葫蘆娃救爺爺和奶奶

先來看政策核心內容——

自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

影響誰？

此次政策是針對存量浮動利率貸款，也就是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。

通俗來說，就是2020年前購房、商業貸款參考貸款基準利率定價(非LPR)的人，需要注意這項新政。使用公積金貸款的購房者不受影響。

有何影響？

簡而言之，央行其實給房貸族出了一道選擇題——選固定利率還是“LPR+加點”利率？

選擇一，選擇固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率後，就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

選擇二，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行今年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。也就是說，選擇“LPR+加點”利率，你以後的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。

更重要的是，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

到底選哪個划算呢？

諸葛找房副總裁苑承建表示，對於用戶來說，固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。而LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

“就當前利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。”苑承建說。

指南保

28號，雙休的週末央行放了一個大招：

房貸存量合同全部切換成LPR模式。

之所以引起市場關注，一方面是推出時間超過了市場預期，另一方面受眾面太廣，畢竟現在讀文章的你可能就是“房奴”大軍中的一員。

核心問題是怎麼變？還貸是增加了還是減少了？

01哪些合同需要切換

如果你的房貸合同是按現有LPR方式簽署的，那麼本次不在受影響範圍。

房貸存量合同是哪些呢？

指2020年1月1日前，金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的，參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

簡單說就是非LPR方式之外的都需要進行切換。

02何時切換、何時生效

根據此次央行公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式改成新LPR定價方式。

轉換時間上是2020年3月1日到2020年8月31日。

而房貸的週期絕大部分是5年以上，這也就意味著該項政策實質影響是在2021年才會顯現，基準則是2020年12月公佈的LPR5年期以上數據。

03如何選擇

根據此次公告，切換後的貸款模式有兩種方式：

一是定價基準轉換為LPR，定價模式由原來“基準利率×上浮(下浮)倍數”改為“LPR+銀行加點(減點)”。未來每個重定價週期結束都按最新一期LPR重新定價，加點數值則在合同剩餘期限內固定不變；

二是定價基準轉換為固定利率。轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中個人商業房貸轉換後的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

兩種方式只能選擇一種，機會也只有一次。

不過處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可以放棄轉換權。

目前國際上很多國家和地區已經是負利率時代，如歐洲多國、亞洲日本等。

而國內隨著經濟供給側結構改革的持續推進，利率趨勢長期看也必將是向下。

LPR+加點模式可能更划算。

04聽不懂？來個例子

假如你目前房貸合同是上浮10%，實際承擔的利率為：

4.9%*（1+10%）=5.39%。

按切換後選擇LPR加點方式：

重新定價日2019年12月5年期以上LPR利率是4.8%，2020年的實際利率依然是5.39%，但被切換成兩個部分：

4.8%+0.59%（5.39%與4.8%的差額部分）。

這麼切換有意義麼？

很有意義。

上面我們說了，對房貸的實際影響2020年是沒有的，但2021年可能就會顯現。

利率的趨勢是下降的，假如2020年12月份新一期LPR5年期以上利率變成4.6%，那麼實際的房貸利率就變成了：

4.6%+0.59%=5.19%。

LPR會降麼？

肯定會！

05結論

房住不炒是核心。

但目前對很多家庭來說房貸壓力還是很大，新的貸款方式切換讓政策調控更加精確。

未來趨下的利率走勢也會進一步降低“房奴”們的供房壓力。

Tooz説

按公告的內容來看，2020年1月1日以前已發放的、或者已簽定但未放款的非錨定LPR的包括房貸在內的存量貸款，都需要在2020年3月至8月這段時間內進行轉換，可以選擇轉換為以LPR為定價基礎的形式，也可以選擇固定利率的形式。此舉對於公積金和已經簽定以LPR為定價基礎的房貸無影響，而對除此以外轉換掛鉤LPR的存量房貸，在經過一年的平穩期後，利率將有可能會隨著LPR的變化而變化。

選擇一：轉換時錨定LPR，需要對比原房貸的利率確定加點量。

按照規定，如果在轉換時選擇以LPR為利率定價基礎，則轉換節點要以2019年12月的LPR為基礎，其後需要約定重定價週期才能更新LPR，不過最短的重定價期限為一年，每到重定價的時間，就可以掛鉤當時的最新LPR。這樣如果當時的LPR比前期的LPR低了，那房貸利率就會下降，可以充分享受利率市場化的好處。

而對於轉換後的房貸利率，不再與基準利率掛鉤，其組成部分包括LPR和加點兩個部分。轉換時參考的LPR是2019年12月份的LPR，數值是4.8%，比現在5年期以上執行的4.9%的基準利率要少0.1%，即10個基點。對於加點數值的確定，就是以這個LPR和原房貸利率的差值來決定。

假設原房貸是在5年期以上基準利率的基礎上下浮了30%（打7折），即4.9%（1-30%）=3.43%，這裡的加點值就是3.43%-4.8%=-1.37%，即負137個基點，這個數值為負，即轉換後以LPR4.8%為基礎，減去137個基點，這將作為一個定值確定下來不再改變，未來變的只可能是LPR。

