-零度易水寒-
工資不漲 就業環境不變 還想房價和其他省會那樣大幅上漲 ？看看瀋陽出租車吧 多少年了8元 變9元 要我說 瀋陽房價不跌 就不錯了
累的不行的孩子
瀋陽房價在未來3年大幅度上漲的可能性非常小，達到2萬一平的可能性幾乎為零，當然這裡有瀋陽自身的因素，也有外部的因素。
瀋陽四面開花註定房價不會走的太高
瀋陽這幾年的發展相信大家深有體會，用四面開花來形容一點也不為過。渾南由於受到市府搬遷、新南站等多重利好的影響開始大肆建設，房價也隨之走高。渾南剛剛有點起色，沈北也緊追其後開始誇張。同時在推進的還有西南的於洪新城，東南的沈撫新區等等。
同為遼寧的兩個城市，一個大連一個瀋陽，為什麼大連的房價比瀋陽要高？再怎麼說瀋陽也是省會城市，其實有一個原因是非常重要的，大連市是山城還臨海，可以建設的用地實在太少。
房價的重要支撐人口增長乏力
2018年末，瀋陽市常住人口831.6萬人；戶籍人口746萬人，比2017年增加9萬人，增長1.2%，創多年來的歷史新高。人口年增長9萬人已經創造了歷史新高，可見人口增長比較乏力，因此房價上升的動力肯定不足。
當然人口和房價的關係肯定不會是簡單比例關係，畢竟這裡有投資房產的因素。但是過去的2年多時間，瀋陽的很多樓盤房價已經翻番，也就是很多投資沒房的人已經賺到了，有一部分人可能要獲利出售，無形就會增大市場的供給。
大環境不允許房價有過快的漲幅
穩地價、穩房價、穩預期將是未來房地產市場的主導政策，想要有過大的漲幅是不太可能的。今年已經先後有兩批多達十幾個城市因為房價上漲過快而被住建部點名，針對不同的城市實行不同的政策，如果瀋陽的房價出現過快的上漲同樣會被關注。
不論是從大環境來講，還是從瀋陽自身的環境來看都好，瀋陽在未來幾年房價沒有大幅上漲的動力，因此短期內房價達到2萬或者更高是不可能的。
老亮說房
我先告訴你，答案是肯定的。
前兩天，家裡有親戚想在瀋陽投資商鋪，問我的意見，被我極力勸阻。
因為商鋪談不上漲幅，主要看租金回報。而商鋪的不可控因素又太多，可能僅僅是朝向這種細微區位都會對後期經營產生影響。
投資房產，盯著剛需戶型的住宅足夠了，認知門檻沒那麼高，且漲幅是最大的。
這不是我拍腦門給的建議，論漲幅排行，一定是：
剛需戶型 > 改善戶型 > CEO盤
這個結論絕對是有數據支撐的，可惜我目前還沒找到。
簡單地聊聊瀋陽的地段和樓市，先看一張瀋陽地圖：
紅色細線為地鐵1號線，黃色細線為地鐵2號線，藍色圓圈是瀋陽人民公認的商圈。
渾河橫穿瀋陽，渾河以北類似上海浦西，以皇姑、和平、瀋河、大東、鐵西五大老城區為主。
渾南區類似上海浦東，是瀋陽重點發展的新區。
圖中正中心的紅點，是地鐵1、2號線的交匯點—青年大街站。從這裡沿地鐵2號線望南，也就是青年大街—五里河—奧體一線是瀋陽的CBD，集中了各種高檔寫字樓和高檔住宅。
市政府為了發展渾南新區，曾從老城區遷至渾南辦公，不可否認，瀋陽是往南向發展的。
五大老城區已經沒有新盤，想買只能「淘筍」。其中，和平區跟瀋河區的資源是最好的。
目前最熱的板塊，都是有大量土地存量的郊區—於洪（西）、沈北（北）、渾南（南），各大地產商拿地火熱。
上圖中重點標註的和平區長白半島，是我個人最看好的居住板塊。
