前11月碧桂园销售稳居第一，市场不佳为何其销售业绩能再创新高？問答頭條網

2020-01-13 08:32:57 佚名

安信驰

碧桂园在近几年的商品房销售当中屡创佳绩，销售业绩增长速度十分惊人。就算是2018年大部分房企年度业绩为完成和2019年不少房企破产的背景下，碧桂园始终稳居国内房企销售排行榜第一名。在市场不佳的情况下碧桂园所表现出的销售能力还是非常不错的。那么为什么碧桂园可突围稳坐第一呢？

土地储备量大

碧桂园在今年前十一个月当中累计拿地1238亿元，拿地面积4097万平米。远远超过排名第二的房企902万平方面。拿地数量之大土地储备量之足是碧桂园获得年度销售业绩至关重要的一个因素。房企开发全靠土地储备，有地才能有项目，而大量的土地储备也让碧桂园可以在同行当中更具竞争力。稳居第一也不是没有道理的。

全国布局大

碧桂园的全国布局非常大，碧桂园本身并不拘泥于大城市发展。相对万科这样的企业来说，碧桂园可以说是草根企业，最喜欢作为第一个入驻地区的大房企带动当地的房地产市场发展。碧桂园在全国大多数小城市当中都有项目。大布局是碧桂园销量的保证，毕竟相比大城市，小城市的楼市调控政策更宽松一些。

低价格布局

碧桂园之所以要到全国不同的小城市去，其中一个重要的因素就是碧桂园可以率先占有市场，并且当地的房价普遍较低，碧桂园也可以以高端房产的卖点低价进入市场。虽然进入后的价格高于当地均价，但是相比发展过一段时间的市场而言，率先入驻的价格当地居民更容易接受。

大布局加上率先抢占市场加上众多的项目基础，碧桂园想要不拿到销售第一的位置都难。如果没有大量项目的托底，碧桂园也很难发展到今天的水平。

房产老J

先晒一张图：

如果我们仔细研读图中的数据，实际上我们就可以得出碧桂园销售业绩再创新高的秘密。2019年1-11月，碧桂园销售额继续稳居行业第一，抛离第二名恒大将近2000亿元，这个数字差不多就是一个世茂或者一个华润全年的销售额。重点在于，这是碧桂园销售了8115.4万㎡得到的成绩。换算一下，它是十强里面销售单价最低，不到10000元/㎡。

再往下一探，你就触及碧桂园销售业绩长虹的秘密——布局！

从创办至今，碧桂园实际上一直在走“农村包围城市”的路线，避开竞争白热化的一二线城市，将重心放在市场环境相对宽松的三四五线城市。近二十多年国家经济发展史验证了这个策略的正确：乘着城镇化发展的东风，碧桂园也逐年起飞——2015年营收首破千亿，之后几乎每年都要跨越一个新的台阶，到2019年已经是连续三年占据市场第一位置（如果没记错的话）。

另外，从2016年开始，碧桂园净经营性现金流持续为正，说明公司当期通过经营本身便可以实现良性循环；2019年房地产销售整体承压，融资环境逐步收紧，面对波动的市场行情，碧桂园提出提质控速，推货节奏及产品结构更加稳健灵活；布局上，碧桂园2017年起就不断强化的“巩固一二线、聚焦三四线、下沉五六线”等战略依然行之有效，保证了持续的竞争力。

所以可以说，三四线城市把碧桂园抬到了中国第一的宝座；而近些年极强的的运营能力和稳健的推售策略则促成了碧桂园在市场整体不佳的情况下依然能有大作为。

珠珠007

碧桂园的销售业绩在很多省份都是第一，其实很多人都问过为什么碧桂园可以做到中国房地产第一？要回答这个问题，我觉得甚至要写一本书才能说得清，不过最核心的一点就是抓住了中国城市化的巨大浪潮。

1949年，我国常住人口城镇化率仅有10.64%。随着户籍改革和社会主义市场经济的发展，到2018年末，我国的人口城镇化率已攀升至59.58%，并形成了包括长三角、珠三角在内的多个城市群。

相比于这提升的48.94个百分点，更显而易见的是，70年来城市面貌所发生的惊天巨变——平房、农田、荒郊被鳞次栉比的高楼和车水马龙的街市取代。在这个进程中，也催生了一批房地产企业。其中碧桂园的全国布局最广、产品一直坚持高性价比定位，不得不说，这个企业的发展曲线正契合了中国城镇化进程，成为时代转型大背景下的一个缩影。

一直以来，在网络上一直有巨大的声浪质疑中国的三四线城市房价缺乏支撑，甚至有许多人认为三四线城市的房价在崩盘边缘，是一个巨大的定时炸弹。但偏偏三四线城市中，诞生了碧桂园、恒大这两家全国最大的房企，背后的原因值得深思。

众所周知，碧桂园擅长郊区大盘，在国内是造城的典范，在之前的城市化发展中，碧桂园因此赢得了非常大的市场红利。

“中国的城镇化、现代化是不可阻挡的，城镇化现在还在进行，地产市场未来规模将仍然庞大。”碧桂园集团董事会主席杨国强在多次讲话中，都表示了对行业前景和城镇化进程的坚定看好。

