张强律师维权在线
在目前农村大范围拆除行动中，有不少农民朋友会担心，自己超过一户一宅规定的老房子，又没有取得房产证，会不会被当做违章建筑拆除呢？
其实，国家有关部门对于农村违章建筑的认定，还是非常严格的。只有明确的事实违章，才会被认定为违章建筑责令拆除，一般程序上的违章，可以通过补办手续的方式转为合法建筑，不会强行拆除的。
对于农村没有房产证的老房子，应该本着尊重历史原则，依法确定权属，不存在拆除问题。农村没有记房产证的老房子，通常情况下有几种情况。一是祖上留下来的老房子，在结束土改时颁发过土地房产证，但该证是建立在土地私有制基础上的，1962年农村人民公社60条颁布以后，农村所有土地收归集体所有，结束土改时颁发的土地房产证失去法律效力。但是，农民习惯上认为，房子是祖上留下的，谁也拿不走，所以这些老房子以后未补办新的房产证，也没人土地使用证；
二是1962年以后，农民有依法申请的宅基地上建起的房屋，但当时农村申请宅基地相对容易，有些地方缺乏正规手续，村队同意便可以建设，即使后来政策严格了，也往往在依法改造审批手续后，只重视建房，不重视房产证的办理，有的存有宅基地使用证，有的连宅基地使用证也不保存。
三是，有一部分老房子，是人民公社解体时，农村集体房屋拍卖给农民个人的，因为当初是农村大队或生产队建设，根本没有正规的手续，卖给农民后也未进行确权。
四是，有一部分老房，是农民在祖上遗留的宅基地上建起的房屋，当时政策不严格，没有确定闲置宅基地收归集体的政策，农民在老宅基地上建房也不必审批；包括一些拆除旧房新建起的房屋，因为当时翻建房屋不需要审批，也没有办理正常的建设手续和房产证手续。
以上这些农村老房子，虽然没有房产证，但权属明确，农村人都予以承认，没有产权纠纷，应该依法认定为农民的合法财产，不应该视为违章。即拿超过一户一宅规定，因为其来源合法，也应该予以认定。
所谓违章，包括两种情况，一种是程序违章，即农民按政策可以申请宅基地，但农民没有通过申请，只经过了村队同意，在未获得审批的情况下建起的房屋。这种情况下，应该责令其补办手续，按政策缴纳罚款，便可转为合法房产。另一种是实体违章，即农民不符合宅基地申请条件，违犯宅基地管理法和农村建设规划，没经过村委和上级部门同意，抢占宅基地进行的建设，这种情况下无法补办手续，视为实体违章，必须依法拆除。所以，没有房产证的农民朋友不必担心，只要你的房屋来源合法，是不会定为违章建筑进行拆除的。
齐东晏子
没有房产证等于违建？不！无证房屋不一定就是违建，有几种无证房屋是合法房屋，拆迁是有补偿的。
一、到底什么是无证房屋呢？
无证房屋，一般是指没有经过登记的房屋。为什么会有无证房屋的出现呢？我们知道法律的完善健全是一个漫长的过程，在2008年《中华人民共和国城乡规划法》颁布之前，尤其是在农村，并没有对农村房屋进行统一的审批手续，大部分都是跟村委会打声招呼，就把房屋建起来了。
二、这几种无证房屋合法！拆迁必须要有补偿。
1、符合当地建房政策的房屋
在房屋进行建造时，房子符合当地建房政策和相关规定，当地可能统一没有发证，这样的房屋属于合法建筑。拆迁时，应当合理补偿。
2、家里代代相传的祖宅
祖上留下来的房屋，老房子，只要能够证明是属于自己家庭的产业。那么应当尊重历史事实，在拆迁时进行合理补偿。
3、上个世纪50、60年代的农村房屋
由于特殊的历史背景的原因，上个世纪50年代到60年代建的很多房屋都没有证，但是这些房屋也是合法的，应当补偿。
4、2008年之前在宅基地上建造的房屋
根据我国2008年颁布的《中华人民共和国城乡规划法》规定，在宅基地上建造房屋需要获得相关的证件证明，所以在2008年以前在宅基地建造的没有取得相关证件的房屋也依然是合法的。
有时候征收方会欺骗村民说房子没证件是违建，不予补偿。这其实是不道德的，也是极不合理的。
我们在这里要提醒面临拆迁的农民朋友：不是所有的无证房都是违建，因为历史遗留或地方管理原因造成证件缺少或手续不齐全，其责任不应当简单归属于建房者，应该从实际情况出发，酌情考虑，进行合理补偿。
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即明征地拆迁
最近拆除违建的工作开展的风生水起，有的地方还从单位的职工开始抓起，每个人都要填写无违法建设行为表。那么对于什么是违建，哪些不属于违建，可能有的人不是很明确。农村的老房子没有房产证，是违建吗？这个不一定，要看具体情况。
