2020年的春節即將過去，購房者最關心的問題還是今年到底適不適合買房以及在哪裡買房的性價比更高，有人問在昆明剛需買房2020年會不會掉價？想要投資房產的人也很想知道哪裡最具有投資價值？今天，關於這些問題，幸福錦囊邀請了房產專家來幫你分析分析！

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問：想在昆明買房（剛需），不知道2020年合不合適下手，會不會掉價？

回答：

：對於從事不良資產處置、住房抵押貸款的專業機構，回答這個問題比較合適！

昆明房價

昆明房價漲了大概3年了，如果往回看房價感覺從來就沒有跌過，輿論上最艱難的應該是2008年和2015-2016年這些年份對昆明房價來說也不能算下跌，只能說房子不好賣了，價格沒有漲，當然如果算上貨幣的通脹的銀行利息，應該還是跌了的。從2016-2019年，昆明大規模賣地，全國性地產企業進駐開發，大量新開發的片區、項目大幅拉動昆明房價的上漲，2018年均價達到1.2w多，成交量明顯下滑，大家都覺得漲到太高，有水份，但是到2019年初，看著房價一路上漲，新開盤基本在1.3-1.6w，大家也就不觀望了，成交量開始上升，這波行情大部分都屬於100平米以上的改善型住房需求（看開發商新推的住房面積很少有小面積的項目就可看出）。

因此，結論是對於普通個人來說，大行情指導意義不大，個人經濟情況和選擇的具體房子的情況才能決定自己買的房子合不合適入手！！大概回有以下這些分析：

購房能力

個人的經濟情況很重要，剛需可以首付的比例是多少？夫妻或一方收入是否穩定？？未來可期的收入是增長態勢還是看不清？？夫妻是否有住房公積金？？未來多少年以後是否考慮換房？？個人徵信情況如何？？等一系列因素都會對購房有一些影響。

貸款——目前昆明地區住房貸款政策，一般情況還是有上浮，現在按揭貸款從原來上浮xx%的比例，變為在LPR（貸款市場報價利率）上增加xx個基點！！現在LPR是5年以上貸款是4.85%/年，現在銀行普遍都要增加50~80個基點，也就是年利率大概：5.3~5.6%，從歷史來看，這個利率水平處於較高的位置。預期未來幾年，貸款利率將會進入到一個下行通道，一方面國內經濟增加放緩，另外國際利率也處於一個較低的水平，國內維持這個利率標準比較困難。

如果緊貼政策線30%（最低25%）以現在昆明新房的價格來說，最少貸款一百來萬，貸款30年，每個月大概5-7千的月供，其中前10年大概70-80%的月供都將是住房貸款利息，貸款30年後，大概總還款是貸款總額的1.2倍，合不合算只能自己評估！！

住房的選擇

昆明的房子不能嚴格根據一環、二環、三環來區分位置好壞。最開始的北市區起航，目前開發的也差不多了，城市發展程度較高，負擔小（城中村）；緊接著南市區世紀城、新亞洲、新螺螄灣等超級大盤的加入，帶動整個南市區的發展；完了以後是二環內城中村的改造；現在西北新城，空港片區，經開，環滇，晉寧等都在積極建設發展。

現在昆明的新盤，除了南市區整個片區比較成熟以外，其他都是待發展，待開發的區域。因此在片區的選擇上很容易找到適合自己的樓盤。那麼給到的選房建議：能買低密度的，一定不買高容積率；能買大開發商的，一定不要買小開發商；能買大，一定不買小；能買低層樓，一定不買高層住宅；能買成熟，一定不要買待發展的；在昆明能買南，不買東、西、北；能買離水近的，一定不買離山近的；這其中的每一個建議都可以寫一篇文章。

