會議概要
主題：武漢新冠病毒疫情的影響和啟示——房地產視角
時間：2020年2月5日 週三 19:30-20:45
主講：西南證券房地產行業首席分析師 胡總、南國置業董秘 暢總、華夏幸福董秘 林總
主要內容
第一部分：非典影響覆盤、疫情的可能影響及變化、對投資的啟示等
第二部分：武漢疫情的防控、對武漢市場的影響、上市公司策略與看點等
第三部分：上市公司對疫情的應對及反應、可能帶來的影響、經營亮點等
西南證券 胡總
【非典期間覆盤】
最早2002年12月15日，最末6月初，預期最壞的時候影響在4月15日，行業影響就4月和5月。
1）基本面：就2個月擾動，全年看影響小
拿地面積（10%）、銷售面積（19%）在4月受到影響（8月是另外一個低點），新開工影響相對小的多（上半年高 下半年地，季節性影響為主）。面積影響大於金額影響，2002年7月剛出招拍掛制度，地價彈性和房價彈性持續顯現。非典衝擊明顯不及2003年的121號文，後者導致了8月銷售的低點、土地購置面積低點（-5%）、銷售面積（18%）。房企到位資金相比銷售滯後一個月，2003年5月出現低點，單月+28%，2008年8月低點14%（下半年影響更大）。
2）政策面：控別墅用地供應——提振購房者信心——提升二套房信貸條件——明確支柱地位
2003年2月，國土部首次發佈了《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，強調“停止別墅類用地的土地供應”。這個背景是，2002年7月國土資源部制定《招拍掛出讓國有土地使用權規定》開始施行，2002年下半年土地供應大幅增長特別是別墅類用地供應比較無序。從2003年3月開始，全國土地市場執行治理整頓拉開大幕。
之後非典開始影響預期，4月15開始感染人群大幅增長，北京開始“地產救市”，開發商為購房者代繳契稅等。5月中旬公佈了《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，對購房者的權益有更多的保護，提高了買房者的積極性。
2003年6月13日央行發佈121文件，全名為中國人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀髮[2003]121號)。首次提出對二套房適當提高首付款比例，不僅規定了開發貸款，還對與房地產貸款有關的所有方面，包括住房按揭、土地儲備、施工企業貸款，連公積金都管到了。這個政策導致了2003年8月商品房單月銷售面積18%的低點，單月銷售額25%的低點，對應房企到位資金14%的增速。
8月底國務院發文《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(即國發18號文件)印發，明確了房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。
3）股票交易：A股與H股差異很大，個股差異也很大。A股在相對較高的位置，H股在相對較低的位置，流動性和預期決定了走勢，非典影響並不大。
萬科：2002年6月底出現高點，因可轉債利空事件一直跌到2002年底。非典預期起來的時候，在2003年4月15日開始跌了13%，差不多9個交易日。6月初有政策利空的時候，萬科跌了20%，差不多一個月時間。2003年全年萬科上漲38%。
金地：從2002年9月底一直跌到2013年底，2003年4月15日跌了16%，之後橫盤在6月初之後又開始跌，到年末跌了39%。2003年全年下跌45%，股票表現明顯弱於萬科。
中海：非典期間自2003年4月15日開始只跌了5%，之後從4月底開始持續上漲到6月初，之後遇到政策利空開始橫盤，8月底的時候繼續上漲，一直漲到2004年的1月下旬，2003年全年上漲了100%。
整體來看，在2003年，行業處於供應求，正在進入商品房浪潮的快速發展階段。2002年7月招拍掛制度，2003年8月底國務院對房地產支柱產業的定位是兩個關鍵制度。那個時候消費佔比較弱，非典對消費的打擊影響不大，對經濟只有一個季度的影響。非典對樓市基本面影響其實也就是兩個月的擾動，疫情的影響整體不及信貸利空政策的影響，股票表現A股和港股差異很大，板塊較弱，強勢個股很強，中海明顯強於萬科，萬科又大幅強於金地。
【新冠病毒疫情的影響】
1）比較下 新冠病毒和非典
2003年非典，中國內地5327人感染，死亡349人，死亡率7%；最早出現案例2002.11.16，最後出現案例是在2003.6.3，總共半年多時間。這次新冠病毒，2019.12.5最早，2020.1.1國家衛健委成立專家小組，1.20鍾南山接受央視採訪，截止到2月5日中午，確證2.44萬人，疑似2.33萬人，一天內分別新增3889人和3971人。從邊際變化看，新增疑似數據從高峰5000多掉到了4000以內，很多省份新增疑似病例有顯著下降，說明有了初步效果。但新冠病毒感染的人群我們預計是非典的15-20倍，考慮到交通發達、人口流動及經濟對消費更為依賴，這次疫情的影響肯定會明顯超過非典。非典是兩個月的擾動，我們預計這次疫情有4-5個月的擾動，二季度末之前可以結束，應該不會再推到下半年。認知危害——處置防控——封關閉路——數據穩定——病情穩定——逐步解封，後面還有三個過程，這個過程不會短。