在农村不管是老房子还是新盖的房子，一般都有房产证。要说没有房产证的情形，归纳起来可能就以下两种：一种是因为历史遗留问题，应该办证，但是没有办下来房产证；第二种是购买或者居住使用的是集体用房，没有房产证。
在宅基地审批范围内建盖的农房，本来应该办理房产证，或者根据办证流程已经交了钱，有收据，但就差最后办证这一步，没有关系，这种情况不会是单独哪个人，都是一批一批的，可以后期补办，即使没有办，也是合法的农房，并非违章建筑，在拆迁时跟其他村民一样获得赔偿。但如果说根据家里人口的多少，和当地宅基地审批面积的规定，该户的合法宅基地面积是150平，那后期自己偷着盖的部分和超出这150平方的部分就属于违建，不过这类违建村里一般不会给拆除，只是遇到拆迁赔偿时有些麻烦。
另外一种没有房产证可能是住的集体用房，集体的房子有集体房产证，但是不能过户到个人，过去有些人家盖不起农房或者因为一些别的原因，购买了集体住房，这本身就是不合法的行为，自然办不了个人房产证，这类建筑不属于违建，在拆除违建时没有人会来拆这类房。但是在规划拆迁时，就不能像其他有房产证的农房一样获得赔偿了。
我们当地有个村在拆迁时，本来有个大户，家里房子有一千平方，如果跟其他宅基地一样有房产证那真能一夜暴富，可惜他家的房子当初买的是集体的，所以没有办法，不能按照个人农房赔钱，按照评估价每平方给了800元，虽说也赚了不少，但相比较有房产证的农房，那就赔的连谱都不沾了。
不过大家可以放心，只要是用来居住的农房，即使没有房产证，一般情况下也不会被当成违建拆除，总不能让人家流离失所吧。
一品小十六
违章建筑是以下几种情况：
(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。
(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。(4)擅自将临时建筑设成为建筑。
不过违建的认定需要遵循法律程序，具体分为以下几步：
1、调查取证（收集房屋建造违法的证据）；
2、由有权机关作出认定（城镇规划区内的建筑，由县(区)规划部门认定；乡村规划区内的房屋，乡镇政府要将调查取证工作资料报县级规划部门审查指导，然后由乡镇政府对涉案房屋作出是否属于违法建筑的认定；）
3、责令限期拆除；
4、履行催告程序（拒绝征收方搞突袭，必须提前告知被征收人）；
5、下达执法文书，要有强拆的依据。
其次，根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条、三十六条的规定：
行政机关在作出强制执行决定前，应当以书面形式催告行政相对人履行义务，行政相对人有陈述和申辩的权利。
对于行政相对人提出的事实、理由和证据，行政机关应当进行记录、复核，对于事实及理由成立的，行政机关应当采纳。
并且，在催告期间是不能作出强拆决定的，这将会违反法定程序，属于违法行为 。作为被征收人是可以针对此行为作为提高补偿标准的突破口来进行维权。
北京市凯诺律师事务所
我可以非常负责任的告诉你，农村宅基地上的房子至少有95%以上的都没有房产证，甚至有些地方连宅基地的土地证明都没有。我们家就没有宅基地的土地证明，但是现在依旧正常使用。农村宅基地办房产证特别困难，虽然有些地方说在审批宅基地的房产证，但是真正落实的其实并不多。
相关条例条规
目前我们国内所有的省市，基本上都将不动产统一登记了（西藏部分市除外）。对农村的宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权等都进行了统一的登记。
根据《不动产登记操作规范》等，农村应该依法颁发不动产登记证明，现在也就是说农村的房屋是有房产证的，但是只是在地方试点，并没有颁发下来而已。
农村宅基地房产证
农村宅基地的房产证现在还只是试点工作，河南省郑州市是全国也是全省内，首例办理农村房产证的一个村庄，现在在其他的村庄还没有试点工作，只是在我们河南省部分地区在试点。
1.目前工作：我不知道其他地方是如何，现在我们正在建设村村通。村里面的公路基本上都给修，而且厕所还有补贴。虽说没给现钱，但是每家每户都建立了新型厕所。而且已经派人下来，将我们的宅基地的实际面积、以及农村房屋的实际占地面积，以及房屋大小和尺寸都量了下来，并且拍照记录了。
