2020年1月，新冠肺炎疫情兇猛來襲，裹挾著春節返鄉的人潮，快速擴散至全國，截止2月9日24時，31個省、直轄市和自治區確診病人已突破4萬人，累計死亡908例，緊張氣氛蔓延。多地政府一級響應，企業延期復工，可以說對各行各業乃至中國經濟秩序都造成了嚴重的負面影響。聚焦房地產，新冠肺炎疫情“黑天鵝”又對春節樓市造成了怎樣的衝擊呢？
01
新房供應: 多城售樓處被迫關閉
94個典型城市春節期間遭遇“斷供”
因疫情的急速蔓延，多地售樓處被迫關閉。據CRIC不完全統計，截止目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內至少60餘個省市下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。
帶來的直接後果便是房企銷售活動“停擺”，多地面臨“斷供”危機，我們監測到的94個典型城市自1月20日以來，供應面積便呈現出穩步下行趨勢，且周度同環比降幅均有不斷擴大趨勢，節後一週，各城基本為零供應，疫情對房企供貨的負面影響不言自明。
02
新房成交: 66城市成交同比降幅擴大
一線城市和三四線城市受波及影響大
因供應不振，疊加居民對於疫情的恐慌情緒不斷蔓延，春節期間新房成交情況也並不理想。據CRIC監測，自1月20日以來，66個重點監測城市的周度成交量便開始逐步下行，由節前的208.2萬平方米下挫至3.4萬平方米，節後一週多數城市甚至為零成交。因線下售樓處關閉，部分房企也啟用了線上營銷模式，可從實施效果來看，對成交的促進作用相對一般，畢竟目前購房者更多關心的是疫情發展態勢，購房需求並不那麼迫切。
從周度成交的環比變化趨勢來看，連續三週保持負值，成交的慘淡程度可想而知。按照歷史規律，一般春節假期過後，成交都將迎來一波報復性增長，環比會出現大幅攀升，可今年因新冠疫情的不斷蔓延，病例有增無減，各城市紛紛延期開工時間，導致了成交一週不如一週。同比的變化趨勢也印證了慘淡的成交事實，自1月20日以來，66城周度成交同比降幅不斷擴大，已由-46%降至-99%，與2019年降幅收窄形成了鮮明的對比。
不同能級城市因“疫情”影響，成交基本都面臨著毀滅性的打擊。具體來看：
一線城市成交環比降幅不斷擴大，同比呈現出衝高回落態勢。上海的成交表現略好於北京，春節3周基本未出現零成交的情況，且1月27日-2月2日春節周成交面積還是顯著高於2019年同期。刨除疫情影響，城市在人口需求面尚有支撐。不過一線城市，作為人口集聚地，“春運”結束後無疑是疫情爆發的“重災區”，短期內整體的成交情況依舊不容樂觀。
二線城市成交環比降幅有收窄趨勢，同比降幅則持續擴大。諸如寧波、蘇州、長春等部分城市成交表現依舊可圈可點，受疫情波及程度相對較小。以寧波為例，春節3周的累計成交量為107927平方米，同比去年增長了245%。
三四線城市並未出現往年的“返鄉置業”潮現象，整體成交相對慘淡。僅漳州、韶關、茂名、清遠、無錫等東南沿海城市在2月3日-2月9日尚有成交，其他多數城市基本都面臨零成交的尷尬境遇，整體表現不如去年同期。
03
二手住房:半數以上城市春節假期零成交
節後一週同比降幅擴大至90%
受新冠疫情影響，除了新房市場外，春節期間二手房市場行情也有走弱態勢。整體來看，春節3周，全國7個重點城市二手房成交體量為353723平方米，同比大幅下跌71%。
從周成交數據變化趨勢來看，多數城市春節成交集中在前一週，春節期間均為零成交備案，後一週雖有所回調，但各城同比跌幅均在70%以上，整體表現不及2019年同期。
考慮到多城線下中介門店關閉，預計疫情對核心城市二手房成交的影響將在一季度乃至二季度逐漸體現。同時由於二手房市場較一手房市場週轉性差、受市場波動大的特點，我們認為疫情對二手房市場成交的影響將大於新房市場。
綜上，在整體樓市成交相對低迷的背景下，新冠肺炎疫情來襲無異於“雪上加霜”，今年春節“返鄉置業”熱潮不再，各能級城市新房成交均不同程度下跌。預判未來，我們認為，短期內房地產市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關，如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；若疫情得以控制，整體成交有望回穩，城市間分化仍會加劇。隨著對沖疫情影響的各類刺激政策落地生效，剛需購房仍將刺激成交進一步回升，一、二線城市和環都市圈熱門三四線成交有望率先企穩回升；廣大的三四線尤其是人口淨流出，城市基本面缺乏支撐的城市則將持續回落。就2020年整體樓市成交而言，市場大概率也將呈現出“先抑後揚”、總量回落之勢。
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