2）對房地產的影響
經營層面現金流的風險：比如資金成本是剛性的、待支付的土地款、建安合同也是剛性的，但銷售及回款依賴終端需求，特別是三四線需求受到封城、交通阻隔、疫情傳播錯過了春節前後的反向置業窗口期，全年來看恢復的概率可能也不是很大。一二線相對好一些。
賣樓困難的風險：房屋交易畢竟是大金額、低頻率，與地理位置和配套密切相關的一種商品，不少房企賞識，但依然覺得有較大困難，這是個線上銷售對線下銷售的取代性問題。
復工的人員和建築成本問題：不少農民工在家裡出不來。有賴於農民工附加勞動的部分建築材料可能會面臨價格波動。
【對投資的啟示】
週一大跌、週二上漲，市場強化了方向的選擇；地產股有防禦價值，建議選擇高彈性（中南、新城、陽光城）+龍頭（萬科、保利、金地），醫藥有防禦性也受益疫情防控，進攻方向依然是電子、5G、新能源、電動汽車產業鏈。
可能有利於政策、信貸環境的改善，也可能刺激行業橫向併購的發生。從程度上看，疫情對旅遊、交運、可選消費、線下體驗的影響肯定大於地產，地產的需求可能被延後，但不會消失。只要能賣出一定量的樓、融資沒什麼大問題，地產的風險就會緩解，後面的季度可以補回來。疫情影響越大，政策更可能發揮逆週期調節，更加凸顯地產穩定器作用，政策自去年四季度以來是底部寬鬆的趨勢，現在會更強調因城施策，信貸政策更趨靈活。此外可能會促進行業整合，龍頭房企和優質房企橫向併購，市佔率逆市提升。
地產開發類公司更值得關注的是週轉快能順利賣房有穩定現金流的（新城的商業、中南的週轉、萬科的現金流），還有橫向併購能力強、銷售彈性大的（融創、世茂、奧園），也可以買基本面/風險偏好出現拐點的公司（華夏幸福、陽光城、佳兆業、藍光等）。物業管理類公司，估值在高位並不便宜，抵抗疫情並不能提升估值，但確實加強了物業與業主的粘性，有助於非核心業務的拓展，物業股的核心還是看現金流的穩定性、看合同面積的潛在增速，可以關注A股新大正、招商積餘，港股的 保利物業、藍光嘉寶。商業類還是需要看股價位置，關注大悅城。
南國置業 暢總
主要講講武漢對疫情的防控、疫情對武漢房地產市場的影響、南國置業的應對與經營情況。
1）這次武漢新型冠狀病毒影響確實比較廣泛，從湖北演繹到全國，但現在從數據上看，單日疑似病例在非湖北區域明顯回落，應該說看到了防控的效果，湖北的確診病例也有見頂的跡象，當然還需要觀察整個湖北由於是疫情的源頭，所以控制力度現在還比較大，雖然網上在傳各種各樣的消息，但總體上武漢的疫情防控工作還是在有序開展，人力資源、各種防控物質都在源源不斷地進入武漢，下面的市縣管控的也很嚴，我們有信心相信能夠控制好。
2）出於安全整頓的需要，1月20號之後武漢的售樓處基本都停了、包括盈利性質的工地等，不少商業也在休業。武漢的房地產市場暫時還是一個暫停的狀態。我們公司在年前也在反覆討論疫情的應對和處置工作，做了必要的防護，確保生產經營人員的安全，該停止的工作也配合政府要求。截止2月4日武漢土地招拍掛情況：A僅有一塊青山地區的工業用地；B原計劃1月中旬繳納保證金及申請書的時間延期至2月17日。
3）南國置業是央企背景但總部在武漢的公司，之前更多是商業開發與經營，後面變成住宅商業並重，還涉足園區開發經營的公司。武漢的項目基本上佔公司一半，另外我們在重慶、成都、深圳等地均有項目儲備，深圳還有50多億的貨值，商業運營面積超過150萬方。公司在2019年有更大的變動，管理層進行了顯著的優化，我們的擇時拿地能力、開發能力和週轉速度相比之前都有顯著的提升，迴歸到行業中位數的水平，當然和優秀房企相比還是有一定差距。目前是2月初，我們並沒有調整去年底制定的年度工作計劃。畢竟即便不考慮2月份在內，也還有10個月時間，後面的工作還是可以補回來。南國置業市值比較小，去年的營收規模也不高，但經歷基本面拐點的趨勢比較明確，我們對未來的信心比較足，投資者可以多關注我們。
特別說明：華夏幸福 林總髮言部分暫略，有需要了解的投資者歡迎與我們聯繫。
免責聲明：市場有風險，投資需謹慎。本資訊中的內容和意見僅供參考，並不構成對所述證券買賣做出保證。公眾投資者不應將本資訊作為投資決策的唯一參考因素，亦不應以本資訊取代自己的判斷。在任何情況下，本人、本研究小組或西南證券不對任何人因使用本平臺中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。閱讀更多 如說地產 的文章
