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提问：本人江苏宿迁人，25岁，刚到上海工作。手里不到十万，长三角买房十分困难。

最近嘉善碧桂园天凝源著，最近搞活动付完首付返现15至20万。相当于不到首付10万的样子。不知道可不可以入手？麻烦星叔指导下。

回答：天上没有掉馅饼的好事，这种楼盘感觉有套路，我建议谨慎，继续蓄力更好

买房要小心房地产销售中常见的“套路：

“销售返租”一般都是公寓商铺，包装得高端大气上档次，看来很美很有诱惑力，销售商经常会告诉顾客，已经有大手笔投资方租下整栋（或者整层）开酒店，你只需付不高的首付，就可以坐收租金，以租养供，若干年后房子就相当于白赚的了。

有些“销售返租”项目一旦销售完成，开发商（中介）便套现出局，承租商（有可能就是销售者的“影子公司”）背着巨大的租金成本，支付能力和信誉难以保证。同时，购买这样的房子有巨大的金融风险。

2、各种“内部消息”催你快下手，“假认购”营造疯抢假象

在一手楼盘的销售中，还可能出现“假认购”现象，有的楼盘因为房屋抵押给银行还未解押等各种原因，还未拿到预售许可证，楼盘销售人员就忽悠有意向的买房者先交钱“认购”、“锁定房源”。

如果你很早就交了不菲的“认购金”、“诚意金”，甚至已经选定了房号，但是过了很长时间，开发商都还未通知去签正式购买合同，那么你多半是遇到了“假认购”了；这样的情况下，你的合法权益无法得到保障。请及时将情况向有关监管部门进行举报。

3、买团购房要谨慎！

4、低于市场价的房源太多的低价房要仔细辨别。低于市场价的房源很多是假房源或者瑕疵房。个别无良中介人员，为了吸引购房者会隐瞒瑕疵，甚至故意释放假的低价房消息，来获得意向客户的信息。

提问：老师好，现在1700的预算，但是有学区需求，纠结两个盘，一个是前滩的华堂三房，户型差得房率低，148的面积套内88，优点就是现房学区，1600w左右；另一个是徐汇滨江的百汇园，200平左右的1700w低区缺点就是没学区，可否给点意见

从居住属性来说，百汇园更好一些，至少像个住宅。

但如果你一定学区且只在这两个里面选，华唐几乎是没有选择的选择。

华唐的优势是区位好带学区，但缺点你也看到了就是造的不像住宅，这也是前滩那么多项目的通病。

不过你要新房带学区的，也只有这个了。

既然你有1700的预算，为什么不去看看黄浦的二手学区房，比如对口曹光彪、上外黄浦，甚至于大宁的学区房也都是自住不差的。这些老牌学校的学区大概率会比前滩华二更稳一点。

提问：山西长治活力城的房子值得买入么？还是在市区买个二手房？三四线城市如何买房？

回答：三四线城市，更建议市区二手房未来收益更有确定性一点，保值升值效果更好。

三四线城市楼市起步晚可以借鉴到的成功经验就更多，也更容易促进其正向发展。

除了看人口的聚合与需求之外，还可以看看大房企是否青睐当地，如果大型房企扎堆入驻那么起码说明这个城市有潜力，一个三四线的城市人口基数不小，人口持续增长，大房企纷纷入驻，那么这个城市的楼市就还有潜力，反之这个城市就有收缩的情况存在。

具体三四线城市哪些区域增值潜力更大详见内部分享

提问：请问现在很多关于国外房产投资的消息特别是柬埔寨投资热！不知道柬埔寨是否是投资的好地方？

回答：就一点来看，现在很多人在吹柬埔寨土地是永久所有，并且光投资商铺和写字楼收租就有至少年化10%的收益,

柬埔寨的土地是永久所有没错，但和外国人无关，外国人买房享有的是土地使用权，50年+50年的租借期。

个人不看好国外买房投资，特别是新手，坑大于商机，后悔的永远多于赚到钱的，资金实力充足能把国内玩好就很不错了，但是大家对好坏的评价标准是不同的，对于投资的风险认知也是不同的，有的人觉得是坑，有的人觉得是机会，人和人就是不一样的。

至于要不要投资那里，钱在你兜里，腿在你身上，成年人要学会为自己的人生负责了。

提问：星叔，坐标上海，首付150以内，工作地点暂时不固定，但工作性质需要经常加班，不希望离市区太远。目前在看真光四街坊附近的房子，其他是否还有地区推荐？另外，二手房税费手续费好贵，是否有合适的新房推荐呢

回答：其实普陀附近的板块选择挺多的，比方说嘉定的丰庄江桥，普陀的万里真北路桃浦，宝山大场大华，静安彭浦。这些地方都是可以考虑的主要是要找到一些你自己喜欢的且性价比高的房子。

二手房税费贵，但是可以去找一些折扣比较多的房源，以税费为理由去压制房东的价格。

新房的话，我觉得保利云上不错，但是你的预算太少。如果要买品质比较好的新房，可能要走好远了。

详见内部资料《如何淘笋？低于市场价50万的那些笋盘》

提问：星叔好，请问济南周边养生旅居的房子，比如雪野湖那边的房产怎么样？

回答：我没发现有好的。全国养老地产成功案例也不多，少数几个集中于一线城市。

养生旅居至少需要四个条件：自然环境优美、交通便利、周边有经济发达的特大城市、医疗资源优秀。打着旗号的项目基本只具备一两个条件，实质是房地产开发。

雪野那边目前也是打着养老、旅居等名义行房产开发之实。绿地规模大虚的成份多，一个不诚信的企业做什么也不必过多关注；恒大苟延残喘；绿城尚可价格略高。

提问：星叔，我们夫妻名下已有一套全公积金贷款，现手上有闲钱40万，我们浙江湖州会打造一个南太湖新区但是最近房价飞涨要1万四左右，西南板块有个高铁站价格便宜些才1万一平那边有恒大，交大，碧桂园新房，南太湖新区价格1万四到1万6，有碧桂园，保利，光明地产。这个新区目前是主力推进的在湖州有名校还有其它在规划的大的配套项目，请问我买哪里合算？再买一套可以投资也可以自住吗？但是手上钱也不多，不知怎么办？望星叔给予指导解答，谢谢

回答:湖州市区，目前分为主城板块，凤凰板块，仁皇山板块，西南板块，东部新区。经过2016-2017的市场宏利之后，目前仁皇山板块的价格尤为突出，高层已达14000左右，洋房已到17000左右。

主城区和凤凰板块以为地理位置的原因，新盘较少，价格也较为稳定，维持在15000-16000左右的价格。

东部新城因为目前过度开发，库存量过大，在一波大涨潮之后，率先降价，目前均价维持在12000-13000的价格左右。

西南新区是湖州市区目前最后的价值洼地，而且是通往杭州的门户位置，到达杭州只需40分钟可到南庄兜。就这样的位置，真的还是湖州西南的开发区的不zuo为导致此区域的房价任然不上涨。但仍看好此区域在湖州地位和上涨的速度，甚至有可能追平其他区域。

具体详见内部资料《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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