一修聊房
青島是一座浪漫且宜居的城市，近年來，越來越多外地人都會來青島安居落戶，而房價也隨之不斷攀高。那麼，青島未來房價將會有怎樣的變化呢？早些時候，有業內人士就對2020年青島各區房價進行了預測，不過未來五年後的青島房價倒是沒有人預測，下面我就大膽來預測一下。
2019年保持在18000元//㎡左右。所以，筆者所指的未來五年後是從2020年初算起，五年後也就是2025年，五年後青島房價如何，可以從過去五年青島房價的走勢和青島未來的規劃兩方面進行分析
1、青島過去五年的走勢
為了能夠更精準地預測青島未來五年的房價，小編選取了兩個五年的時間段，一個是2010至2014年，另一個是2015至2019年。
據安居客的歷年房價數據顯示，2010年，青島房價一度漲至15651元/㎡，不過在2011年時候，青島出臺了限購令，於是青島房價就出現大跌，房價跌至12752元/㎡，到了2014年，青島房價還是處於一萬二左右。所以在2010至2014年期間，青島房價大體來看是屬於跌後維穩的狀態。2015年底，青島宣佈全面放開限購政策，於是2016至2018上半年，青島房價就迎來大幅上漲，從1萬2漲至2萬左右。在此期間，為了維持房價的穩定，青島再次擲出限購令，房價再次迎來大跌，然後截止自2019年6月27日，青島跌至1萬8，考慮到上半年也就是跌了3百塊，下半年預估也不會跌太多，最多也就跌至1萬7左右。在2015至2019年五年間，青島房價處於大漲微跌的狀態。
因此，可以預測，青島房價還是有上漲的空間的。
2020年有疫情，但疫情過後，應該有穩步提升。
至於選擇哪個小區來說，目前市南區和市北區最熱門。不妨可以考慮。
西部小城
對於這個問題，必須分兩塊來回答。
第一個問題，2020年房價怎麼走？我的看法是，青島的房價從2018年夏天開始，迄今已經16連跌，現在應該近似到頭了。
判斷的根由是，青島的房價收入比，已經回到2016年大漲之前的數據。
這裡先說一句，覺得數據有誤的要先明確，平均工資不是中位工資，不是50%的人會高於平均工資，一個年薪數百萬的老總，100個月薪三千的平民，足以把平均薪酬抬過萬。再說，前後都是同一家的數據，誤差可以互相抵消。不影響結論，不需要刨根問底。這沒有必要。
根據智聯招聘數據，2019年第四季度，青島市平均薪酬是7853元。
根據安居客數據，2019年第四季度，青島市平均房價是16340元每平方米。
做個最簡單的除法，我們可以算出來青島的房價收入比：16340/7853=2.08。
也就是青島市民每2.08個月的平均收入可以買1平米住房。
2018年第三季度，青島平均薪酬是6884元。
2018年9月，青島平均房價是20696元。房價收入比 3.01。
2017年第二季度，青島平均薪酬是6343元。
2017年6月，青島平均房價是17073元，房價收入比2.69。
2016年第二季度，青島平均薪酬是6057元。
2016年6月，青島平均房價是12349元，房價收入比2.03。
如果懶得看以上表格，我直接給大家把關鍵的數據摘出來：
2019年12月，青島房價收入比2.08，每2.08個月薪酬不吃不喝可以買1平米住房。
2018年9月，青島房價收入比3.01，每3.01個月薪酬不吃不喝可以買1平米住房。
2017年6月，青島房價收入比2.69，每2.69個月薪酬不吃不喝可以買1平米住房。
2016年3月，青島房價收入比2.03，每2.03個月薪酬不吃不喝可以買1平米住房。
這一大堆數據很明顯得出一個結論，那就是，雖然2016-2018這一輪房價上漲很猛，但是經歷了嚴厲的調控，經過工資一定幅度的上漲和房價“16連跌”之後，2019年12月青島的房價收入比，回到了大漲之前的2016年。
很明顯，辛辛苦苦好幾年，已經回到解放前。買了房子的不用沾沾自喜，沒買的也別悲觀，樓市的行情，其實就是這樣輪迴……