对于未来，碧桂园始终看好中国经济前景，坚信中国城镇化进程仍大有空间，继续加大和完善在国内的投资布局。2019年中报显示，集团可售资源分布合理，在已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域，75%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

在国家城市化发展的战略要地粤港澳大湾区和长三角城市群，碧桂园都跟随国家步伐前瞻性地深度布局。截至2019年6月底，碧桂园位于大湾区内已获取的权益可售资源约3467亿元，可售建筑面积约2457万平方米，潜在的权益可售资源达5519亿元，权益可售资源合计8986亿元，开发价值巨大。

可以说，正是许多人都看不起的三四线城市，尤其是核心城市圈的三四线城市，把碧桂园抬到了中国第一的宝座。

猛料一哥

2019年的最后一天，不出意外，碧桂园又是今年头部房企。

楼主这个问题，我也曾经思考过，还特地去查了一些数据。外届对碧桂园的认知往往是郊区大盘，甚至我的一些地产行业的朋友都这么认为。然而了解了以后，我不再这么片面认为了。

回答这个问题之前，我们需要搞清楚一个概念——市场。过去这么多年，房地产在促进就业、推动城市化、改善居住水平方面做出了巨大贡献，连国家都认可其支柱产业的地位。根据相关机构统计，我国目前的城市化率只有58%，预计到2020年时能达到60%。而根据国际经验来看，只有城市化率达到70%以上，一个国家的城市化进程才会逐渐平稳减慢。所以我们常常说，中国城镇化进程势不可挡，事实也确实如此。

那么我们国家的市场有多大呢？国家统计局的数据显示，2018年全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%；商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%。我们预测房地产2020年的投资额、新房销售金额、国有土地转让收入等等，仍然都会超过6%，大约会保持在7%到9%左右。因为只有这样，才能保证GDP增长6%。所以市场一直是存在的，行情不好只是相对的，这是我们这个问题的基本面。

那么具体到碧桂园，2017年能够成为行业第一，主要受益三四线红利影响，并且在三四线城市中储备价格低廉的土地，持续为公司提供了大量利润，说它是三四线之王，一点没错。但如果仅仅以为它是三四线之王，那就大错特错了。国家战略明确了城镇化的趋势不可逆，并且城镇化发展已经向城市群转变，依托高铁、高速路、城市轨道交通等，缩短城市与城市、城市与郊区的时空距离，城市群才是未来的发展重点。根据碧桂园今年的中期年报，它一共有2381个项目，广东就有498个，长三角有645个，项目数量大概占了全集团的一半。仅仅在粤港澳大湾区，土地储备已经超过很多房企全集团的储量，大概有合计接近9000亿的货值，发展空间还很巨大。

理解了碧桂园的思路，大概不难理解楼主问的这个问题了。

街坊大闻小事

今年房地产销售整体承压，融资环境逐步收紧，面对波动的市场行情，碧桂园提出提质控速，适时调整推货节奏及产品结构，采取更加适应市场的灵活策略。

从2016年开始，碧桂园净经营性现金流持续为正，说明公司当期通过经营本身便可以实现良性循环，对于民营企业来看，能实现这一目标的表明公司的运营能力极强。

碧桂园在各线城市的战略布局也异常清晰，巩固一二线、聚焦三四线、下沉五六线，针对分化的市场做好精准覆盖，不断提升竞争力。

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众所周知，今年的房地产大环境不好，很多小型房企都相继倒闭，但是从发布数据来看，碧桂园销售额依然稳居第一。

首先，碧桂园布局三四线城市，根据我国国情，三四线城市的市场还是非常之大的。有可能碧桂园的房子不一定是最高端的，但你要找世界500强这种大品牌，在这些地区靠谱的开发商要不就很少或者是没有，大部分主流房企都没有将三四线城市作为自己的基本盘，这些地方开发商跑路或者房子烂尾是常有的事，相比本土那些玩票性质的土老板，碧桂园好歹也算是正规军了，特别是房子质量这一块还是标准化的有保证的，因为没有其他大开发商的竞争。这种情况下相当于降维打击，好比一个大学生到某小学考试，好成绩是必然的。

其次，碧桂园是世界500强的房产龙头品牌了，说句实在话，不买碧桂园，难道去买本土企业嘛？碧桂园走的是高周转，好歹资金链是没有问题的。如果你把钱交到哪个土老板手上，他哪天跑路了你也没办法。

除去三四线城市，碧桂园在一二线城市的非核心地段也有大量土储，这部分土地可以供给在大城市中心地段买不起房的刚需，而这部分人群在大城市可购房人群中占比也是最多的，所以业绩好也是情理之中的。

