K要四個字
看商鋪價格，不能靜態地看，要從長時間的大趨勢來看。例如十年前的商鋪，買的時候可能回報率只有3%，就是100萬買的房子每年租金只有3萬，但是隨著時間的推移，現在房價升值到了200萬，租金也漲到了10萬，你說這一筆投資合算與否？
假設現在200萬的商鋪，回報率5%，每年租10萬塊錢，再過10年，房產價值只有150萬，且每年只能租6萬了，你說這筆投資合算與否？
綜上所述，回報率有兩個部分，一是房產的租賃價值，另一個房產的投資價值，這兩個部分也是隨時間變化的，所以，不好算，最重要的是需要預估未來的變化趨勢，現在來看，由於電商等種種因素，再加上資產所得稅的開徵等不可預見因素，未來的趨勢不容樂觀，所以謹慎行事為好！！
tiger60324827
不請自來。筆者認為一個商鋪可不可以買，要滿足以下幾個條件：
1.收益率。一般的商鋪，由於是40年的產權，每年的租金收益率是不能低於5%，最好合同中有固定增長收益的條款，例如下一年在之前一年的租金上上漲5%-10%，這樣的話收益率是比較合適的。
2.安全性。這個商鋪如果你自己去租和所謂的購買返租，究竟差多少。筆者朋友曾經買了一個商鋪，買的時候宣傳返租，年化8%，結果第二年第三方公司就破產了，自己去租只能租到4%。所以，安全性要特別重視，不要輕易相信所謂的“返租”。
3.穩定性。如果在價格相差不多的情況下，商鋪儘量租個那些大企業或者是有能保證長期經營的企業。一來免去你重複招租的煩惱；二來也不用擔心租金問題。KFC,星巴克等都是不錯的選擇。
4成長期。一個新的商鋪，從購買、養鋪，到最後成熟期，要經過多少時間，幾個經濟週期，最後能不能養成，這裡面的因素有很多，人流量、地理位置等等都是要在購買前仔細考慮的，一個沒有成長的商鋪是不值得購買的。
綜上所述，一個商鋪是否值得購買，租金只是其中一個因素，不要因為倍一些過的“返租”而矇蔽了雙眼，筆者一個商鋪小的幾十萬，貴的上千萬，不要讓自己的血汗錢打了水漂。
小黑看財經
商鋪的收益包含兩個部分，一個是租金收益，一個是增值收益。
要使商鋪達到一個合理的收益水平，那麼年租應該達到多少？
合理的收益水平
對比一下現在的無風險收益率（定期存款），一年期最高可以給到3.3%，大額存單可以給到4%左右，如果是協議存款的話，可以給到5%左右。那麼無風險收益率我們按照5%來計算。
很顯然，商鋪投資不是無風險的，他的收益率要完成對於流動性和風險的補償。
關於流動性
商鋪不容易變現，屬於流動性非常低的資產，怎麼理解呢，對比一下活期存款、1年期的存款、5年期的存款，我們發現，時間越長，利率越高，搞出來的收益就是對於流動性的補償，那麼商鋪的流動性最低，商鋪投資流動性補償根據鋪面總價，大小，位置、政策等應該是不同的，大約1.5%左右。
關於風險
商鋪投資要承擔商鋪空置，貶值等風險，所以商鋪投資屬於風險略高的投資項目，怎麼理解呢？同樣一年期的不剛兌的理財產品要比存款的利率高，高出來的就是對於風險的補償，我認為這個風險的補償根據商鋪的位置，商圈的情況等是不同的，大約在2%左右。
綜上所述，商鋪的合理投資收益，需要達到8.5%左右時比較合理的。
年租要達到多少？
商鋪的收益來自於租金收益和增值兩部分，就增值而言，以前是“一鋪養三代”，現在是“一鋪坑三代”，商鋪的價值上漲空間並不大，並且按照位置、商圈不同有區別，假設商鋪的價值每年上漲2%。那麼商鋪的租金收益就要達到6.5%，500萬的商鋪，換算下來年租金要達到32.5萬元。
綜上所述，500萬的商鋪，年租金至少達到32.5萬元，就是比較合理的投資了，但是縱觀一二三四五線城市的租售比，四個一線城市統統不足2%，二線城市勉勉強強3%，三四五線城市由於商鋪的總價不高，租售比勉強在4%-5%左右。你想要的收益率平均來看在任何城市都是達不到的，所以，現在並不是一個投資商鋪的好時機。
經濟觀察哨
小編多年商業地產投資經驗分享，希望對你有用：
1、合理投資上限，15年內回本。一般租金10-15年以內回本都可以，很划算、很優質，折算下來，大概年租金33萬就可以買，這樣投資商鋪，租金的年收益率折算成資金收益率大概在6.7%，高於很多銀行貸款利率了，很划算。
2、優質投資，10年內回本。如果該商鋪的租金可以到50萬/年，那就是10年回本，這還沒有算租期後段時間的遞增係數，折算成租金收益率就是10%，比很多P2P平臺的收益率還高，那就很划算了。這種收益率的鋪子很難找，非常優質。