其實樓市就是這個樣子，不斷的震盪，不斷的輪迴。很多人懷疑，不是價格圍繞價值上下波動嗎？為什麼房價只漲不跌呢？道理很簡單，考慮土地的稀缺性，房子的價值還跟貨幣供應量相關，因此，圍繞一個數值上下波動的，並不是房價，而是房價收入比。
有人似乎嗅到了一點味道，房價收入比輪迴意味著什麼？難道意味著房價下一輪大漲在即嗎？
也未必。房價收入比降低，相當於個堆了個炸藥包，房價收入比越低，炸藥包就越大。
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但是眾所周知，炸藥的數量只能決定能爆炸後能炸得多響，至於能不能爆炸，並不取決於炸藥堆砌了多少，而是必須要有個雷管去點。對於樓市，這個雷管是什麼，大家心知肚明，在此看破不說破。
問題是，這幾天的“黑天鵝事件”，對於堆砌炸藥的樓市而言，不僅沒有裝雷管，反而把可能有的雷管也徹底拔了，售樓處一律封閉，成交量速凍歸零，整個社會按下暫停鍵……
因為“黑天鵝”事件造成的恐慌情緒，可以肯定的說，剛剛出現的樓市交易量放大即刻被斬斷，近幾個月，甚至可以說2020上半年，青島樓市止跌反漲概率並不大。
但是話要說回來，黑天鵝事件，只是拔了雷管，並沒有把堆砌的炸藥包也一併搬走，所以有一句話不得不說，那就是，既然炸藥包沒搬走，該來的東西，或許遲到，但不會缺席。
因此，2020年下半年再往後，尤其是過了2021年，樓市會出現怎樣一個情況，我們拭目以待。
回答完題主的上半個問題，再看看下半個問題，那就是青島哪個區域的升值空間大。
我的看法是：最有升值空間的是西海岸新區、城陽區。最沒有升值空間甚至有可能貶值的：市南區、市北區、嶗山區。
道理有二。
第一個，放眼全國，青島是城/郊差距最大的城市，幾乎沒有之一。
雖然看起來均價不高，但各區房價的方差幾乎是其它城市的2-2.5倍。很明顯傳統主城區、學區房過熱甚至出現泡沫，近郊地區萎靡。
有位博主以蘇州為例，說明青島樓市存在著嚴重的兩極分化現象：
這個現象，很多人都發現了。畢竟北京四合院的均價還不到通州、大興的兩倍，上海人民廣場、靜安寺附近和莘莊、浦江鎮的差距也沒青島那麼大，偏偏青島海邊一線到了城陽的四五倍，這肯定不合理了。
所以，青島傳統市內四區，房價再漲下去，勢必對人才引進、人口流入甚至城市整體發展形成嚴重桎梏。去泡沫勢在必行。
另外一句話，雖然孩子讀書是剛需，但教育資源的意義並不是無限度拔高的。
青島雖然房價是南京、杭州一半，但是青島學區房比南京“拉力琅”、杭州學軍、天長等的學區房更貴，直逼北京海淀名校，這明顯就說不過去了——江蘇路小學、嘉峪關學校雖然好，但是學區房已經貴到在青島買套能自住的一流學區房的費用，到了比舉家投資移民海外，孩子就讀歐美名校更貴的地步，這就完全不能用理性解釋了。
第二個看供應量，放眼整個青島，樓房供應量最大、最供過於求的，就是市內四區。
有人說，不對啊，有人說，青島今年要釋放出10多萬套的樓房供應量，其中一半在西海岸、膠州，看看嶗山和市南的供應，貴上天去也不奇怪……
對於這些人，甚至不乏一些號稱青島樓市大V的“磚家”，我想問這些人一句，考慮供應量，只考慮新建樓盤供應嗎？你們考慮過主城區存在大量的沒電梯、沒物業、沒車位的筒子樓、老破小二手供應了沒有？
事實上，考慮這些“老破小”以後，市內四區的去化還真的非常的不輕鬆，甚至可以說近似無解。
上下二圖，拍攝時間相差不到半小時，同樣是青島的西鎮，金茂灣的燈火通明，和臺西大院的燈火寥落形成了鮮明的對比。
類似現象，在青島很多地方都在出現，譬如說，海泊河入海口附近海岸新城和長途站周邊的筒子樓、重慶路大山附近新建小區和雁山立交橋附近的四方大院附近都很典型。仔細注意一下，這種反差非常扎眼。
此外，考慮城鄉剪刀差，建設、投資的主要方向，人口流入、就業的集中區域……甚至從早晚高峰的車流向都無一不顯示，青島人口進入最多、最有活力、最有潛力的，是西海岸新區和城陽區。
