文 | 白羊
要说2019年最出圈的房企，一定非新城莫属，年中时，其时任董事长、实控人王振华的猥亵幼女丑闻，引得全国舆论哗然、人神共愤，也把新城推向了暴风眼。其子王晓松于危机之中紧急上位，成为新城的新船长（董事长）。
上周五（3月27日）晚间，新城控股正式发布2019年年报。
年报数据显示，2019年新城合同销售金额达2708.01亿元，同比增长22.48%，销售面积达2432.00万平方米，同比增长34.21%；同期，全国商品房销售额同比增长6.5%，成交面积同比下降0.1%。
已是大象（TOP8）的新城能大幅跑赢行情，也间接说明，丑闻并未对新城业绩造成实质性冲击。
在行业较为关注的杠杆率、现金流等指标上，其也是可圈可点。
数据显示，公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和去年同期基本持平；
净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点，至16.36%，在行业内处于相对较低的水平。
截至报告期末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，同比增长1041%，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，现金短债比达2.08，是比较安全的一个值。
总之一句话，这位临危受命的年轻少帅成功镇住了场子，新城的元气没有因老板的丑闻而大伤。对于买了新城股票的投资者来说，这无疑是令人欣慰的。
在整体肯定新城去年经营和业绩的同时，年报中反映出的一些结构性问题同样值得关注。
其中最明显的一个问题就是，新城的赚钱能力在下降。
年报数据显示，2019年，新城控股实现营业收入858.47亿元、毛利润为280.24亿元，同比增长分别为58.6%、41.1%。可见，毛利润的增速跑输营收达17.5个百分点。
毛利率32.64％，同比下降4个百分点。下滑的主要原因是住宅销售的毛利率大幅下降8.69个百分点。
此外，新城的销售能力也在下滑。
年报数据显示，2019年新城合同销售金额达2708.01亿元，同比增长22.48%，同期，其销售费用为43.71亿元，同比大增92.81%。
换言之，2019年新城销售业绩的增长是用数倍的销售费用增长堆出来的。
年报中，另一个出人意料之处，就是新城2020年的销售目标为2500亿元，较上2019年大降7.7%。
按理说，出于市值管理的考量，上市房企制定的下年度销售目标都会高于上年度目标（现在巨头们一般都是10%左右），至于能否完成那就是另外一回事了，或者干脆不设定销售目标（至少不会对外公开说）。像新城这般公开了销售目标，销售目标又低于往年的情况，还是很罕见的，可以说是“迷之操作”！
对此，新城并没有给出明确解释，只是在前面铺垫了一些新冠肺炎疫情及追求高质量、可持续发展之类的一些内容。
我们姑且沿着这两点做个延展。
其一，新冠疫情真会对新城的全年业绩造成很大冲击么？
肯定会有影响，但不会那么夸张。现在市场的一个共识是需求会被抑制，但不会消失。从近来各地屡屡曝出的抢购来看，楼市正在逐步恢复。
从去年来看，一季度销售业绩（467亿）占新城全年销售业绩的17%，六分之一左右。今年一度楼市虽然受疫情很大冲击，但1-2月，新城销售额仍达到了170多亿。因占比较小，且卖得和同行比也不算差，楼市也正在逐步恢复，下半年新城若加把劲儿其实是完全可以赶回来的。
其二，新开工面积大幅下滑，或许这才是新城主动降销售目标的原因。
年报数据显示，2020 年新城计划新开工项目 90 个，新开工建筑面积 1665.08 万平方米，比去年少了近20%，其中住宅减少了200万方。
这也就意味着，推向市场的新增货值大幅减少。新货少了，销售业绩压力就大了。
那么，新城为何要减少新开工面积么？要知道2019年新城新增土地储备就有72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，总土地储备 1.24 亿平方米，足以满足未来几年的开发运营所需。
还是与钱紧有关。
虽然文章前面说截止2019年底，新城经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，并不缺钱，但这个成就是靠加快结算和出售项目回笼资金取得的。报告期内，新城已累计对外转让 24 个项目公司的全部或部分股权，协议约定的交易对价累计约为 118.56 亿元。
而在支撑房企扩展至关重要的筹资现金流方面，新城一直是压力山大。
年报数据显示，2018年，新城筹资产生的净现金流达358.9亿元，而2019年则为-155.2亿元。有意思的是，截止2019年6月底时，新城的筹资净现金流还是218.6亿，同比增长8.6%。
由此可见，前董事长的丑闻（恰发生在6月底）对新城在资本市场融资产生了巨大冲击，直接从上半年的天堂跌到了下半年的地狱，且影响仍在持续。
换句话说，在王振华事件中，新城虽没什么明显的外伤，但内伤还是挺严重的。值得一提是，年报显示，身陷囹圄的王振华仍是新城的实控人。
虽然新城的年报已出，牌已明朗，接下来还是有两点，值得投资者注意：
一是，当新城的（增）成长性不再，且销售、赚钱能力也存在隐忧的时候，资本市场会对新城如何重新估值、定价？
二是，王振华的事今年大概率会有个结果，考虑到王仍是新城实控人，一旦庭审，又会对新城造城什么样的冲击？
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