綠化和河景資源數一數二、匯聚了大量一線開發商，區域規劃整齊乾淨。美中不足的是交通稍差，目前還沒有地鐵，不過已經在規劃中。
目前長白島已不便宜，大部分都在1.1W/平米以上。
渾南具有中國所有新區的毛病—位置偏僻，肌理不夠豐富，生活成本高（沒車是真不行），房價卻已集體跑贏老城區。但這些都只是目前的問題，可以通過行政和規劃的力量去解決，需要時間。
可以說，渾南新區消化了瀋陽大部分「改善性住房」需求。人口從老城區慢慢向新城遷移，是太多城市印證過的趨勢。
相信規劃的力量—這點對房產投資非常重要。若干年前環線邊緣的新盤，邊上毛都沒有，價格便宜。買了之後，所有親戚都會說，那是啥破地啊！你會覺得自己買錯了。
若干年之後，當城市發展擴張到環線時，你會發現自己當初低價買的樓盤有多便宜。如果瀋陽中高檔住宅未來的價格天花板是2萬元，你以1.2萬的單價入手，漲幅很有限。
如果幾年前，在新區還是個鳥不拉屎的地方時，你以5千元的價格買入，即便只漲到1.2萬，也是大賺。
我身邊真正在瀋陽樓市賺到錢的就一個人，08年貸款在渾南買了一套近百平米的住宅，單價不到5千/平米，現在單價1.2萬/平米。
嗯，這就是瀋陽的漲幅，想來瀋陽買房的朋友們，你們感受下。
其實房價是漲是跌，一百個人能有一百種理論，但是買房有一個策略，從來沒有失敗過，很多人都明白，但是卻很少有人執行，
就是買不買房聽國家的。
兩三年前的瀋陽，已經有很明確的去庫存信號，契稅補貼，低首付，利率85折，甚至還提出過零首付買房，雖然被連夜叫停，再結合少拍地甚至0拍地的情況，2018年瀋陽樓市上漲是必然的。
再看看現在，貸款利率折扣沒有了，而且還要乘以1.1，地也不像以前那麼稀缺，市區加渾南5年限售，在這樣的信號下執意買房並不理智。
還有人說過，牛市的末期是垃圾股上漲的好機會，別的績優股已經拉起來了，再漲需要的資金太多，而垃圾股拉起來需要的資金比較少，瀋陽就像是整個中國房地產的垃圾股，於是瀋陽在全國一二線城市上漲之後開始了補漲，現在以瀋陽為整體來談，市內五區就像大藍籌，渾南就像中小創優質股，那麼沈北於洪應該就是績差股了，渾南漲過，最後一波應該就是沈北了，而且沈北剛好不限售。
當然，對於買房來說還要區分好投資和自住，短期投資沈北應該是比較好的選擇，當然也有人認為價格低的漲得也慢，價格高的漲得也快，說這句話的時候想想渾南。
但是如果是長期投資或者自住加投資，渾南應該是更好的選擇。
另外，如果你認識幾個中介或者售樓員可能就發現了，他們最喜歡說的一句話就是你看去年拍的地都多少錢，麵粉都貴了麵包會便宜嗎。
地價只是反應開發商對未來房價的預期，或許會影響房價但是絕對不能支配房價，有人說6000拍的地那開盤價格至少得15000，但是如果未來形式不好，開發商降低建築成本犧牲建築質量，賣8000也不會賠。
從2018年1月到3月，我觀察了渾南的樓盤。
金地樾檀山的開盤價格已經是1萬多了，開盤當天，售樓處如同搶購白菜一樣，生怕晚了就沒了，事實上也是晚了沒好房了。
瀋陽的渾南，就是原來的東陵，只是後來把其中的一部分劃分給了大東，長青地區劃分給了瀋河，長白地區劃分給了和平。而剩下的部分就是現在的渾南。所以渾南的區域跨度是非常大的，這麼大的一片區域，價格也會有很大區分。
