雲南凱哥

以昆明的普均收入來看8000左右的房價才正常，主要外省有太多人來昆投資房產，且還不限購，造成昆明房價上漲的還是外省投資客，昆明現在處在城市發展建設期，人口流入上升期，造成房價的上漲因素，等到發展緩慢的時期，房價自然會回落。

亞平寧老表2

謝謝你的提問。關於房價這個非常敏感的話題，永遠都是一個謎，也永遠都是兩種截然不同的預期。

已經買到房子的，天天在祝福漲！漲！漲！

還沒有買到房子的人天天在叫喊跌！跌！跌！

事實上，究竟房地產聽誰的呢？我想，誰的話都不會聽的。

我的一個同事就在昆明做房地產，他告訴我，今年昆明的房地產是漲了一點價。

但是，房地產的熱度，似乎不好升溫，跟用戶交談，第一句話就是，最少多少錢行不行？明顯比以往多了一些談價的勇氣，這是我們根本沒遇到過的，也是有點驚奇的事情。

因為以前，用戶總是求你的感覺，沒有討價還價餘地的感覺。

優質房子已經在一萬左右了，對收入不高的昆明人來說，真的盼望別漲了。

我們從國家宏觀政策面來看，房地產漲價的空間不會太大的。

受到大環境和國家政策調控影響，房地產的大趨勢，已經進入慢行道，這是基本可以肯定的。

那麼，房地產進入慢行道，就是降價的信號嗎？

那倒也不一定，降價必須滿足一定的必要條件。

比如說，國家政策指導價是下行的，那麼，房地產肯定降價了。

這幾年的國家政策，只是對房地產的盲目擴張嚴厲限制，例如，出臺的各種政策，都是一個目標，就是限制多套購房，並沒有涉及購房價格。

這就說明，房地產的價格問題，從國家宏觀層面看，也是無意降價的。

為什麼中國的房地產價格，不是說風就是雨的降下來？

這裡面的道理也不是很複雜。只因為房地產的貸款率是很高的。

中國有大量資金通過房地產按揭貸款的形式，處於銀行風險資產的狀態。

如果房地產降價連鎖反應，那麼，到處都缺錢，銀行就會處於次貸危機的狀態。

如果房地產處於價格較為平穩，那麼，中國就不會發生次貸危機，儘管這種危機已經存在，但是，如果不發生房地產大降價的情況，就可以得意喘息的機會。

舉例來說，比如你在昆明今年一月100萬買了一套房子，每個月的月供是5000元。到五月突然跌價了，80萬都無法出手，75萬可以勉強出手，那麼，如果你75萬出手之後，就會無形虧損25萬。

假如，你又用75萬再去買一套房子，幾個月後有跌價了，那麼你還是虧了。

這樣算下來，你從100萬購房開始，就是一個虧錢的過程，你只好觀望，暫停購房願望。更多的人也會觀望，房地產就會出現非常不確定風險。

人人都會面臨破產的危險，後果不堪設想。

假如，房地產，也是降價的。比如說，100萬的房子，下降了3-5萬，那麼，市場仍然是平穩的。

再就是所謂的大漲，目前基本不可能。

有可能的是，漲幅不會很大。

如果大體在漲幅不大，跌幅也不大的情況下，這就是最好的狀態了。

目前，90後陸續進入婚齡期，是房地產的主要消費群體。

90後是在中國經濟高速發展中成長起來的一代人，他們的父母輩，相對收入也要好一些，又是獨生子女居多，已經工作的90後，收入起點也要好一些，國家各項政策，也相對完善，因此，剛需的主力，就是這些群體。

所以，房地產還會在積極消化庫存的情況下，有一定的發展空間，加上國家的宏觀政策支持，不可能大漲大跌。

那麼昆明房地產，也不會有太悲觀的情況，也不可能一花獨秀。

我的看法是：不會出現太可怕和太可喜的意外。

千千千里馬

降價已經成為必然趨勢

1.昆明作為西部城市，發展方面，近幾年太慢，沒有較好的市場支柱，和收入能夠支撐房價。

比如你月收入才5000，房價目前一萬，你拿什麼去彌補另外一半的價格，相信在昆明有絕大數人絕對收入不到一萬元。除去生活各項開支，買一套房，明顯是不現實的。房價放在那邊，要有人買，他才能變現，才能變成有價值的商品，如果沒人買房子，甚至買不起，那也就只是一串數字，和石頭一坨。所以降價，甚至拋售，房價的金融泡沫已經成為定局。