2.部分试点：在全国绝大多数的城市，都有自己的试点。有些农村都已经将宅基地上的房屋批下了房产证，只不过是没有在绝大多数的。
申请材料
现在很多试点地区申请的材料主要包括以下的一些内容。
①不动产登记申请书、申请人身份证件。
②户口本以及复印件
③有权批准的用地等权属来源材料。
④不动产全集调查表、宗地图、中第1届坐标等。
⑤相关的法律文件与文书的。
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1、没有房产证，不是违法乱建。
2、违法乱建，是指没有经过审批就私自建房，或者是经过了审批，但是建设的位置、面积和审批的不一致。
根据《土地管理法》有关规定，农民建房的审批程序是：由农民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，由乡（镇）人民政府审核，再报县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的应依法办理农用地转用审批手续。
具体办理：
农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：
（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、市建设局审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向市国土资源管理局申请用地，经市人民政府批准后，由市国土资源管理局划拨土地；
（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划审核报市建设局批准。
城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。
回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的， 依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。
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在征地拆迁的过程中，很多拆迁户会收到这样的告知书："你的房子是违建，限期七天自行拆除"。可是自己居住了十几年甚至二十几年的房屋真的是违建吗？
国家对于违法建筑的认定有着严格的法律规定，尤其是农村。请拆迁户仔细想想，为什么建房的时候没有人站出来说这是违建？为什么居住了十几、二十几年都没有问题，突然就告知是违建了呢？是否真的是违建，还是拆迁方为了达到拆迁目的的糊弄说辞？
【违法建筑到底是什么？】
有一种观点认为，这个所谓的违法建筑，是指未经主管部门的许可而擅自动工兴建的各种建筑物和构筑物。然而这种观点听着虽有一定的道理，细想总觉得哪里不太科学。其“违法建筑”中所谓“违法”的本质并没有明确，仅表明了一个笼统的表面定义，并不能清晰明了的掌握和认定。
从严格意义上讲，“违法建筑”是指违反《土地管理法》《城乡规划法》《村庄和集镇建设管理条例》等法律法规的规定动工建造的房屋及设施。如果“违”的只是某个地方的规范性文件，那么能不能叫“违法建筑”可就值得商榷了。但对于“违法建筑”在目前颁布的法律法规中并没有统一明确的定义，各地方政府在征收过程中仅通过审查是否具有批建手续来界定“违法建筑”，可谓简单粗暴。其一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。也就是说，究竟是不是违法，平时都没事儿，一旦遇到征收，只要无证或者证件不齐全，就会被一律认定为违法建筑，进而不予补偿。
然而，在明律师要告诉你的是，以下几种无证房屋仍然享有征收补偿的权利，在法律上也是不能认定为违法建筑的。而在实践中，我们一般认为这样四种“无证房”是可以得到补偿的。
第一，代代相传的祖屋，世代承袭并有人居住，属于合法住宅；
第二，农村宅基地范围内自行建造的房屋，1984年之前，国家对农村建房的要求并不严格，一般获得村委会、乡镇政府某种形式批准的房屋，就可以算合法；