房子降價了，自己能不能買得到？？

這個問題可能是題主比較關心的，然而在現行的房地產銷售渠道和方法來看，

一般情況普通購房者很難買到降價以後的房子！！除非房地產市場大規模降價！！

有幾方面原因：

1、買房渠道和過程

買新房，當然是找開發商。那麼你一定會經歷幾個階段：蓄水、誠意金、開盤、搶購；不出意外你看到和了解到的一切信息，都在預示這一個事情，就是自己買的這個房子將來一定漲！！自己的選擇是正確的。然鵝... ....！！！（請遵循上文“能買？？？一定？？？”）

買二手房，你可能去到中介看房價，你會發現怎麼房價都那麼高？？？原因有兩方面，一方面房東看著房價漲了，掛在中介，不急賣，達到心理價位（廢話，當然是高的呀，能掛2萬為什麼只掛1萬）所以看到的房子價格一定是較高的。。那麼價格低於市場的房子呢？？不好意思，大部分輪不到中介，少部分流下來就被房產中介自己抬了！！

2、便宜的房子

既然是商品就一定有漲跌，房產作為特殊商品也一樣，有貴的就一定會有便宜的。然而買到便宜的房子可不是普通老百姓可以搞定的事情！！一般情況急於出手才會降價，那麼就要問一下，什麼情況下才會急於出手？急於出手時誰最先知道這個消息，誰又有議價能力？？誰又能把控房源？？稍微梳理一下大概就能分析出來順序了；一是金融機構，大量房產抵押於金融機構，無法還款的情況肯定是他們最先知道，大量好房子在出現貸款違約前基本就由金融機構自己內部消化或渠道合作商消化。二是房產中介渠道，不過議價能力稍弱一些；三是有閒錢的人，有錢有閒，沒有投資渠道，住房是最靠譜最穩定的資產，遇到合適的收了就好，收完掛在中介，價格滿意再賣出！！（有資本很重要）；四是有時間的人，只要有時間，天天跑、天天泡，天天和相關機構對接找房源，那一定是可以找到便宜的房源。一般情況最市場價7~8折應該問題不大，但是普通人哪有那麼多精力來折騰這些事情。

這裡不展開了，每個細節都可以寫幾篇文章！！

那麼剛需到底在2020年能不能入手呢？

房地產市場是中國經濟重要的支柱行業，產業鏈比較長，對於拉動就業、發展經濟有不可替代的作用。對於昆明來說，房地產就更為重要了，昆明獨特的氣候環境優勢是國內其他地方不可替代的，在遠期肯定是有發展空間。但總體還是取決於國內整個大的經濟環境，所謂鍋裡有，碗裡才有。另外，昆明文旅產業、大健康產業、以及其他新興產業是否能發展得起來，這些問題也決定著昆明房價未來的空間。

作為普通剛需購房者，不需要了解那麼多，唯一看的只是當下的金融政策對住房貸款是否給力？另外自身經濟情況是否足以支付往後的按揭，是否願意承受供房所帶來的生活品質降低？如果願意，並且金融政策良好，那麼可以入手！！

但是，為了儘早“上車”擔心未來更買不起，在經濟能力並不是很滿足條件的情況下買房，那麼往後多年的痛苦等著你~！！

最後，總結一些對房地產市場的看法吧！！

房子買不不買，房子就在那兒，漲與不漲與對剛需無任何影響；

錢多就買，虧不了！！！

沒錢就租，死不了！！！

擁有房產所帶來的幸福感是逐年降低的；生活品質帶來的幸福那是持續的！！！

在未來，人口增幅下降，2019年出生人口同比下降26.7%，2020年持續下降會是趨勢。

九零後、零零後的生活方式已經發生了巨大改變，生活環境也有巨大改變。現今國內的物質生活也已經極度豐富了，房子所給他們帶來的幸福感遠遠不能和八十年代以前出生的人一樣。

沒有其他建議，只是覺得我們的國家不能一直依靠房地產發展，說到這想起曾經看過的一個新聞，“中國投資馬來西亞，遭總理拒絕表示：房子我們也會建的”... ...