同理，如果原房貸在5年期以上基準利率的基礎上上浮了10%，即4.9%（1+10%）=5.39%，這樣加點數就是5.39%-4.8%=0.59%，即正59個基點，這59個基點將會在以後的時間內固定下來不再改變，變的只是隨著重定價週期變化的LPR。

其它上下浮幅度都可以參照上面的例子計算轉換後加點的數值。由此可見，如果選擇錨定LPR，則轉換後至少在重定價週期內是與原來一樣保持不變的。而這個週期需要與金融機構協商，或者需要順從金融機構的要求，其最短的期限是一年。所以轉換後至少在一年內都會保持原來的利率不變，之後會在重新定價的節點時掛鉤當時最新的LPR，若LPR降了，則房貸利率就降了。

選擇二：不錨定LPR，轉換為固定利率。

這次轉換並不僅僅限於掛鉤LPR的選擇，存量房貸還可以選擇轉換成固定利率，不再參考基準利率或LPR定價。

固定利率的確定，需要參考原房貸利率的實際執行情況，個人商業住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。如果最近執行的利率是5年期以上的基準利率上浮10%，則實際利率是5.39%，則如果要轉換為固定利率，其數值就是5.39%了，而如果原來是基準利率下浮了10%，即4.41%，固定值就是4.41%，只是把原來的實際利率固定了下來。轉換成固定利率以後，原則上房貸利率在剩餘的合約期限內不再改變。

轉換成固定的利率，不利於享受利率市場化帶來的好處，未來利率下行也不會給選擇轉換成固定利率的人帶來實質的改變，特別是對於原來利率上浮比較多的人來說，轉換成這種形式非常不利。比如對於原房貸利率在基準利率的基礎上上浮了30%的朋友來說，實際利率是6.37%，那是相當高的，最好轉換成以LPR為定價基礎，方便享受利率下行時的實惠。

錨定LPR，可享受利率市場化帶來的好處。

LPR，是利率市場化的一個重要舉措，除了能改善利率傳導機制以外，推行的其中一個目的就是降低實體企業的融資成本。從長期來看，利率下行將是一個大概率的趨勢。從10月份推出新的LPR以來，到12月份僅僅兩三個月，5年期以上的LPR就從4.85%降到4.8%，下調了0.05%。

而在現在國際經濟環境下，不少發達國家都進入負利率年代，對比我們的利率是相對處於比較高的位置，雖然我們實行內外金融管制及有自身的經濟發展特點，但利率成本高並不利於實體經濟的發展，特別是在經濟放緩和有下行壓力的背景下，考慮到內外因素，我們的利率存在下行的空間，未來只要條件合適，LPR下行的概率是比較大的。

如果房貸利率錨定了LPR，那在未來LRP下行時，房貸利率結合重新定價週期，也就存在著享受利率下行好處的可能，這對於那些原本上浮利率幅度較高的朋友來說好處會更加明顯，利率下降了，房貸的利息成本就會隨之減少。

結語。

綜上所述，對於存量房貸來說，可以選擇轉換成以LPR來定價或轉換成固定利率，兩種方式對於短期的房貸利率影響都不大，但在長期來說，轉換成LPR將有可能接受到來自利率下行趨勢帶來的實惠，在現在的利率發展階段，轉換成LPR的定價方式比轉成固定利率要更有優勢。

CA紅葉

房貸利率變化

以前我們買房的時候，到銀行貸款的按揭房貸利率是以基準貸款利率為基礎，在不同年份和不同城市銀行會按照一定比例上浮或者折價來算給購房者的按揭者。但是央行公佈了浮動利率貸款之後，現在不這麼做了，要改成以LPR為基準加減基點才是購房者的按揭利率。

給大家舉例兩個簡單的例子，大家就明白到底怎麼回事了。我們以5年期以上的貸款利率為基礎，以前5年期以上基準貸款利率是4.9%，而根據央行12月公佈的最新LPR利率是4.8%。

假如：

第一種情況上浮10%：原先按揭利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，轉換的前提是存量的貸款利率不變，那麼轉換後利率還是5.39%，那麼就是通過LRP加點0.59%，這樣利率還是5.39%，即 LRP+0.59%=5.39%。 轉換後，按揭利率將會隨著5年期LRP的變化而變化，而加點部分是固定不變的。

第二種情況下浮10%：原先按揭利率為4.9%×（1-10%）=4.41%，那麼轉換後利率還是4.41%，那麼就是通過LRP減點0.39%，這樣利率還是4.41%，即 LRP-0.39%=4.41%。 以後按揭利率將會隨著5年期LRP的變化而變化，而減點部分是固定不變的。

影響

全球降息潮的大背景下，降息是必然的選擇，也就是未來幾年LRP大概率還是會向下走的，也就說利率是處於逐步的降息通道中，所以購房者一定要轉化為LPR加減點的模式，對於以前貸款的購房者來說，如果以前買房時候利率是上浮的，那麼利息下降同樣幅度，按揭利率下降將不如之前多；對於以前買房時利率是下調的，那麼利息下降同樣幅度，按揭利率下降將比之前要多。

