投資房產，主要的收益為房產增值和租金收益。評價房產的投資價值的依據中，租金收益率是一個重要指標。它是年租金與房價的比率，反映了市場的真實需求。也就是說，這個國家的房產有無泡沫、有無風險，都可以從租金收益率中得到比較真實的反映。
如果只靠租金，需要多久才能回本呢？
前不久《全國重點50城租金收入比調查研究報告》顯示，以年租金收回買房成本情況來看，國內50城房東靠收租平均要47年才回本。其中廈門以89.6年高居榜首，深圳和北京分別為54.9年和54.3年，而哈爾濱只需24.9年。
《報告》顯示，一線城市中，北京、深圳房價最高，租售比最低，租金回報率均為1.8%，上海租售比最高，租金回報率為2.0%，廣州在一線城市中租金房價雙雙墊底，租金回報率為1.8%。由此可以看出，在國內一線城市難以利用長期租賃的模式進行盈利。
租金回報率對比按照國際上一般的租售比(即房屋月租金與售價之比)來衡量住房投資價值，正常範圍應該在1:200至1:300之間。這個比值意味著，如果把房子按現在的租金出租，200個月至300個月內能收回購房款，買房就是合算的。
以最低值計算，其租金回報率也應該在5%以上。也就是說，回報率在5%以上的海外房產比較適合投資。而我國50個重點城市的租售比為1：592，遠低於國際合理租售比區間水平。
當然，肯定會有人說，房子回本又不是靠房租，靠的是房子漲價！只要在好地段買了房，房價一邊漲，房子一邊租，過幾年賣了的錢連本帶利就能翻上幾番！
但隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”這一理念的貫徹實施，國內樓市調控越來越嚴格，房價趨於穩定，指望著在國內炒房賺錢已經不太現實。
在國內房價高，租金回報率低，成本回收週期長的背景下，一些有遠見的投資者開始把目光轉向海外國家。
其中首都馬尼拉的房地產市場更是以穩定的增值和領先亞太的租金回報率，深受到投資人士的親睞。
菲律賓房價近幾年來穩步增長，投資空間廣。強勁的租屋需求，帶來穩定的租金收入，根據房地產研究網站的數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，馬尼拉公寓的平均租金回報率為8.89%，遠超國內各大城市的租金回報率！
假設用100萬投資馬尼拉房產，按8%的平均年回報率，一年的租金收益為：
▎1,000,000×8%=80,000（元）
如果不考慮其他收益，單靠租金的話，將房款全部收回則需要：
▎1,000,000÷80,000=12.5（年）
也就是說，花100萬在馬尼拉買套房，在租金不變的情況下，等13年，這一百萬的投資成本就回來了。靜態投資回收期遠遠少於國內的47年。
此外，早在去年開始，菲律賓首都馬尼拉的不動產價格增長了21.55%，是亞太地區國家的城市中不動產價格增長率相當高的城市。
菲律賓整體經濟的騰飛自然也促進了房地產業的繁榮發展。2019年一年的時間內，馬尼拉金融中心區和馬卡蒂中央商務區的整體房價已經大漲 7.91%。
而靠近CBD附近高端公寓均價也有大幅上漲。即便漲幅如此迅速，馬尼拉房產的均價在亞洲主要城市中仍是偏低的，可以說是處於十分難得的價值窪地。
馬尼拉房產投資回報週期之所以短暫，主要在於兩個原因：龐大的需求和低廉的房價。
菲律賓擁有過億的人口，全國人口平均年齡僅為23歲。年輕人口的巨大總量使得菲律賓房產租賃市場逐漸產生龐大需求。此外，近年來很多海外人士大量持續流入菲律賓第二和第三產業。而這部分人群有著龐大的租住需求，促使菲律賓房地產租賃市場迅猛發展。
調研報告指出，外商對於房屋租賃的需求將推高菲律賓租金的30%-50%，特別是那些靠近商務區和輕軌的住宅。菲律賓國家統計局統計馬尼拉房租每年上漲4-5%。
而且就菲律賓馬尼拉的人口密度而言，馬尼拉的人口密度，已經達到了上海的5倍。如此巨大的人口密度下，馬尼拉的公寓住宅必將出現嚴重的供應不足。也就是說根本不用擔心馬尼拉的房子租不出去！
目前中國房價基本是到達一定的高度了，如深圳、北京、上海等一線城市，房價幾乎是在5-6萬/平米，中心地段的房子價格更是高到逆天。而二三線城市也經過一輪的漲潮，房價也達到2-3萬多了。
受經濟的影響，菲律賓房產市場正處於上升初期，還處於價值窪地，投資准入門檻低，其金融中心Makati、新城區外國人聚居的地方BGC，以及幾個發達的片區如MOA Complex、Ortigas這些地方均價已經達到2萬以上。在黃金地段有很多30平米的小公寓，且大多是精裝修、無公攤面積，一套大概70萬RMB左右，相對比國內要更划算。
除了良好的房價和租金前景之外，菲律賓房產還享有首付低，付款方式靈活和5萬美金拿綠卡的諸多優勢。伴隨著其低總價的項目投資，投資者經常可以花幾萬元就可以拿到房子的產權。所以，無論是成本投入還是收益回報，馬尼拉無疑都是最符合投資者需求的城市。
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