2.整體來看，這些年，在昆明並沒有比較強有力的世界級企業入駐，也就是說，在昆明沒有強企業，也就沒有高工資，也就沒有高尖端人才被吸引來昆明。由此來看，一個普通城市，如何能夠創造這麼大的經濟收入?又怎麼買得起一萬元每平米的房子?漲價，想多了。

3.補充一點，為什麼昆明的房價必降，昆明首先依靠的都是外來經濟，也就是說，麗江，大理，這兩個地方附帶來的遊客經濟收入，說的簡單點，一個地方是否流連忘返是和他的建設，風景是否優美掛鉤的，昆明明顯不符合優美這兩個詞，因為十年一來，人民路一直在修建不說，公交車野蠻強搶紅燈等行為，直接給一個城市的檔次都拉低了，俗話說，人往高處走，水往低處流。如果我在北京深圳上海，四川享受了高工資，地鐵的便捷，為什麼來昆明居住?難道外地不好嗎?昆明的古建築還有嗎相信很多人都喜歡旅遊，但是在昆明看不到了，不是嗎?

4.長年以來其實沒有真正的規劃過，都是在距離城區很遠的地方炒作房子，有幾個昆明人願意去住，連本地人都不願意，憑什麼覺得外地人更願意購買，打個比方說，我一個兩百級的賬號，憑什麼去小門派做掌門，我在大門派做長老不是更好?你小門派能給大號帶來什麼優勢，一個城市的發展是否有限，就看他提供的崗位，居住環境，昆明目前符合嗎?不符合，那為什麼外地人要來買?仔細想想吧。房價肯定必跌。

5.最重要的一點，一個人他是對城市有感情的，因為他有回憶，又有誰願意離開家鄉?離開朋友離開親人。外地房價高，那是因為需求的人很多，比如北京，就業壓力大，人才最多，昆明有什麼機會呢?上BOSS直聘看看，上智聯招聘看看，昆明能提供的好崗位並沒多少。

哈哈哈嘿嘿49615441

降價是必須的，首先昆明的房子不合適養老，特別是對於外地人人來說，來昆明養老就是折壽，昆明市海拔高度1900米左右，忽悠來昆明買房養老養生是個偽名題！海拔越高平均壽命越短，西藏平均壽命65，雲南平均壽命68歲，全國平均壽命76歲，年輕人到雲南生活可以，45歲以後的低海拔地區來的中年人老年人到昆明生活對身體健康壓力會很大，高海拔會增加心腦血管疾病發病率！然後根據現在昆明的發展水平來看，昆明的工資水平普遍低於全國平均水平，現在的發展不足以支撐這麼高的房價，買房的人會越來越少，未來幾年中房地產商會走下坡路，房子賣不動了，房價自然就降了。最後這幾個月以來，種種跡象表明昆明的房企沒有了往日的瘋狂，多起土地流拍、部分戶型打折降價，這些問題都暗示出了房企想要活下去的決心，根據現在昆明現在的經濟形式，以及外界的一些因素表明出昆明的房價不肯能在持續上漲，下跌將會是必然的趨勢。

永遠是太昂貴的誓言383

看了五花八門的各種回答，仁者見仁 ，智者見智，商品房，首先是一種商品，與其它商品沒有什麼區別，商品的價格是由成本＋利潤組成，漲不漲價也是由成本決定的，當然還有一部分由於市場的需求量影響商品的價格。

1，回過頭看一下昆明二十年的商品房價格，從1998年到2018年的今天，正好是漲了8-10倍左右。這個漲幅，剛好切合二十年來的人均收入增長，這說明一個問題：昆明的商品房價格是沒有多少泡沫的。

2，有一個說法，看昆明的房價只要在小區門口買碗米線吃，每碗米線均價*1000=小區房價。從城區人口的增長上來看，二十年人口大概增漲了5-6倍左右，最近的二胎政策放開，城市人口也會逐步實現增長，會影響到商品房的需求。

3，綜合全國各地省會城市看，昆明的房子價格是偏低的，原因當然是與昆明相對落後經濟狀況有關了，偏低的價格，自然會吸引一部分投資客的湧入，我個人覺得，這部分投資者不足以影響到昆明房價的下跌，反倒會促進上漲。