第三，在合理范围内加盖出来的农村房屋，只要是在自家的宅基地上，没有“出圈儿”“越界”（即超出所批宅基地范围），就不构成土地违法，也不直接影响乡村规划；
第四，棚户区改造项目中的一些简陋的房屋，这类房屋在建造时是当事人为了生活所迫所建，如果对这类房屋简单地按违建认定，无疑与行政目的不相符合。
北京在明律师事务所
什么是违建？什么是无证房屋？
违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”因此，在拆迁过程中，拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。
无证房屋一般是指没有经过登记，缺少合法证件的房屋。尤其是在农村，并没有对农村房屋进行统一的审批手续，一段历史时期内，房屋建设审批、登记制度不完善导致了不少房屋变成了“无证房屋”，形成了历史遗留问题。这种情况下，将无证房屋一概沦为违建，其实是不合理的。
无证房屋是不是违建不能用“一刀切”的方式来进行认定，2008年1月1日施行《城乡规划法》，明确了违建的概念，而对于违建的判断，不仅仅要看是否符合法律规定，更多要尊重历史情况、建筑当时的条件、状态等原因，来综合判断，其次，认定违法建筑的法定依据应该充分，在考虑历史原因的前提下，适用法律应遵循立法精神。
无证房产拆迁补偿考虑因素
可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。
1.严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。
2.房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置。
至于应该补偿多少，每个地方的拆迁补偿标准是不一样的，政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定，也可向当地土地部门咨询。如果有异议，可以申请行政裁决。
北京英淇律师事务所
问: 农村的老房子没有房产证，是违建吗？
答: 农村的老房子很复杂，不能简单的说成没有房产证就是违建，况且现在农村绝大多数老房子都是没有房产证的，那么多没有房产证的房子不可能都是违建。
违建的概念。
所谓违建，依现在法律规定是指未经过申、未获得批准建设手续，私自修建的房屋就叫违建。很多人看见这条法律规定心虚了吧！农村以前修建房屋没有要求申请，也没要求办理什么审批手续啊？这就是农村宅基地管理上历史的遗留问题，法律规定的执行也是要承认历史遗留问题的，塑新不究往，法不则旧，过去的就让他过去，法律颁布实施之后，未经申请、未获审批、私自修建的房屋才算真正的违规建筑。
无法定性违建的只有默许合法。
新法律颁布实施以前修建的无证无手续房屋肯定是合法的，但新法律颁布实施后，农村偷着私自修建的房屋依然很多，不管是以前修建的老房子还是现在修建的新房子，没有批建手续的都混在一起，非常复杂，村委会也没有具体办法知道谁家房子是在法律实施前修建的还是在法律实施后修建的，无法定性是不是违建的房屋，最终只有默许合法。
农村房屋普遍没有纳入不动产登记，没有办理产权证书。
目前我们国家的不动产登记主要是针对城市商品房，并且也没执行登记好几年，农村自建房还未纳入法定的不动产登记，无法办理产权证书，宅基地的确权工作目前也没有明确的政策出台，造成宅基地无证，房屋无产权的现象越来越多。所以，农村房屋没有房产证不是定性违建的有效证据。
总之，定性农村老房子是不是违建，即要依据法律规定，也要承认历史遗留问题，还要结合实际情况，更要考虑到民生问题，并不是一句话没有房产证说违建就违建的。根据目前出台的集体经营性建设用地入市和耕地占用税法实施及发展趋势，阿洪认为，未来所有无证农村自建房和小产权商品房都有可能通过征收耕地占用税合法颁证，允许入市流通。大家怎么认为呢？欢迎在评论下方发表个人看法。
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阿洪168
大量的农村房屋都没有房产证，要是以此来认定的话农民恐怕无处生存。国家对于这一现象也做了专门的规定，那就是要考虑复杂的社会原因和历史原因。
像祖宅，有土地证没有房产证的，有村委会证明没有办证的，都可以认为是合法的。但是08年也就是城乡规划法出台以后，乱建的话一般都是违建。