其中以奧體附近渾河岸邊和21世紀廣場附近房價較高，而渾南東南側價格較低。不過從去年華潤在恆大江灣附近以樓板價5600+配套拿地的情況下，未來這塊地建的樓盤價格也不會很低。
渾南的房價，2017一整年，受自貿區落成，打造一河兩岸精品區，大二環南移將渾南一部分劃入市區等各種利好消息的影響，價格有了大幅提高。
從17年的7000+到2018年2月份已經漲到9800。
2018年接下來房價還會漲嗎，我覺得不會暴漲，因為各種利好消息已經提前透支了渾南的房價，但是因為瀋陽儘管在過去的兩年，經濟形勢不好，GDP負增長，但今年已經觸底反彈，彰顯了一種良好的態勢，作為新一線城市，未來的國家中心城市，目前看總體價格較低，8000左右的價格甚至不如南方一些四線城市。
所以我認為渾南房價會一直平穩上漲。
再來說說全運路新市府。新市府板塊可能是2017年全瀋陽最火的板塊了，拿金石小鎮來說，2017年中旬的7500開盤價，到1月份的9500成交價，不能說漲太多，但肯定是賺到了。
2018年過年前，瀋陽渾南賣地賣了幾個億，有大連一方的地，有中海的地。一方的好像在恆大旁邊，要建萬達商業。於是，未來又要漲一波？
再來說說和平長白島，因為挨著渾南中路和勝利橋，三好橋，算是比較好的區域，買學區房？當然買二手的。因為二手比新房便宜啊還帶裝修！瀋陽的普遍，我是說普遍的怪現象就是二手房漲價慢，新房蹭蹭漲。今年房地產公司拿了這麼多地，一時半會不能再拿了。
房價下跌？不存在的！泡沫崩盤？不存在的！
買房建議？永遠是昨天買的是對的。
交通第一，學區第二，開發商第三，小三室第四。
據CRIC數據統計，2017年瀋陽共成交居住用地40幅，其中21幅成交樓板價在5000元/㎡以上。這些高價地塊部分案名已定且已開工建設，預計2018年均將悉數入市，而這些新項的入市或將使瀋陽房價再升一個臺階。
從2017年成交的居住用地來看，5K以上樓板價地塊有21幅，佔比達59%，而其中10幅地塊樓板價在6K以上。也就是說地價已經趕超沈北、蘇家屯等低價區域房價，新地塊入市房價必定高起，大批新高項目的入市將主推房價又一波的上揚。
從區域來看，鐵西區2017年成交居住用地建面最大，拿地房企為華潤、保利、中南三家品牌開發商，平均成交樓板價達6494元/㎡，產品將以高端改善產品為主。
瀋河區是瀋陽房價最高的區域，而新地塊樓板價價格已超房價，入市價格或將突破3萬天花板。
2018年，瀋陽房價還能不能漲？
回顧2017，瀋陽樓市先是去庫存成績明顯，後是地價飆升，可謂是“風聲水起”的一年。
那麼，今年，瀋陽房價如何走勢？我們從以下幾個方面來分析一下！
01土拍
2017年，瀋陽“地王”、高地價頻現，對市場的影響無疑是巨大的！土地成本是房價不可忽視的一點！
從幾次特別的土拍可以看出，瀋陽地價已徹底告別2000元時代，比如於洪的5900，渾南的6500......
再比如瀋河的12900，皇姑的11900，鐵西的7600......
如此的地價，帶給我們的衝擊似乎比房價還猛烈！
從去年開發商拿地來看，華潤勢頭較猛，其次為金地，而萬科、龍湖等地產大佬，後續儲備項目並不多，預計今年拿地的慾望應該是比較迫切的！
02板塊
2017年，瀋陽出現了很多逆襲的板塊，比如渾南全運板塊、東湖板塊；比如於洪新城......
