今兒是立春，在家都吃春餅了吧？本來今年農曆新年比較早，立春又是開班第一週，正應該是2020年樓市最恰當的時節，“萬勢俱備，只欠春風”。誰也不希望的疫情，改變了這一切。疫情一開始就不少人問我，這次疫情對北京樓市到底影響有多大？今年的房價到底會咋樣？這就給大夥分析分析。
<strong>我們要先明確這樣一個問題，市場定價權在誰的手裡？
手裡有房子的，不要覺得天天嚷嚷著房價要漲，你們就是多頭，實際上，房東對房價上漲沒有任何幫助，相反地，房東才是潛在的空頭。為什麼？資產市場是邊際交易定價，絕大多數房子根本不參與交易，少數交易意願最強的邊際交易者，把你們小區的房價給定了。所以，砸盤的，正是房東們。喊漲最兇的房東，實際是空頭。只有手裡揣著鈔票的待購者，才是潛在多頭，他們的購買意願和購買能力，決定了市場的真實走向。
購買意願
我們聽過最多的一句話是：“我他媽不想在北京買房嗎？想啊，但是買不起啊。”這句“想啊”，就是購買意願。在中國的地界上，到目前為止，如果錢足夠、資格夠，沒有哪個傻子不願意把錢存在北京房子上，這句話沒毛病吧？
這麼嚴重的疫情，有的人怕回不來，大年初三初四就有提前揹著尿壺開車回北京的（因為太堵車，看下面視頻），所以別說其他客觀理由，無論什麼原因，就是這麼一座城市“吸”著你，你就必須得回來，這就是北京，任何時候，從來不缺少需求，到處都是意願。
<strong>購買能力
所謂購買能力，就是買不買得起。這就簡單了，手裡的錢夠就買得起，錢不夠就買不起。“317”限購跌掉的成交量和均價，誰都知道是咋回事，原來買得起的人因為限貸，錢不夠了，買不起了，那麼成交量就下來了，市場上供大於求，價格自己就降了。
所以，北京的房價，2017年限購以來，購買意願下降是“面子”，<strong>購買能力下降才是<strong>“裡子”。購買能力的不足，導致了購買意願被動下降，這就是常說的，不是不想買，是買不起。
回憶一下，16-17年那一波上漲，貸款、限價等幾個因素的放鬆，是不是全都和提高購房者的購買能力有關？
另外需要解釋的是，我為啥說貸款決定購買能力，而不是現金決定購買能力？別說現在北京房價高，10年前我就覺得北京房價高，從那時候開始，已經很少有人全款買得起房子了，所以能不能貸足夠多的錢，和能不能買得起房子，才是有直接關係的（北京約有60%左右的的房產證，抵押給銀行）。
那些經濟學神棍的毛一站、環保雷、實業寒冬，包括今天的疫情，對北京房價都沒有實質影響，北京僅有的700萬套存量房，從來不care這些。放開限貸，立馬漲，專治各種不服。還有一點你要明白，對於我們這樣的經濟體，任何情況的經濟形勢，都不會影響決策者，從這點上看，疫情利好房價。（和水有關，自己琢磨，點到為止，這句最短，卻最關鍵）。
下面的內容顯然更重要：
艱難的選擇和愉快的鼓勵：房貸和小微企業貸款
現在的調調更為明顯，對於房貸，可以給你慢慢降息（因為跟著lpr降），但不能給你放鬆，對你限制更多。對於小微企業貸款（說白了就是抵押經營貸），降息並且逐步放鬆要求。
什麼意思呢，我講的通俗一些：
如果你今年有條件按揭買得起房子，他會讓你買，讓你貸，而且未來不管咋樣，利率還會給你降，但是如果買的人多了，他要更加嚴格限制貸款總額度，不能都貸，不讓！當然了，如果你不買，也沒關係，房價也漲不了多少，未來讓不讓貸，那就再議了……
而對於抵押經營貸款，讓，鼓勵，而且降息，這是響應上面的多次號召，鼓勵小微企業低成本融資，總之就是很愉快。
唱空與唱多
熟悉我的人都知道，我是一個長期的唱多派，因為是個人都知道，長期看，北京房價不可能跌。
疫情長期看，利好房價，但是這並不影響我客觀分析短期市場的下行趨勢。
寫點啥都有人覺得我是在找接盤俠，這有點太抬舉我了，我有那麼多房子需要接盤嘛？（笑哭）
這次疫情正好趕上春節前後，最近一個月都不可能有什麼成交量，小陽春滯後已成事實。那麼短期看，我就在唱空。
我插個小例子，我有個粉絲在秘魯工作，每年2/3時間在國外，具體家庭私事我就不講了，他的需求很簡單，我就要在回國的一個月內時間買套房（起碼簽完合同），把戶口落在房子上。這種人，你怎麼攔他都是不現實的。這不是剛性需求，這叫
“烈性需求”，你再攔著，人家跟你急，認為你在破壞他的家庭。有時候房子就代表家，這次疫情過後，人們都明白了，什麼投資都不如家來的實在。我舉這個例子，說的是人很難被我這樣的普通人勸說，我又不是“上藥所”，我說雙黃連治病你信嗎？
所以，長期的唱多，並不耽誤短期的唱空。
信貸放鬆之前，都是黎明前夜。
這種乾貨文，永遠不會火，放心轉發好了。
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