總結

央行的目的就是讓所有房貸利率從此跟LPR掛鉤起來，準確說是五年期以上的LPR，並且可以預見下來幾年，5年期LRP的下降力度和速度將會弱於1年期LRP。隨著LPR的長期下降，大家按揭還貸的利息將會越來越少。所以說央行公佈了存量浮動利率貸款定價基準，會降低各位購房者還貸的利息。

大寶的股事

有影響的，在2020年1月1號已經完成商業貸款合同簽訂的那部分，借款者會在2020年3月份以後至8月份會進行一個選擇，是選擇固定利率，還是要根據這個新的浮動利率來還款。

目前這個浮動利率是低於原來的央行公佈的基準利率是有益於借貸者的，短期來看可以讓消費者少還錢減少月供，況且低利率是未來發展趨勢，新的這個基準方法是對大家很有利的。

青空的分享領域

2019年8月16日，中國人民銀行發佈一則關於改革完善貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）形成機制的公告，要求商業銀行對新發放的貸款要參考貸款市場報價利率定價，也就與老百姓息息相關的房貸利率要以貸款市場報價利率定價LPR為基準利率，但對於原來已經發放的貸款特別是房貸到了利率調整週期（每年的1月1日）後，應該以什麼為定價基準，公告未提及。

2019年12月28日，央行網站發佈《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》，對8月份公告中未提及的存量浮動利率貸款定價基準轉換問題作出了規定，就是要解決上面說到的問題，因為今後央行將不再公佈存貸款基準利率，事實上2015年以來央行都沒有再公佈過存貸款基準利率。

下面，對公告內容要點逐條解析。

01 什麼是存量貸款

就是在2020年1月1日前已經發放（包括已簽訂合同但未發放），且以貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不含公積金個人住房貸款）。當然，2019年10月8日後發放的住房貸款已經不再以貸款基準利率為定價基準了，不在這個範圍內，公積金貸款也不在這個範圍內。如果是公積金貸款或2019年10月8日後才發放的住房貸款就可以不用理會這份公告。

02 何時開始對存量貸款轉換定價基準

新增貸款已經全部轉換為以LPR為貸款定價基準，存量貸款將從2020年3月1日起-2020年8月31日全部完成轉換。也就是說大家可以分批轉換，重新簽訂貸款合同，不用扎堆去銀行辦理。

03 有哪幾種轉換方式

轉換的方式有兩種。一是直接轉換為固定利率貸款。二是轉換為以LPR為貸款定價基準的浮動利率貸款。注意，每個人只有一次轉換機會，只能二選一。也就是說轉換後選擇了固定利率的，將不能再轉為浮動利率；反之，轉換為以LPR為貸款定價基準的浮動利率的，則不能再轉換為固定利率。

04 轉換後的貸款期限是否變動

轉換後的貸款與原貸款的貸款到期日一致，不會發生變動。

05 轉換後的貸款利率怎麼確定

這裡根據貸款類型的不同，區分為兩種情況：

第一種情況：非住房按揭貸款，有談判空間，由客戶與銀行協商具體的利率。假如你選擇固定利率，就可以與銀行談具體的利率；假如你選擇以LPR為貸款定價基準的浮動利率，也就是說貸款利率為“最新一期LPR+加點數”，那你就可以與銀行談加點數（可以為負數）。

第二種情況：住房按揭貸款，沒有談判空間，且轉換後2020年的利率與2019年利率保持持平

一是如果轉換為固定利率，則轉換後的固定利率為等於原合同最近的執行利率水平

二是如果轉換為浮動利率，則根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時間點的影響（在2020年3-8月之間任意時點轉換均可）。加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），加點數在合同剩餘期限內固定不變。

比如，某A君商業性個人住房貸款原合同期限25年，剩餘期限15年，原合同利率為“5年期以上貸款基準利率上浮10%”，現現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%，則轉換時某A君房貸的加點數應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%），且這個加點數在轉換後的合同期內都保持不變。在此後的第一個重定價日（假設為2021年1月1日），執行的利率將調整為“2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%”，此後每年以此類推。

06 轉換後有什麼變化

若轉換為固定利率，則轉換後基本沒有變化。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。若轉換為浮動利率的，則還需要確定一個重定價週期和重定價日。即可以與銀行約定長於1年的定價週期，也可以約定1月1日以外的其他日期為重定價日。

07 總結相關建議

一是建議轉換後不要選擇固定利率，而是選擇“LPR+加點數”的浮動利率。原因很簡單，就是基於當前及今後很長一段時間裡，貸款利率是下降的，只有在轉換時選擇浮動利率才可以分享利率下降的好處。雖然2020年利率與2019年利率持平，由於LPR長期是下降的，在下一個重定價週期（2021年），“LPR+加點數”的浮動利率將逐步下下降。

二是建議轉換後的重定價週期儘量短（但房貸的重定價週期最短為一年）。這也是基於當前及今後很長一段時間裡貸款利率逐步下降的判斷。當前，每月公佈一次LPR，目前已呈現LPR逐月下降的趨勢，只有重定價週期越短，才能及時享受到LPR下降的“降息紅利”。

關鍵字: 中國人民銀行 宏觀經濟 財經