這些原本適合剛需入手的板塊，彷彿在一夜之間，地價、房價大幅飆升！已漸漸成為瀋陽次成熟區域！
渾南依靠高定位的城市規劃，發展速度是驚人的！
於洪新城仰仗獨特的地理位置，逆襲速度也是歎為觀止的！
城市要發展，老城區人口飽和，再加上政策傾向，勢必會激起更多新星區域的爆發！這就是城市的發展規律！
03房價
每一宗地塊入市，關注者除了購房者，還有臨近項目。你的麵粉價已遠高於我的麵包價，我的麵包不得漲漲麼？
完全有點水漲船高的意思！
而其實，地價和房價，無非是先有雞還是先有蛋的邏輯！誰成就了誰，很難說清！
那麼，那些高地價區域的臨近盤，如今什麼價？
一、渾南全運板塊地價
and房價
二、渾南東湖板塊地價
and房價
三、於洪新城地價
and房價
最近，找了很多地價與房價的換算公式，貌似都沒有太明確的答案！
地價是透明的，但房屋的其他成本考究很難。
拋開是否有價無市，我們只要明確一條，開發商不會賠本賣房，那麼對於房價預測就有些眉目了！
04預測
2017年，瀋陽土地市場不斷突破我們的想象！
2018年，如果沒有外力的影響，瀋陽房價走勢應該就比較清晰了！
①、上半年，整體房價預計將超1萬，目前成交價約9千元。
②、下半年，還要看政策以及市場需求來判斷。
③、剛需盤在6000-9000元/㎡左右，改善盤在10000-30000元/㎡之間。
④、5字頭的房價可能會越來越少了！
目前，瀋陽二環內土地已十分稀缺，主要新增供應都集中在二三環之間，更多的是三環外，對於瀋陽三環外各版塊的發展，我更看好沈北區域。
未來5到10年時間，沈北新區將建設成為“瀋陽北部國際化、現代化的城市副中心”，“中國最具北方特色的生態宜居地和文化旅遊目的地”，這些都將讓沈北新區的樓盤更具升值潛力。
相較於其他區域，沈北樓市庫存還是比較大的，且沈北是一個重要的價值窪地，隨著地鐵2號線北延長線將在年底開通、南北快速幹道全線貫通、“京沈合作”戰略佈局、盛京站及京沈高鐵的重要規劃等重點城建不斷開展的種種利好，沈北新區未來將吸引著更多置業者到來。
我預測2018-2019年沈北房價或將有20%-30%的漲幅。
最近，瀋陽關於房價調控政策頻出，在調控之下，瀋陽房價也呈現小幅度變化。
在政策方面，瀋陽房貸首套房貸利率上浮0.5%，二套以上上浮10%以上，及房產稅等政府調控政策，以及瀋陽作為全國住房租賃試點城市，未來租售同權也將對住房銷售形成一定的影響。
短期來看，房價調控政策是不會取消的。“房子是用來住的不是用來炒的”，只有良性需求才能帶來良性的市場，“爆點”頻出的市場必將不會長久，這也是政府“穩房價”的核心。
除此之外，東北振興，瀋陽經濟發展大勢帶來的信心，和人才的流入，也是影響未來房價走勢的重要因素。
由本地和外地人口組成的購房群體，和租賃政策等多重住房體系將是未來支撐房價水平的決定因素。
由此可見，2019年瀋陽整體房價仍將保持平穩上漲的態勢。
以上本人買房研究的心得。
拙見，不喜輕噴。
激動的小提莫
瀋陽的房價，有便宜的，也有貴的，看個人的選擇。
不要學區，不要地鐵，不住新房，選擇稍微品質差些的二手房或者小開發商的房子應該不貴，但是如果買品質好的新房，或者有商圈地鐵學區的沒個1萬2.3肯定下不來。
以後的房價應該能放緩，降價的可能應該很小，假如你現在買的房子1萬塊，5年後你賣的時候，低於1萬能賣麼，除非急用錢
換句話說，只看到長白島，渾南，沈北房價上漲的高快，但是購買的人群基本都是中等偏上的，改善住房，投資的，人家先把好地方搶佔了，等後來者有錢，改善住房，要學區的人購買，再出手，很正常，不需要擔心別人斷貸，剛需差錢的只能根據自己的條件買稍差些的房子。