4，一個商品價格的下跌，要麼供大於求，要麼生產成本下降，成本下降是幾率很低了，土地價，建設成本只會隨著城市發展、經濟發展和物價上漲。至於供大於求這個問題，就我們國家而言，肯定是任何城市都面臨著開發過剩的問題，但中國人都喜歡安居才樂業的生活方式，如今不再是計劃經濟體制時期，一個家庭多套房的情況比比皆是，加上近幾年的改革，造成了城市中產階級生存空間壓縮，大多數人在從業難以發展的情況下，選擇投資固定資產，極大的消化了一些商品房庫存。

5，隨著交通的發展越來越快捷和未來產業結構優化轉換，勢必會吸引大量地州甚至省外青年集中到昆明就業創業，加上近年來的大力度扶貧攻堅，未來會轉化一部分人口到昆明就業創業。這個可以從1985年城市人口才85萬，到今天的400-500萬（含流動人口）就可以預見未來城巿人口的增長趨勢。

6，估計是大家都心知肚明的原因，大家都跌不起，無論你是一套房，還是多套，無論你是全款還是貸款，誰願意跌呢？唯一期望跌的是一套房都沒有的人。

綜合以上因素，未來昆明的房價上漲趨勢是肯定的，除非是發生了重大政治經濟改革影響和自然災害才可能下跌，我預測來5年昆明一環內均價會破三萬，一環外三環內區域均價會在二萬五左右。如果考慮投資風險安全，建議儘量首選一環內投資，畢竟寧要城中一張床，不要城郊一棟房。

手撕洋蔥

昆明的房子價格目前投資客減少，市場已經出現觀望，部分企業也開始調整價格，快速上漲乏力，優惠活動會越來越多。

安居客數據

昆明樓市從去年下半年開始就一路狂飆，價格不斷攀升，至今年7月份到到高點。為了保證房地產市場平穩發展，昆明市政府於7月1日出臺了《關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》，對非雲南戶籍人士購買新建商品房進行限制，限購一套，極大地遏制了投資投機潮。此外，對新建商品房提出一年內上浮不得超過6%的要求。

9月以後，樓市出現了很多不確定性。國家統計局發佈的9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一線城市新房和二手房全面降溫。在調控政策不放鬆的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇。銀行對房地產業的信貸資金收緊，房地產企業高槓杆高負債率的風險加大，“金九銀十”失色，甚至帶地產業“帶頭人”萬科都喊出了“活下去”的口號，房地產市場開始發生巨大的變化。一些房企不得不改變策略以價換量。如恆大集團在國慶期間就推出了黃金週鉅惠89折活動。

10月12日昆明紅星天鉑項目發佈《公告》，對兩幢已取得預售證的住宅，擬將裝修裝飾標準由精裝調整為毛坯，並對銷售價格進行相應的調整。隨後，俊發觀雲海也做了精裝改毛坯的調整。調整後，這些項目的均價每平方米都降低了約2000元。

前段時間，還有南市區某項目售樓部營銷人員給小編打來電話，售樓部對外銷售13000元的住宅，現在有幾套“工程抵款房”，每平方米價格可以便宜2000元。但是要求晚間去，不能影響白天的對外銷售工作。“貓膩”背後，市場正發生巨大改變。

目前，昆明樓市價格開始走穩，但出現大幅度降價態勢尚不可能。

昆明關注

我相信一句二八定律。

不要現在總和別的省去比。眼光要放長遠。

百分之80的人只看現在的對比，百分之20的人看長遠些。

昆明近兩年的改變大家有目共睹，地鐵。高速。建樓，新城。這些建設都是不小的費用，會看的人都明白雲南省政府在為未來的一帶一路在提前鋪路，以後的東南亞到中國第一站就是雲南，在就是雲南3分之一GDP來源於房地產，這幾年修建讓雲南省資金透支了。雲南省還敢讓房價下跌嗎？只不過漲價幾年了，現在只不過讓房價平穩下，明年絕對會在漲價的。

不管以後什麼樣子。昆明10天8天就是藍天白雲。就這天氣來說，我也願意在這常呆了。不懂天氣的請在東北下雪的時候呆3天在回來感受一下雲南的天氣，你就明白什麼叫天氣了。

