凤凰网房产东莞特别策划——《东莞2020：与地王一同负重前行》，本期走进北大资源东莞地王项目。
2016年，对于东莞的房地产市场来说是很特别的一年，特别得连“地王”都成为了敏感词。据统计，当年，东莞全市商业商服用地平均楼面地价7302.19元/㎡，环比上涨40.22%。这涨幅，就是由敏感词拉动的。
仅北大资源一家房企，就拿下了东莞两块地王——黄江地王和樟木头地王。其中，黄江地王便是风财讯《独家| 总部裁员，内斗激烈，百强房企北大资源“年关难过”》一文中提到的“以662%超高溢价率”拿下的地王。三年多过去了，现在，这两块地王怎么样了？值得消费者期待吗？
黄江“双料”地王：已停工多时
这是当年轰动东莞全城的地王。
2016年9月22日，北大资源豪掷34.3亿元夺得，楼面价高达25264.46元/㎡。无论是楼面价还是成交总价，均创下东莞土拍历史新记录，超越2007年塘厦万科棠樾项目维持9年的记录，成为新一届东莞单价、总价“双料”冠军。
这块地成为黄江地王，其实并不意外，因为位置的确不错。项目与黄江人民公园仅一路之隔，方圆1公里左右，有正在建设的东莞地铁一号线黄江地铁站，有学校，还有繁华商业区。
根据规划，通过东莞地铁一号线黄江北站，往东可达广州地铁五号线（已开通），往南可达深圳地铁六号线支线（尚未开通）。这样一来，就可以实现地铁通达广深两城。
但这样的靓地，三年半过去了，非但没有开卖，还停工多时。
据东莞资深地产人士透露，当时北大资源以2.5万/㎡的楼面价拿下这块地，是想卖4万/㎡的。奈何三年过去了，黄江的一手楼盘均价才2万/㎡，面粉比面包还贵5000元/㎡；附近最贵的一手住宅，当年东莞的溢价地王项目——融创公园首府，住宅均价也只卖2.6万/㎡。
这样以来，停工的原因就很显而易见了——不知道怎么做，才能不亏本。
但是，土地闲置也是需要成本的。2017年数据显示，北大资源平均融资成本为8%。2018年年报及2019年半年报中，均有提及“融资成本上升”。以2017年的融资成本计算，东莞地块迄今已经超过三年，仅买地资金成本一项，加上融资成本，实际总额已经超过了43亿元，楼面地价已超3.1万/㎡。
闲置不卖，土地成本会越来越高，在严控房价的调控背景下，楼市大涨的可能性几乎为零；而贸然开工建设出售，项目又难以获利，甚至会大概率亏本。可以说，这块“双料”冠军地王，面临着相当难的抉择。
对此，北大资源或许有了一些计划。凤凰网房产通过北大资源相关员工了解到，项目或许将于2020年年底入市。产品将如何发力？高昂的土地和资金成本，对产品质量是否会有影响？一切都等产品揭幕时揭晓。
樟木头地王：或只能维持平本销售
2016年8月，北大资源在樟木头夺得地王项目，楼面价为1.3万/㎡。三年过去，当初的荒地摇身一变，成为北大资源·公馆1898项目。
值得肯定的是，项目地理优越。附近有樟木头的繁华商圈，大润发、星巴克等知名商家均有入驻。
距离项目大约1.8公里处，就是樟木头火车站，通往广深两地的交通甚为便捷。
项目建设了一个空中花园，空中花园里，还带一个泳池。据销售透露，该泳池仅供业主使用。
户型也较为方正，牺牲了动静分区，换来了“房房朝南”，即每个客厅和房间都有一个南向取光的阳台或窗户。
项目交付标准方面，则为清水房交付。水电管道已经铺设完毕。
值得一提的是，为了展示项目的高端大气上档次，还附送一个有格调的门和密码锁。
项目缺点也很明显。由于其占地面积较小，因此仅有一栋商业公寓和一栋住宅，没有很完整的小区花园配套，有点单体楼的感觉。周边被马路、民房和商场环绕，环境稍嘈杂。
此外，根据项目的车位公告，可以判断，未来小区的车位可能远远不足够使用。项目共有车位120个，其中21个可供出售；而住宅和公寓套数加起来则有238套，相当于两户人共享一个车位。按照当前的住宅小区户均车辆保有量，可以说是远远不够的。
目前，樟木头的新房均价为1.79万/㎡，而楼面地价为1.3万/㎡的北大资源·公馆1898项目住宅均价大约为1.83万/㎡，公寓均价大约为1.5万/㎡。
有资深业内人士看到上述的楼面价和产品售价数据后，对凤凰网房产表示：“这不符合逻辑啊，开发商怎么会做这种不赚钱的买卖呢？”
北大资源的难题
像这样“不合逻辑”的项目在北大资源似乎并不少见。援引风财讯报道，近年来，北大资源拿地溢价率多为90%、50%，甚至有达到127%、329%的现象。
频频出手拿地王，干不赚钱的买卖，让北大资源不堪重负。一方面，负债率一路走高，2019年中资产负债率达到93.12%；另一方面，2019年中报告显示，北大资源一年内到期债务总计为140.9亿元，而现金及现金等价物仅为69.6亿元。一年内到期债务超过其现金及现金等价物两倍。
十几天之前，因违约还款，北大资源旗下两公司遭五矿国际申请冻结资产，虽然双方不日便达成和解，但是北大资源资金压力已成为不争的事实。这样的北大资源，还能建好房子吗？拿下的这么多地王，是让它们继续长草还是尽快出售？恐怕这是新一年，北大资源需要认真思考的问题。
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