3、普通投資年限，20年內回本。在實踐中，要找租金收益率高的鋪子，是需要等機會的，可遇不可求！一般租金收益率在5%以上，你這個鋪子租金在年租25萬以上，也是大部分人可以接受的了，只是回本年限長了一些。如果你資金寬裕，沒有地方投資，那年租金到25萬以上，也是可以考慮的。如果你要自己貸款購買，不建議在這個租金收益率上出手，如果是自有資金，全款購買，是可以考慮的。
超過3的年限、收益率，不建議購買和持有。
更多房產資訊分享，更多專業意見分析，歡迎關注！
房壇法菜
有500萬買商鋪的話就來深圳。
深圳的商鋪一般都是200~300/平/月，餐飲商鋪甚至能達到400~500/平/月。
當然，500萬買在深圳二手商鋪是很難買到好商鋪的。現在深圳的二手商鋪一般在8萬左右，臨地鐵的在10萬左右，更高的不用說。
我手裡正好有個項目，單價5萬左右的一手70年產權沿街商鋪，小區入住率超過百分之五十，且都是家庭形式入住，安居房小區，比一般小區消費能力更強。離深圳國際會展中心6公里，面向立新湖高新科創園，背靠鳳凰山。
有一個116平的，現售581萬，一般月租可達25000，年30萬。然後每年單價升值1萬左右。
雪影幻熊
500萬大額定存，銀行利息一年大概25萬左右，而且可以隨時變現，安全又省心。如果投資500萬的鋪面，最低年租金30萬，才算保本。鋪面稅費高，轉賣變現非常困難，現在商業綜合體和社區底商越建越多，甚至會空租。
Jack184929925
最近在一家連鎖酒店幫忙，看了他們一個裝修方案，試著回答一下這個問題。
酒店裝修時候考慮了不同房間的裝修方案，並根據方案形成了初步需要採購的和置換的材料，最後根據差異形成總的裝修費用，並按照房間收入差異換算出裝修成本的回收期。
根據這個思路，我們可以計算一下商鋪的年租金情況。
首先是，回收期的確定。由於商鋪的產權是40年，而且時間越長投資回報的不確定性和變數就越多，所以需要儘早收回成本。商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年。那麼我們分別按照8年和12年計算。
其次是，設立一個基本假設。由於初期、中期商鋪的建設和周邊配套設施的情況都不完善，所以每年的投資回報率不可能完全相同，我們假設按照完全投資回報率來計算，也就是房租所有的都歸為收益。
所以，我們要計算的就是年租金多少我們可以在8年或12年收回成本。
通過計算500萬在8年收回成本，那麼需要年租金62.5萬元，投資回報率約為13%。
通過計算500萬在12年收回成本，那麼需要年租金41.67萬元，投資回報率約為8%。
這個租金可以說是不低的，而維持這樣一個租金，那麼租戶的年收益可能要在200萬左右。而隨著實體經濟發展的下滑，這樣的收益能力，可能對於大部分個體商來說是困難的。
由於產權後期可以通過繳納一定費用進行延期，所以如果嘗試把投資回收期拉長，在20年左右，那麼我們的租金壓力就沒有那麼大。年租金需要25萬左右，投資回報率約為5%。這相對來說投資回報率比較低，但是也是實體經濟環境下的一種現象。
我們投資商鋪，獲得收益的主要方式就是租金。現如今投資商鋪確實還能賺錢，尤其是投資地段極好的商鋪。但是，商鋪的投資回報率和收益情況確實沒有幾年前那麼高了，甚至連如今的一些理財產品收益都不如。
所以，我們如果選擇投資商鋪的話，需要更加謹慎的選擇地段、周邊人口密度、消費水平、超市等配套資源等因素，並認真測算算周邊商鋪租金的回報率，才能在其中賺到更多的錢。
50計劃
如果年收益按5個點計算，年租金25萬，年收益按4個點計算，年租金20萬。前面有朋友認為，租金會上漲，不能一味地按收益率來框算。就目前的商業地產發展形勢來說，很難對此有個準確的預估。年收益至少要按四個點計算，現在有些掛牌的二手商鋪，差不多也是四個點，5個點也有。
500萬商鋪，年租至少達到20萬，才可以考慮。
駿策論
週期太長不確定因素太多，慣性思維害人不淺，就目前國家經濟回調比值遞減，比較以前租價下降趨勢分析，複合回報率不如活期存款利率，投資風險評級過高，謹慎介入一家之言
悟道者12
我投資了兩個社區底商回報六個點左右。談談經驗，包租的不買（自己實在運營的才能知道真實租金），返租的不買（中途可能違約或者到期後根本租金效益達不到預期），年化五個點以上就好了。沒有那麼多便宜和性價比撿，謹慎考慮。