愛笑的白羊座841

過去幾年昆明房價情況

圖上所示是2018年昆明房價均價走勢圖，可以看到目前昆明房價均價已經達到了12300元左右，主城區房價一般維持在13000元左右，

那麼昆明房價出現持續上漲的原因是什麼？（幾點愚見）

第一、省會單核城市的必然結果。大家應該知道省會城市對於省內資源的虹吸效果是很明顯的，資源、政策、人口、產業等要素肯定是第一時間向省會聚集的。昆明作為雲南省的省會城市自然也是如此的，以2017年為例：昆明GDP4857.64億，佔據雲南GDP總量的29.4%；而作為省內排名第二位的曲靖市GDP總量只有1941.12億，尚不足昆明的一半。在省內沒有次級城市抗衡下，昆明對於省內資源的虹吸將會更加明顯。

第二、在去庫存背景下2016年開始的棚改。可以說2016年是我國經濟最為難過的一年，三四五線城市紛紛出現房產銷售困難和庫存壓力巨大的情況。在這種背景下，棚改成為很多地方的主要選擇。以雲南省為例，截至2016年8月31日，雲南省2016年棚戶區改造已開工16萬套，棚改貨幣化安置6.68萬戶，貨幣化安置比例為41.75%。 在這樣的背景下，昆明作為省會自然不會落後，鼓勵安置對象自願選擇貨幣化安置，力爭逐步將貨幣化安置比例提高到50%。已經成為一種不成文的規定。棚改導致的住房需求增加和貨幣安置導致的購買力提升，自然會導致供需失衡，房價上漲也就在情理之中。

第三、產業等相對優勢導致的人口不斷增長。以2017年為例，昆明全市常住人口678.3萬人，人口自然增長率6.68‰。可以說不斷增長的人口數量，對於昆明的潛在住房需求來說有很大影響的。

綜上，個人覺得像昆明這樣的單核城市房價出現下降的概率很小，因為產業和人口的相對集中，自然會導致住房需求不斷的釋放，房價堅挺也就是情理之中了。只是希望，昆明這樣的城市能夠穩定房價上漲速度（不要超過GDP增速），給與剛需一族一定的喘息時間。各位覺得呢？歡迎關心房產的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

勇談房產壹貳叄

個人意見

不會降價，一會放慢漲價速度。大規劃，大政策，還有什麼小道消息，什麼數據分析，可能沒那麼專業，個人意見罷了。

一，今年昆明剛評為一線城市，維護這個標準。就不允許大的經濟落差。房價對於現在的城市經濟指數，很重要，影響很大。

二，貴州大開發，帶動雲南經濟圈。也就是西南地區的大力開發，大方向的政策傾斜。現在沿海地區，京津冀地區，重工業地區，發展趨於飽和和瓶頸。西南地區卻大力開發，資源重省，相對於發達地區，水電，稀有金屬等資源方便取用。

三，轉移注意力吧，隨著城市生活壓力增加，房價不能只可著幾個城市漲價，分攤別的壓力而已。

所以。它一會增長放慢，不會降價，一旦降價，造成的後果沒人能承擔起來，俗話說得好一富遮百醜啊。一旦房價降價，百姓說明城市經濟差了，那隨之而來的環境？空氣質量，交通，衣食住行，所有問題都暴露了，人們還不怕？現在四季如春的春城沒了，滇池也小了，髒了，吃的也難吃了，貴了，交通也堵了，連水都困難了，19年，幾個月不下雨，昆明淡水告急哦。舒適的溫度環境也沒了，綠植也不如以前了。

房價降價，你只會在三線四線城市看見，連二線城市都不敢大面積均價下降。

崬皇太一

昆明房價不會下降，從前5個月來說穩中漲幅，而且昆明是新一線城市，又是省會城市，近兩年前500強開發商進駐有好多家。

房產三個階段

第一個階段（1978年-1998年），人均住房面積增長階段，基本是房地產發展的初級階段。

第二個階段，（1998年-2018年），人均住房套數增長規模最大階段，被房地產界稱為黃金白銀時代。

第三階段，（2019年—），尋求高質量發展階段，這個階段持續時間大約20年。

這是住建政策專家委員會副主任顧雲昌的看法。顧主任還認為，從今年起，現在我們已經進入一個全新的階段，一直到2035年，我們的城鎮化還將處於一個快速發展階段。

關鍵字: 房產 房價 外省