鳳凰網房產東莞特別策劃——《東莞2020：與地王一同負重前行》，本期走進北大資源東莞地王項目。
2016年，對於東莞的房地產市場來說是很特別的一年，特別得連“地王”都成為了敏感詞。據統計，當年，東莞全市商業商服用地平均樓面地價7302.19元/㎡，環比上漲40.22%。這漲幅，就是由敏感詞拉動的。
僅北大資源一家房企，就拿下了東莞兩塊地王——黃江地王和樟木頭地王。其中，黃江地王便是風財訊《獨家| 總部裁員，內鬥激烈，百強房企北大資源“年關難過”》一文中提到的“以662%超高溢價率”拿下的地王。三年多過去了，現在，這兩塊地王怎麼樣了？值得消費者期待嗎？
黃江“雙料”地王：已停工多時
這是當年轟動東莞全城的地王。
2016年9月22日，北大資源豪擲34.3億元奪得，樓面價高達25264.46元/㎡。無論是樓面價還是成交總價，均創下東莞土拍歷史新記錄，超越2007年塘廈萬科棠樾項目維持9年的記錄，成為新一屆東莞單價、總價“雙料”冠軍。
這塊地成為黃江地王，其實並不意外，因為位置的確不錯。項目與黃江人民公園僅一路之隔，方圓1公里左右，有正在建設的東莞地鐵一號線黃江地鐵站，有學校，還有繁華商業區。
根據規劃，通過東莞地鐵一號線黃江北站，往東可達廣州地鐵五號線（已開通），往南可達深圳地鐵六號線支線（尚未開通）。這樣一來，就可以實現地鐵通達廣深兩城。
但這樣的靚地，三年半過去了，非但沒有開賣，還停工多時。
據東莞資深地產人士透露，當時北大資源以2.5萬/㎡的樓面價拿下這塊地，是想賣4萬/㎡的。奈何三年過去了，黃江的一手樓盤均價才2萬/㎡，麵粉比麵包還貴5000元/㎡；附近最貴的一手住宅，當年東莞的溢價地王項目——融創公園首府，住宅均價也只賣2.6萬/㎡。
這樣以來，停工的原因就很顯而易見了——不知道怎麼做，才能不虧本。
但是，土地閒置也是需要成本的。2017年數據顯示，北大資源平均融資成本為8%。2018年年報及2019年半年報中，均有提及“融資成本上升”。以2017年的融資成本計算，東莞地塊迄今已經超過三年，僅買地資金成本一項，加上融資成本，實際總額已經超過了43億元，樓面地價已超3.1萬/㎡。
閒置不賣，土地成本會越來越高，在嚴控房價的調控背景下，樓市大漲的可能性幾乎為零；而貿然開工建設出售，項目又難以獲利，甚至會大概率虧本。可以說，這塊“雙料”冠軍地王，面臨著相當難的抉擇。
對此，北大資源或許有了一些計劃。鳳凰網房產通過北大資源相關員工瞭解到，項目或許將於2020年年底入市。產品將如何發力？高昂的土地和資金成本，對產品質量是否會有影響？一切都等產品揭幕時揭曉。
樟木頭地王：或只能維持平本銷售
2016年8月，北大資源在樟木頭奪得地王項目，樓面價為1.3萬/㎡。三年過去，當初的荒地搖身一變，成為北大資源·公館1898項目。
值得肯定的是，項目地理優越。附近有樟木頭的繁華商圈，大潤發、星巴克等知名商家均有入駐。
距離項目大約1.8公里處，就是樟木頭火車站，通往廣深兩地的交通甚為便捷。
項目建設了一個空中花園，空中花園裡，還帶一個泳池。據銷售透露，該泳池僅供業主使用。
戶型也較為方正，犧牲了動靜分區，換來了“房房朝南”，即每個客廳和房間都有一個南向取光的陽臺或窗戶。
項目交付標準方面，則為清水房交付。水電管道已經鋪設完畢。
值得一提的是，為了展示項目的高端大氣上檔次，還附送一個有格調的門和密碼鎖。
項目缺點也很明顯。由於其佔地面積較小，因此僅有一棟商業公寓和一棟住宅，沒有很完整的小區花園配套，有點單體樓的感覺。周邊被馬路、民房和商場環繞，環境稍嘈雜。
此外，根據項目的車位公告，可以判斷，未來小區的車位可能遠遠不足夠使用。項目共有車位120個，其中21個可供出售；而住宅和公寓套數加起來則有238套，相當於兩戶人共享一個車位。按照當前的住宅小區戶均車輛保有量，可以說是遠遠不夠的。
目前，樟木頭的新房均價為1.79萬/㎡，而樓面地價為1.3萬/㎡的北大資源·公館1898項目住宅均價大約為1.83萬/㎡，公寓均價大約為1.5萬/㎡。
有資深業內人士看到上述的樓面價和產品售價數據後，對鳳凰網房產表示：“這不符合邏輯啊，開發商怎麼會做這種不賺錢的買賣呢？”
北大資源的難題
像這樣“不合邏輯”的項目在北大資源似乎並不少見。援引風財訊報道，近年來，北大資源拿地溢價率多為90%、50%，甚至有達到127%、329%的現象。
頻頻出手拿地王，幹不賺錢的買賣，讓北大資源不堪重負。一方面，負債率一路走高，2019年中資產負債率達到93.12%；另一方面，2019年中報告顯示，北大資源一年內到期債務總計為140.9億元，而現金及現金等價物僅為69.6億元。一年內到期債務超過其現金及現金等價物兩倍。
十幾天之前，因違約還款，北大資源旗下兩公司遭五礦國際申請凍結資產，雖然雙方不日便達成和解，但是北大資源資金壓力已成為不爭的事實。這樣的北大資源，還能建好房子嗎？拿下的這麼多地王，是讓它們繼續長草還是儘快出售？恐怕這是新一年，北大資源需要認真思考的問題。
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