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小縣城房產難道是？48平方房產40萬元每月租金可以達到1600-2000元，基本可以確定房子是一線或二線城市的方便，還有就是48平的房子租金如果能達到1600-2000元之間的話可以確定房產地段和位置相對來說是比較好的，小編這邊（石家莊）縣城100多平的學區房租金也就是1500元一個月，小編的個人感覺很合適投資這套房產，為何說合適小編給大家介紹下。

怎麼說那房子基本上是不會貶值的為什麼這樣說那，隨著社會的發展物價上漲房價自然會上漲的，就那10年前的房產說當時一套房產十幾萬就可以購買一套房產，首付50%分期10年月供的話也就是幾百元，現在誰每個月拿出幾百元還月供有壓力？

希望能幫到大家以上均個人觀點僅供參考最終決策權在購買者

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小縣城總價40萬的房子48平，每月收租1600-2000，首付20萬，月供十年，值不值得投資？

這個問題算一筆賬就知道了：

從你的條件來看，月供10年，付款為50%的，基本應該就是商鋪了吧！

一個月收租1600-2000元，一年就是19200元-24000元，對於40萬的房產來說，年租金回報率就是4.8%-6%！而你的月供應該是在2208元左右！

這樣的鋪子嚴格意義上是不合格的，因為商鋪的租金回報率應該滿足7%以上才是合格。因為現在大部分的低風險理財也可以做到4%-6%的回報率。所以如果沒有超過這個回報率，去投資商鋪，其實是一個風險較大，收益還不多的結果。

在家還是那個小縣城的人流本來就少，商鋪的提升價值也非常低，因此一旦未來的趨勢變差，商鋪還有可能會面臨難以出租的問題！

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從您說的情況判斷，應該是縣城的門面房，我認為投資價值不大。

48平米的房子總價40萬元，單價在8333元，這超過了縣城住宅的平均價格，48平米的住宅也沒有太大的經濟價值，所以應該是門面房。

對於縣城來說，流動人口少，電商衝擊比較大，門店經營主要面向當地服務項目，可以經營的業務有限，因此門店升值空間不會很大。現在門店單價不足一萬元，還算比較便宜，隨著城市發展，門面房仍然有升值空間，但是升值速度估計不會很快。

按您的說法，現在每月租金1600-2000元，首付20萬元，貸款28萬元，按10年等額本息還款，利率利率4.9%的話，月供大約2956.17元，總利息74740.05元，這樣，10年時間累計投入554740元。

考慮10年期間租金會有增長，平均每月按2000元計算，10年收益24萬元，假設10年後房價升值到1.5萬元每平方（這種預測比較激進，估計達不到這種程度），房價總值達到60萬元，連同房租收益合計為84萬元。

投資門店的的毛利率是（84-55.5）÷55.5=51%，平均每年大約5%左右，僅相當於銀行理財的水平，投資收益率並不算高。

通過上述分析，可見投資並不是很合算，主要原因是租金太低，總價40萬的房子，每月2000元租金，才相當於6%的利率，而貸款利率已經達到4.9%，其中的利差太低了。

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1、租金

總價40萬的房子，每個月收租1600元，租金收益率為4%，和銀行存款收益率差不多。這個收益率屬於中等水平。假設租金10年不上漲，則10年共收到的租金為19.2萬元。

2、房貸利息

貸款20萬，期限10年，貸款方式假設為等額本息，貸款利率為基準利率4.9%；則10年總共支付的房貸利息為53385元。

3、首付利息

如果把首付20萬不買房，存在銀行，存款利率按照5%計算，10年的利息為11.25萬，存5年定期，到期本金復投。

4、房子升值

從題目的描述，不清楚是哪裡的房產，我們以過去全國平均漲幅為參考，2000年商業用房全國平均銷售價格為3260.38/平方米，2017年商業用房全國平均銷售價格為10323/平方米，年複合增長率為7.01%，按照過去商業用房年複合增長率為7.01%計算，現在價值40萬的房產，10年後價值78.79萬元，房子升值38.79萬元。

綜上所述：購買房產的總收益=房子升值+租金-首付利息-房貸利息=41.41萬元，所以購買40萬房產，10年後賣出可得41.41萬元收益，年化收益率為10.35%，這個收益率還是相當不錯，如果房租收入能夠有保障，可以投資。

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投資價值不大。就以往的案例來看，無論是公寓還是商鋪，投資表現並沒有大家預期的那麼好，加上現在房地產市場開始退潮，實體經濟並不那麼樂觀，小商鋪換手率超級高，尤其是在經濟不發達的小縣城，居民的消費力有限，加劇風險。