問：2020年，大家認為最具投資價值的房地產分佈在哪呢？

回答

：2020年，小菜認為最具投資價值的房地產分佈在部分一、二線城市和部分極具特色的四線旅居城市。

第一、2020年房地產政策

01、中央層面

2019年12月，中央經濟工作會議如期召開，主要說了3個事情：

1）2020年中央保持“房住不炒”決心不變！

2）2020年繼續賦予地方“因城施策”和“一城一策”自主權不變！

3）2020年中央主調控目標依然是“穩房價、穩地價、穩預期”！

釋放的信號也就是說，中央政策不變，地方政策最好也不要變，2020年房價有下行風險，還是以“穩”為主。

02、地方城市

,2019年10月起，陸續有地方城市以吸引人才為名，放鬆了針對人才的限購，有的城市還劃定了鬆綁區域，可視為“一城一策”的具體運用，樓市在定向鬆綁後保持平穩。

除針對人才的定向鬆綁，各地熱點城市限購、限售、限貸依舊，政策未見重大轉向。

03、金融政策端

2019年10月起，房貸換錨LPR；今年3月起，存量房貸也將轉換利率，增加市場LPR運用，推進房貸利率市場化改革。

1月6日，央行全面降準，釋放資金8000億，降低銀行成本150億，充實了銀行信貸資金實力，有利於維持按揭貸款政策寬鬆，傳導LPR下行，刺激樓市交易。

2020年，房地產政策端保持延續，顯示房價仍然以穩為主，難有大幅波動走勢。也就意味著，多數調控政策嚴厲的城市在2020年投資房產是沒有作為的。

第二、土地供需情況

中指院2019年全國300城市土地收入排行榜TOP50顯示，去年我國土地交易市場明顯出現了分化局面。

01、一、二線城市土地市場供需兩旺，房企拿地積極，雖成交量不及2018年，同比還下跌了10%，但成交總價增長10%。

02、三、四線城市土地熱度持續回落，土地市場進一步轉冷，供需兩弱。

全國土地市場成交分化局面，意味著今後房價會有2個走勢：

01、一、二線城市樓面地價不斷提高，房企拿地成本增加，則必然會反映在今後房價上，房價會漲；而房企拿地積極，市場供需兩旺，顯示市場對今後房價信心十足。

02、三、四線城市土地市場進一步轉冷，顯示市場對今後房價信心不足，房地產市場會逐步萎縮，今後房價有下跌風險。

對2020年投資房產來說，在土地成交火熱的一、二線城市選擇合適的樓盤投資，在短期內還是有希望的；因為去年地價漲了10%，傳導未來1-2年房價上漲10%就是大概率事件。

第三、房價指數端

01、中指院數據

全國100城房價監測數據顯示，2019年百城房價漲幅收窄至3.34%，2018年漲幅5%，之前年份漲幅在兩位數。

預計2020年，在政策端保持穩定，無意外事件衝擊情況下，全國百城房價總體穩定，漲幅將繼續收窄。

02、國家統計局數據

國家統計局今日剛發佈了去年12月70城商品房住宅銷售價格指數，呈現以下特點：

1）BIG4同比均上漲，環比行情不一：

北京環比上漲0.4%，同比上漲4.8%；上海環比持平，同比上漲2.3%；廣州環比下跌0.3%，同比上漲4.7%；深圳環比上漲0.7%，同比上漲3.6%。

4個特大城市房價進一步分化，廣州仍在延續下跌勢頭，深圳繼續上漲，北京房價回暖，上海保持穩定。

2）70城漲跌行情：

環比11月看，50城房價上漲，26城下跌，4城持平。其中，漲幅最大的揚州1.3%，漲幅達1%以上的有錦州、徐州、銀川、西寧4城；昆明下跌0.3%，告別連續41個月上漲行情！

同比18年看，68城上漲，2城下跌，沒有持平的；其中，漲幅最大的是呼和浩特和大理，分別上漲15.9%和15.4%；漲幅超10%的有18城；漲幅低於1%的有濟南、韶關2城；下跌的2城市分別是瀘州和岳陽。