類似的數據大家請等黑天鵝事件過去之後，一切恢復正常的時候，通過地圖app自行關注一下青島早晚高峰的車流量和車流向數據。
很容易發現的是，青島絕不是某些人印象裡的北宿南工、西宿東工，實際情況是南宿北工、東宿西工。主要的就業聚集地是西海岸和城陽，而市北、李滄是青島最主要的睡城。
在房價低廉的地方工作，反而跑到房價高昂的地方居住，青島在全國城市裡可能是獨一份，也是不合常理的，肯定會漸漸改變。
因此，個人認為，靠近主城區、房價低廉，就業機會多、年輕人口集中進入的西海岸新區、城陽區，未來是將會獲得最大發展的區域。
西海岸風水師
2020年青島房價以穩定為主，大部分樓盤不會降價。
具體看開發商現金流、買賣雙方供求關係、稀缺性、看區域看地段分產品
第一、穩定為主的產品：
一、置換市場的改善型產品，如嶗山區浮山後，二、郊區的配套成熟和改善住宅區域，如城陽的白雲山片區，膠州的三里河，西海岸的靈山衛，三、觸底的剛需產品，像即墨南的紅領那邊、西海岸的西客站、高新區的東片區，基本也不會動價格了。
二、漲價的產品：
青島的山海資源、醫療教育領先北方，宜居方便，配套豐富。現金流好的地產公司，稀缺性好的配套、低密度容積率洋房、好戶型的產品，稀缺性的資源，比如配套較好的海景房，這種產品相反還會漲價。
三、極少數降價促銷：
現金流吃緊的高庫存的樓盤，且周邊土地供應量大配套不足的產品，以價換量的產品，畢竟排名前10的開發商佔據了地產行業的80％以上的出貨。
第二個問題，青島哪個區域的樓盤投資價值大？
回答這個問題前，再次強調，青島的房子是面向北方市場用戶群。
還是從上面的穩定和漲價產品分析區域，市內四區以穩定業主，保值，即墨和膠州不限購，即墨外來人口少，膠州庫存太多，短期很難置換，萊西平度離得太遠，西海岸新區的中心區域和資源配套齊全的新中心、城陽的白雲山片區、高新紅島中心核心區域潛力比較大，這是新房，千畝大盤儘量不要想著投資，除非最低點，買也要買稀缺保值的產品。 二手房看能不能碰到筍盤，能不能跟房東談的房主，能不能碰到急用錢的房主。
所以，以上區域是較高投資價值的區域。
青島住這兒
在談論房價走勢之前，我們可以先討論一下支撐房價的基本面，就是這個城市未來發展會怎麼樣，從大的層面看，決定青島房價走勢的是青島這座城市的發展趨勢；
1、從經濟總量來說，2018年青島經濟總量1.2萬億，在北方僅次與北京和天津，位居山東第一，北方城市第三。（因19年青島數據未出，整體山東的GDP有縮水，青島不可避免，但是青島排名山東第一應為懸念）
2、從人口方面看，山東作為人口大省，人口接近一個億，在山東省人口淨流出的情況下，青島仍能保持人口淨流入，對外來人口的吸引力依然很強，按照之前青島城市人口規劃，到2035年，青島人口規模將達到1300萬，與現在930萬仍有較大的提升空間。
3、從政策層面看，2018年，隨著辦好一次會，搞活一座城的指示，上合合作示範區，自貿區、跨國領導人峰會定址青島等政策利好不斷落地，國家政策傾斜明顯，產業正在加速聚集，掀起學深圳趕深圳的浪潮。
4、從區位層面看，青島擁有北方吞吐量最大的優質港口，作為東北亞經濟合作的橋頭堡，隨著中日韓關係緩和，有望打造成中日韓經濟合作新高地；
5、從環境方面看，青島作為著名的旅遊城市，風景秀麗，氣候宜人，北方人民的心之所向。
通過以上的分析看，青島作為北方區域中心城市還是具有很多得天獨厚的資源，在很長一段時間內也患上了紅瓦綠樹綜合症，止步不前，但是近兩年，隨著山東自上而下改革，我們看到了一個觸底反彈的青島，特別是在城市群都市圈成為國家城市大趨勢面前，作為第七大城市群山東半島城市群的龍頭，青島趨勢不斷向好，以上是從城市基本面分析，青島這個城市發展沒有問題，後續會繼續往上發展，對房價有一個比較強的價格支持。