對於一個小縣城來講，一個40平的商鋪不一定能租出1600――2000元的價格，除非本身地理位置優越，人流量大，否則實際價格遠遠低於這個價格，甚至很難租出去。很多縣城開發之處，設計了底層商鋪，規劃很好，理想狀態小區建成以後，引入各種配套設施，實現居民和商業共贏。而實際情況是，房屋居民入住率不高，周圍的公共設施環境難以匹配，或者需要較長的週期，商鋪往往門可羅雀。

即使按照題主預期，以1800月租計算，貸款10年，每月月供2100左右，利息5萬，總費用45萬，回報率也就5％左右。當前實際通脹在8％左右，所以這個商鋪投資價值不大。

我是Roseview財經，更多問題敬請關注，歡迎一起交流討論，希望對您有幫助。

Roseview財經

根據你的提問描述小縣城總價40萬的房子48平，首付20萬買房，每月收租1600，月供十年，值不值得投資？下面跟你算算賬就能知道能不能投資了。

小縣城房子48個方，總價40萬，平均每個方8333.33元每一個平方；首付20萬元，也就是需要貸款28萬元，準備供10年；按照當前各大銀行的房貸利率來計算，商業貸款基金利率為4.9%，各大銀行根據個人情況進行上浮了10%~40%，也就是貸款利率在5.39%~6.86%；我個人按照你個人貸款利率上浮30%之後的利率為6.37%計算。

如上圖，貸款28萬元，10年還清，按照等額本息還款方式；貸款28萬總還款為37.9302.49元；總利息為99302.49元，平均每個月需要還款金額為3160.85萬元，這是根據你的貸款金額和還款年線計算出來的詳細貸款金額。

已經瞭解了你的貸款情況數據之外，再來計算你的投資回報情況，按照你的描述說，小縣城48個方的房子，也就是一房一廳的房子，月租1600元已經是相當高了；即使按照你1600元計算，一年的租金收入是1.92萬元，10年下來你的租金總收入是19.2萬元；而你貸款28萬元10年需要支付10萬元的利息，按照這種情況你的租金和利息相差不大的，真正租金利潤是9.2萬元了，這樣的投資顯然不是非常理想了。

還有一個情況就是你貸款28萬元，每個月需要還款為3160.85元，而你的租金是1600元，另外自己還需要1560.80元；也就是說你每個月還是需要另外拿出1560.80元來還房子；所以希望你要考慮清楚這個問題，根據你的經濟情況能否支撐到每個月再度墊資1560.80元來還房貸。

根據你的情況已經詳細計算了你投資情況，以及投資回報情況，我個人覺得你這種投資是不可行的，建議還是不投資為好。其中最重要一點原因就是由於你這個是小縣城的房子，小縣城的房子未來不排除會進行降價情況；其次就是你這個是房子太小了，房產不好兌現，不要到時候想賣都賣不出去；這兩個就是我個人你這個投資不可行的真正原因。

綜合以上分析可以給出我個人答案，我建議你這種首付20萬買房，每月收租1600，是不值得投資的。當然這是我個人分析以及建議，至於你要不要投資還是根據你個人情況而定，希望你做出正確的選擇。

老金財經

如果買房單純依靠租金來補回投資，顯然是不可取的。畢竟，買房一族屬於高收入者，而租房一方絕大多數是低收入者，房東提高房租，租客轉向便宜房源，即使地段偏遠，租金低廉才是租客最為關注的方面。

所以，在租售比中，分子上漲乏力，分母越長越快，這種情況下投資買房，除了要準備大量的首付，還要面臨高額的月供，而出租的話也可能得不到理想的租金。

房價上漲不可期 或將回歸合理水平

投資的目的在於獲益，而投資房產絕大多數不是靠租金收益，而是靠不斷上漲的房價。如果所投資的房產所在地房價上漲乏力，這筆投資顯然是不值得建議的。

同時，投資者也應看到目前樓市處於“史上最嚴厲調控時期”，各地紛紛出臺限價、限購、限售等措施。

明辰財經

城鎮化不斷升級，人口會急速彙集到省會城市和一線城市，會直接導致三四線房地產市場空心化，也就是說投資房地產，儘快拋售三四線房產，把資金投入到有價值的省會城市。

不管你這個房產在縣城收益多大，今後必將會是一個沒有市場的標得。以你這個40萬48平的房子說，你這個應該是公寓40年產權，像公寓房產更加不能投資，公寓第一交易稅費高，並且水電還是商業的。

以上兩點公寓雖然租金比老破小高，但是今後很難出手，並且公寓會隨著時間的推移會不斷貶值，出手還賺不到錢。

資本尋寶

首付20萬房屋總價也就60來萬，貸款也就40來萬，基本可以以租養貸，自己壓力不會那麼大可以考慮一下，關鍵是你買的是什麼地段的房子，目前周邊配套設施建設，還有未來規劃有哪些！如果自己經濟收入還可以，建議可以去買一套，最起碼房屋能保值

關鍵字: 房產 值不值得 投資