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这说明战略布局很重要

第一个碧桂园从一个追求高周转的房企，转变成了提质控速的房企

也许有人会说不控制速度也会会更好，也是只可能

没有一个强有力的质量作为支撑，迟早会被市场抛弃

第二个是碧桂园现在是一二三四五线城市、碧桂园在各线城市的战略布局也异常清晰，巩固一二线、聚焦三四线、下沉五六线，针对分化的市场做好精准覆盖，不断提升竞争力。

第三个是可以抓住各线城市的红利和机遇

在战略要地粤港澳大湾区和长三角城市群，碧桂园都跟随国家步伐前瞻性地深度布局。截至2019年6月底，碧桂园位于大湾区内已获取的权益可售资源约3467亿元，可售建筑面积约2457万平方米，潜在的权益可售资源达5519亿元，权益可售资源合计8986亿元，开发价值巨大。

第四个是注重现金流

手里握着现金流心里就稳定，有多少优秀的企业是败给了资金链断裂，这可以说是数不胜数，碧桂园一直秉持着红线，这也造就了碧桂园不仅在房地产大放异彩，还能有余力布局其他行业。

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“市场不佳”的环境下，更加考验企业以及企业的硬实力。有句话说的好，退潮了之后才知道谁在裸泳。可以说，碧桂园确实是凭实力稳拿第一。

其实碧桂园可以说对政策、市场嗅觉十分灵敏以及前沿的，在年初就提出了提质控速的宗旨，旨在提升产品核心竞争力，这也成为在今年的市场份额竞争赛中碧桂园打败同行的制胜法宝；

另外，公司财务稳健也是一大原因。今年以来，就陆续听到不少企业负债率过高甚至倒闭的消息，而其中很大部分原因是过于依赖资金杠杆，一旦银根收紧，资金链就十分脆弱。而碧桂园现金流3年持续为正，这为企业的发展提供了必要保证。

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碧桂园的成功路线

碧桂园成立于1997年，当时由杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀垣及区学铭创办，主要在广东经营业务，2006 年开始对外省开疆拓土，2007年时，外省的项目占比达到42.2%，彼时，公司登陆港交所，获得长远发展资金。

上市后的碧桂园开始实施全国范围内的拓展战略，2013年时，该公司共拥有 171 个项目，比2007增加2.8倍，全年实现合同销售额突破千亿元，广东省外的合约销售额占比56%，而2008年时仅为24%。今年上半年，该公司广东省外的权益销售额占比达78%，战略效果明显。

碧桂园在大纲上采取全国范围布局，而在局部上采取区域分级战略，2014年，该公司调整城市布局，提出“巩固三四线，拥抱一二线”的战略布局，一方面在三四线核心区域为改善性客户提供好房子，另一方面捕捉一二级城市的外溢需求。

图片来源：碧桂园2019年上半年财报

2014年，该公司在一二线和三四线城市销售额分别占比50%，从数据上看，三四线城市比重呈上升趋势。今年上半年，该公司目标定位的三四线目标三四线城市的权益销售额占比56%，逐年走高，较2016年提升15个百分点，而位于一线目标一线城市占比4%，位于二线目标二线城市占比31%，两者较2018年保持稳定，但较过去往年低。

可以看到，碧桂园在三四线城市定位较高，而且该公司推出的房子价格惠民，对于普通老百姓来说接受度较高。实际上，该公司拿地成本也较低，整体售价厚道，对于消费者而言，房子性价比较同行要高，而对公司而言虽赚的少一点，但获得了更大的市场份额。

在中国指数研究院发布的首11月拿地排名中，碧桂园以1238亿元的拿地金额位居第二，仅次于万科，且以4097万平方米的拿地面积位居行业第一，较第二名高出902万平方米。根据排名，拿地面积上千万平方的有13家，在拿地平均价格上，碧桂园为3022元/平方米，不算最低，但处于中下水平。

健康的成长

碧桂园的区域战略和产品战略都非常成功，在取得经营上的成就时，该公司的盈利状况逐步得到提升，运营状况以及财务状况也保持着非常的健康及稳定。

上半年，该公司收入增长53.16%，仍在高双位数的增长通道，期间毛利率为27.16%，较2015年提升了6.97个百分点，税后净利率11.4%，较2015年提升了2.82个百分点。不过由于规模大幅度提升，费用率也在提升，上半年销售和管理费用率为9.24%，较2015年增加2.24个百分点。

整体盈利能力还是提升的，值得一提的是，由于该公司采取“高性比价”产品策略，目前毛利率要比行业略低，从定价角度看，该公司盈利能力还有较大的上升空间。

在运营效率方面，该公司的周转率要比行业要高。根据海通证券的研究报告，碧桂园的存货周转率历年超过0.5次，远高于港股及A股的行业水平（港A股平均均约0.3次），此外，该公司总资产周转率也远高于行业水平，上半年为0.28次，而行业仅为0.23次。高周转也是该公司业绩快速增长的原因之一。

上半年，碧桂园资产负债率整体为89.3%，看起来比较高，但扣除预收款（未来收入，非实际负债，截止6月达6076亿元）后，资产负债率仅为54.6%，往年看，保持在50%左右的水平。此外有息负债率仅为19%，有息负债占比流动资产仅为22.5%，碧桂园的财务状况健康，整体没有长短债的压力，而庞大的预收款为下一个会计年度带来增长保障。

综上看来，房企的碧桂园时代或将保持现状，一方面自身仍保持着高增长的态势，另一方面短期内还看不到终结者。