從時間節點上看
青島當前的房價是處在一個較低的位置，這個城市本身也是長期看好。那現在這個時間點，青島的房子會怎麼走。
相較於2018年最高點，當前房價已累計下跌25-30%，回到了2017年初的水平。青島的近郊輔城區，如城陽區，高新區，西海岸新區，個別樓盤已出現萬元左右的單價，相較於山東其他地市，已經有了較高的性價比。青島實行了最嚴格的限購限售政策，政策無法繼續加碼，我們的整體判斷2020年價格將會以穩為主，當然不排除黑天鵝事件後，部分開發商因資金壓力會採用以價換量的舉措，但是因為泡沫已經擠出，總體價格應會保持一個相對穩定的狀態。
對於哪個區更有潛力，我們的結論是近郊輔城區的城陽區和西海岸，原因有以下幾點：
李滄區在過去十年間，已經從近郊城區成長為主城區，大部分土地已被開發殆盡，單價也到了20000以上，未來增長有一定的瓶頸。
即墨區在過去十年間，漲幅最大，得意於即墨不限購的購房政策，吸引了更多的外地人購買，
助推了房價的上漲，提前透支了漲幅。而隨著戶籍政策的放鬆，其他限購區域的門檻也在降低，購房者的選擇範圍會擴大。
所以我們認為更靠近主城區且單價較低的城陽區、黃島區將成為未來五年成長空間最大的區域。
一修聊房
需要分區考慮：
1.主城區新盤少供應少新盤房價會穩定夯實，但也不排除融創這種狼性擴張亂出牌攪局者。房地產賺的盆滿缽滿，老百姓六個錢包三十年…
二手房不好說，去年畢竟老破小很多賣不上價，好多降到15000都賣不出去！買的時候三四千六七千的房子賺的就得了別和地產商炒房客一樣貪婪！
今年會有很多限售解除的二手房，炒房客肯定會降價賣，不知道是跌了賠了，真解氣！峰會時最高峰出不了手，心裡該有多鬱悶？哈哈哈
手裡只有一套房的別太顯擺了，雖然漲了很多，你能把錢套現嗎？而且現在降的至少20%了，就像過山車一樣夢醒了，該交房貸還得交！
2.黃島城陽主城區穩中微降主要是繼續夯實，因為還沒有把房價暴漲這波虛胖消耗掉！
城陽白雲山片區已經夯實了，降無可降！黃島不瞭解，潛力應該比城陽大！
紅島高新區目前沒什麼人氣，主要是之前賣的房還沒交房！！交了房人多了就不是鬼城了！不過交了房也沒多少人吧？？ 現在雖然劃歸城陽了，但是還要安慰下選擇紅島的居民，紅島二三十年後一定會搬到市政府的。大灣區的確是好規劃，但是國外的大灣區也是百八十年才發展起來的，不是一蹴而就，夢想是好的，不過實現是艱難的！
3.即墨2019比城陽房價更穩定，主要是主城區沒有太多新盤，而且即墨本地土豪如此熱愛“即墨大帝國”，房價肯定能守得住！不過今年不好說，即墨西邊土地拍賣那麼多，估計今年不得打成第二個白雲山？
一直以來，即墨髮展路線都是偏離青島的，東邊藍谷成了鬼城，西邊新城建的不錯。北邊汽車新城如火如荼，又加入個奇瑞！新增產業值得肯定，利國利民！
為啥南邊這麼慢？等著城陽幫忙建麼？
不是挖苦，是恨鐵不成鋼！城陽即墨兩個老城區已經有一定城建基礎，如果合理規劃，加快建設，只需要二三年時間即城一體化就會實現，十年內的北岸大城就會建成！真不知道搞那麼多新區到底有啥用
4.膠南 膠州 不熟，膠膠州有的房子降到七八九了，接近崩盤了吧？[捂臉][捂臉]南西客站房價應該比即墨北站低一些吧[捂臉][捂臉]
膠南膠州和其他地市的縣城比較，發展的挺好的，缺點就是離青島太遠了。不過地鐵八號線建好了，膠州離青島空間感會更近一些！
新青島人
房子是國家的產業支柱，國家得支持房地產，房地產的產業鏈太多了。維持現狀不能大起大落。
王輣
2020年青島房價基本會平穩發展，波動不會很大，主要看政策面以及銀行出臺細則。樓盤品牌、配套物業服務、教育資源配置、周邊設施配套、人口流量等會成為影響升值空間的主要因素。
善言善行aiguo
2020年青島房價大概率為平穩，波動不會很大，主要看政策面以及銀行細則。樓盤品牌、教育資源、周邊配套、人口流入等會成為影響升值空間的主要因素。