70城房價總體穩定，但發展趨勢分化。環比11月，房價上漲城市增加6個，下跌城市不變，持平城市減少6個，預示房價有抬頭跡象。

綜合2家房價指數看，在“房住不炒”政策定位下，房地產市場總體價格保持穩定，房價走勢呈分化局面。部分城市價格下跌，房價迴歸理性；部分城市價格平穩，房價滯漲；部分城市房價漲勢依然活躍，短期內仍有上漲行情存在。

第四、國家戰略層面

01、單體城市向城市群發展

基於經濟發達國家城鎮化發展經驗，國家在戰略層面，提出重點培育20個城市群，包括5個國家級城市群、9個區域性城市群和6個地區性城市群，並已付諸實施。

02、“灣區經濟”進入邊探索邊實踐階段

在城市群戰略成功實踐的同時，借鑑世界成功的灣區經濟理念，2017年，總理在政府工作報告中首提“灣區經濟”理念，港澳應與珠三角城市群聯動，發展大灣區。

隨後，啟動了粵港澳大灣區9+2城市群建設，打造中國的世界級灣區經濟圈，提升城市經濟、科技創新和灣區競爭力。

粵港澳大灣區成型後，2018年底，國務院公佈長三角一體化方案，開始打造杭州灣大灣區，建設規劃至2025年，展望至2035年。目的在於增強長三角地區創新能力和競爭能力，提高經濟集聚度和區域連接性，引領全國經濟高質量發展。

粵港澳大灣區和杭州灣大灣區將是國家級大灣區，目標是世界級大灣區，直指世界另外三大灣區，東京灣區、舊金山灣區和紐約灣區。

國家城市群戰略調整，將5個國家級城市群分化出兩個發展灣區經濟，剩餘3個國家級城市群，即京津冀城市群、長江中游城市群和成渝城市群。

其他城市群是否還有晉級“灣區經濟”的機會？拭目以待吧。對2020年投資房產來說，國家城市群戰略調整，將進一步分化購房群體，灣區經濟圈房產投資前景將更加明朗。

第五、旅居城市房價思考

中國已經進入老齡社會，人口老齡化是未來走勢，旅居和養老就是一大社會問題，也是一大消費市場。除了能帶動相關旅居養老產業發展，旅居城市房產照樣會受益。

小菜一直關注本地旅居城市房價發展，發現本省縣級城市騰衝，近3年房價漲勢迅猛。從3年前均價8000多元/平米，漲到目前均價1.5萬/平米，高端旅居地產已經漲到近2萬/平米，房價直逼省會昆明。

除了縣級城市騰衝房價直逼省會昆明，地級城市大理房價也在高歌猛進。近3年總漲幅84.3%，年均漲幅28.1%；2019年房價同比上漲11.69%，房產均價已達1.3萬/平米，跟省會昆明房價已在伯仲之間。

本省內還有唯一跟騰衝類似的縣級旅居城市--建水，目前房產均價5800元/平米，屬於旅居城市中的價值窪地，未來極有可能複製騰衝房價走勢。

最後，2020年房地產投資建議

綜合前面各類政策、指標分析，小菜提供2020年房產投資建議，供大家參考：

01、短期投資（1年）

建議投資四線低價位旅居城市，一旦炒房團跟進，快進快出，1年內漲幅20%上下是完全可能的。

02、中期投資（2-3年）

建議選2019年土地供需火熱的城市，2019年溢價拿地，樓面價大幅上漲，而目前開發的土地樓面價還是低價位的，買下這些低價位的房產，等溢價土地開發的房屋入市，那近期買的房價必然會提升。

03、長期投資（5年以上）

長期投資就跟隨國家戰略下注，國家重點建設國家級灣區，就買粵港澳大灣區和杭州灣大灣區內的房子。

長期看，灣區城市是人口淨流入城市，土地資源有限，供需端會失衡；灣區經濟發展帶動物價上漲，房價必然漲，則2020年買的房子也就會漲。

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