才能到达自己家，这对于2家人家都不是一个非常舒适的事情，这种设计现在真有点“反人类”了。
2、中骏
优势：
在三个项目里相对来说位置好一些，毕竟离地铁啊，商业配套啊啥的近一些
除此之外想了半天也没想出中骏还有啥特别的优势
劣势：
1、距离京沪高速比较近
2、有商业混搭的社区
3、户型设计比较奇葩，所有客厅没有阳台，不符合本地人的居住习惯
4、大户型的价格有点偏高，在3万3、4左右，与青剑湖的价格冲突了
3、海月平江
优势：
三个项目里单论产品我投票给海月平江。
总体上比较符合目前的审美标准，得房率也比较高；
整体上户型方正实用，南北通透，多开间朝南，比较符合目前阶段的客户需求。
劣势：
1、最严重的就是“坟景房”的问题
苏州市息思墓园南门
2、110平的户型涉及到统一改装的问题，要另外收取1-2万的改装费
3、共性商业配套、交通配套“有求于人”
三、真假“倒挂”
很多自媒体推这个板块的项目时都喜欢吹捧板块的价格倒挂，理性的购房者一定要分辨出哪些是真倒挂，哪些是假倒挂。
平江新城南板块配套成熟，交通相对便利，已基本开发完成，目前次新商品房小区的价格确实在4万左右，表明上看有一定的倒挂空间。
但我们要知道的是：
1、这个价格是今年进行了大幅的跳涨的，市场能否认可，还需要时间的检验
2、跳涨的很大一部分原因是因为规划了一所教科院实验学校，而这个学校显然与平江新城北的那些小区没啥关系
3、平江新城北与平江新城南距离1公里以上，中间还隔着“天堑”京沪高速，未来的房价能否统一是要打个大问号的
所以，小伙伴们，你会选择平江新城的房子么？
閱讀更多 無念地產觀 的文章