不用和南方城市攀比，東三省來說，他的房價也不算高，個人覺得會漲，但是不會太快了，除非是像長白這樣的地方。看不懂的新世界，摸不透的長白島……
餘味無限大
肯定漲的，明年京沈高鐵好了必然帶到北京的高消費人群，瀋陽為東北迴流第一選擇
不可忽略的微生物
瀋陽2o12年至2o15年之間在全國房價都漲的時候，它挖了一個坑，不漲反跌，延續到2o16年，當2o17年初北京高處峰開始回落之季，瀋陽房價開始不斷新高，特別是渾南和沈北，論星期的價格變動，應該是2o17至2o18年年度，沈北房價漲幅排全國前三，歷史上沒有過的輝煌，然後限夠限貸，穩中有升，就論沈北想漲到2萬，三年是實現不了的，因為連排別墅也才一萬5左右，贈送的面積也在那擺著呢，但漲是一定的，因為拿到的地抉漲了，我不說你也是懂的，瀋陽不會如北京房價的%漲，人流量在那擺著呢。
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瀋陽18年高薪就業新增幾乎為零，社保赤字增加11%，新生人口下降4%，城區房價能穩住就不錯啦
27化
2019年9月我國M2即廣義貨幣達到195.23萬億，大致相當於美日歐總和。 雖然我們看到M2不斷的快速增長，但是分析央行總資產增速並不高，2019年甚至是負增長，由此可見M2的高速增長對應的是貨幣乘數的放大，就是說是通過商業銀行金融創新將貸款快速增加導致的廣義貨幣量的增加。
此外，是央行貨幣投放模式的改變。從2016年開始，央行貨幣發行的錨從依託我國實際收取的外匯轉向商業銀行債權，這就是我們所說的發行之錨放棄美元。通俗的講，就是央行發行貨幣的依據不再是美元外匯佔款，而是商業銀行向居民、企業、政府發放的貸款。即過去是根據外匯佔款決定發行多少貨幣，商業銀行根據這些貨幣總量發放多少貸款，現在是央行根據商業銀行發放多少貸款決定發行多少貨幣。這樣表述可能不完全準確，但大致就是這麼個意思。
也就是說，我們廣義貨幣的增長，主要是因為居民、企業和政府向商業銀行的貸款融資增長，借款人拿著這些錢去投資，居民去買房、企業去投資、政府搞基建。這是M2即廣義貨幣增加的主原因。前幾年國家刺激經濟的政策，商業銀行開閘放水，是貨幣供應量疾速增長的基礎。
現在的物價水平和製造業成本的快速上漲，已經不允許央行繼續執行以往一樣寬鬆貨幣政策，所以今年管理層反覆強調不再寬鬆，因此房地產引擎的熄火就成了必然。這也可能是為什麼潘石屹快速清倉離場的原因。經濟現象背後其實也有經濟規律可循！
國家反覆強調房住不炒，那就應該順勢而為
用戶7543612405289
之所以叫商品房，就是價值由市場決定，誰也別酸誰，價格不斷上漲，說明還是有市場，開發商不會傻到這邊沒人買，那邊提價錢，叫你你也不會，不要總拿自己或身邊人的收入去衡量市場，當你的收入與房價越拉越遠的時候，就應該找找自己的原因啦，要麼是你能力落伍啦，要麼是社會飛速發展啦，不要總妄想以後房價漲飛了，大家都斷供，房地產就崩盤啦，到時候房子遍地都是，這只是理論上存在，事實呢，北上廣均價都快10萬一平啦，也沒看見誰斷供，也沒見到崩盤的跡象，可能有人說了，瀋陽人的收入和人家能比嗎？那麼我告訴你瀋陽也有年薪千萬的，北京也有月薪一兩千的，差的是中產人群，可隨著社會不斷進步，瀋陽的經濟持續回暖，國家地位日漸提高，瀋陽的中產人群也會越來越多，好房子永遠是人們的追求，房價也就自然而然的提高，畢竟瀋陽作為省會城市，現在是個窪地，你說會永無止境的漲嗎，理論上不會，至於漲到什麼程度，就要看未來城市發展啦，作為土著，我看好我的家鄉
Yao225014359
是炒房推高了瀋陽房價，沒有剛性需求。現在新房空置率就比較高了，投資風險越來越大！
